第六章 你不能光用眼睛看钱

第六章 你不能光用眼睛看钱

1974年末,我购买了我的第一批投资项目,一套位于怀基基边缘的小房子。这是一套价值5．6万美元的房子,带有双人卧室和单人洗澡间,这是一套非常好的供出租用的套房……我知道它很快就会被租出去。　　我开车到我富爸爸的办公室,非常兴奋地向他显示这笔交易。他看了一眼文件,立刻抬头问我：　　“你准备每月赔多少钱？”“大约每月100美元。”我说。　　“别傻了,”富爸爸说,“我没有看这些数字,但是我从这些文件中已看出你将损失得比这多得多。此外,你到底为什么投资明明知道会赔钱的东西？”“嗯,这房子看起来不错,我认为挺值的。稍微粉刷一下,它就会跟新的一样。”我说。　　“这还是不能说明问题。”富爸爸得意地笑道。　　“好吧,我的不动产代理商告诉我,不要担心每个月赔钱,他说几年以后,这所房子的价格会翻倍,而且,政府会对我每月的损失提供税收减免。此外,这是一笔非常好的交易,我担心如果我不买,别人会去买的。”富爸爸站起来,关上他办公室的门。当他这样做的时候,我知道我将要接受他的重要教诲。在这以前,我已经上过很多类似的课程。　　“那么你每月将损失多少钱？”富爸爸再次问道。　　“大约每月100美元,”我紧张地重复道。　　富爸爸边浏览文件边摇头,教诲开始了。那天我学到的关于货币和投资的知识比我在过去27年里学到的还要多。富爸爸很高兴我采取主动并投资于房产,但是也明确地指出我犯了一些可能酿成一场财务灾难的毁灭性错误。然而,我从这次失败的投资中吸取的教训使我在以后的几年中赚到了几百万美元。　　钱是用你的头脑来看的　　“有些东西你的眼晴是看不到的,”富爸爸说,“不动产就是不动产,公司股票就是公司股票,这些东西你能看到,但是你看不出什么是重要的。决定某种东西是不是一项好投资的还有：交易、财务协议、市场、管理、风险因素、现金流、企业结构、税法和很多其他的事情。”　　这时他开始分析这笔交易中存在的问题：“你为什么要付这么高的利率？你认为你的投资回报是多少？这项投资与你的长期财务战略吻合吗？你的房屋闲置率是多少？你的顶利率是多少？你检查了资产合伙人的背景吗？你计算管理成本了吗？你打算用多大比例计算修理费用？你知道这个城市刚刚宣布要在那个地区修路以改善交通状况吗？—条大道就要从你的房前穿过。居民们将要搬走,以躲开这个历时1年的工程,你知道这些吗？我知道现在市场看好,但是你知道是什么在驱动市场,商业经济还是贪婪？你认为这种趋势会维持多久？如果你的房子租不出去,你将怎么办？　　如果租不出去,你如何让你的房子和你自己生存下去？　　还有,是什么使你认为赔钱是笔好买卖？这是真正令我担心的事情。”“看起来这不是一笔好买卖。”我有气无力地说。　　富爸爸笑着站起来,握了握我的手。“我很高兴你采取行动,”他说,“大多数人想到了,但没有行动。如果你做事,就会犯错误,而正是从错误中我们学到的东西最多。但是一定要记住,任何重要的东西事实上是无法在教室中学到的,必须要通过采取行动,犯错误,然后改正错误来学习。这时智慧才会产生。”我觉得好受了一些,而且我准备学习。　　“大多数人投资,”富爸爸说,“95%是用他们的眼睛,而仅有5%是用他们的大脑。”富爸爸继续解释道,当人们购买一项不动产,或者一只股票时,通常是根据他们眼睛所看到的,或者经纪人所告诉他们的,或者一位同事的热情暗示来做出他们的决策。他们通常是用情感而不是理智进行购买。　　“这就是为什么10个投资者中有9个赚不到钱,”富爸爸说,“虽然他们不一定赔钱,但是他们就是赚不到钱。他们只是收支平衡,赚些钱,也赔些钱。这是因为他们用眼睛和情感投资,而不是用他们的大脑投资。许多人投资是因为他们想迅速变富,他们最终不是成为投资者、而是成为梦想家、盲从者、投机者和骗子,到处都是这种人。现在让我们坐下来,回到你做的这笔赔钱买卖上,我将教你如何把它变成挣钱的交易。我要开始教你用你的大脑去看你的眼睛所看不到的东西。” 由差变好 第二天上午,我回到不动产代理商那儿,拒绝了这份协议并重新开始协商。这不是一个令人愉快的过程,但是我学到了很多。　　三天后,我又去看我的富爸爸。价格没有改变、代理商得到了全部佣金,因为他应该得到它,他为此付出了工作。但是虽然价格保持不变,投资的条款却大不相同了。通过重新协商利率,支付条款和偿还期,我现在不是赔钱,而是肯定每月能挣80美元的净利润,而且已经扣除了管理费用和闲置费用。如市场不好的话,我甚至能够降低价格,而且仍然挣钱,如果市场变得更好,我将提高租金以获取更多的收益。　　“按以前的协议,我估计你将每月损失至少150美元,”富爸爸说,“甚至可能更多。如果你继续用你的工资来支付每月损失的150美元,你能支付多少笔这样的交易？”“几乎一笔也不能,”我回答说,“我没有多余的150美元。如果我的这笔生意还维持原样,我每个月都会觉得手头紧张,即使享受了税收减免,我可能不得不再找一份工作以支付这笔投资。”“可是现在,你能支付起多少笔有80美元现金流入的交易？”富爸爸问。　　我笑了,说：“和我能得到的一样多。”富爸爸点头表示同意。“现在去找更多这样的交易吧。”几年后,夏威夷的不动产价格上涨。我不只有一项资产升值,而且有7项资产价值增倍。这就是财商的威力。　　“你不能这样做” 关于我的第一笔不动产投资,我还要附带提一件重要的事情。当我把我的新价拿给不动产代理商时,他对我说的惟一一句话就是：“你不能这样做”。　　花费时间最长的是说服代理商开始考虑我们如何做我所希望做的事。在任何事件中,都有我从这次投资中学到的许多教训,其中之一就是认识到,当某人对你说“你不能这样做”时,他可能正用一只手指着你……但是你要用三只手指反过来指向他。　　富爸爸告诉我“你不能这样做”并不一定意味着“你不能”,多数情况下是“他们不能”。　　有一个经典例证就发生在很多年前。当人们对想使人类飞上天空的怀特兄弟说“你们不能那样做”时,感谢上帝,怀特兄弟没有听从。　　寻找住所的1．4万亿美元　　每天都有1．4万亿美元通过电子系统环绕地球运转,而且数额正在增加。今天,被创造和可获得的货币比以往任何时候都多,问题是今天的这些货币是看不见的,它们是电子货币。所以当人们用眼睛寻找货币时,他们看不见任何货币。大多数人靠工资单辛苦地生活,然而每天有1．4万亿美元环绕地球找寻想要它的人。它在找寻知道如何照顾它、培育它并能使它成长的人。如果你知道如何照顾货币,货币就会涌向你并且抛给你的人会乞求你收下它。　　但是如果你不知道如何照顾货币,货币就会远离你。记住富爸爸对财商的定义：“财商不是你能挣多少钱,而是你能保有多少钱,钱为你工作的努力程度,以及这笔钱能维持多少代。”