三十五家房企有望跨入千亿元俱乐部
众所周知,依靠“高杠杆”运营的房企,无一不需要融资“输血”,想融资就必须要把规模做上去。
借道海外融资超700亿美元
“如果能融到钱,我们还是会选择融资。”日前,一位不愿具名的房企董秘向记者表示,没有渠道获得低成本融资,不得已才偃旗息鼓,在销售端发力,争取回收更多现金,让企业安全运转。
据中原地产研究中心统计数据显示,2019年以来,国内房企至今合计发布海外美元债已超700亿美元,比2018年同期增长近50%。在最近几笔融资中,融资成本已从5%涨至13.75%不等,其中,德信中国、佳兆业、正商实业、佳源国际等几家房企的融资利率均超10%。
借道海外融资,通常是在国内融资渠道不畅背景下的无奈选择,鉴于发行主体信用评级及自身实力的不同,融资成本也各不相同。
“房企之间,不仅是规模分化较大,融资成本的分化也很明显。从全年情况看,海外融资利率主要在6%-15%之间。”张大伟在接受记者采访时表示,发行美元债融资“井喷”的背后,是融资渠道被限制,杠杆率较高的房地产企业,资金压力更大。
亿翰智库在研究报告中指出,房地产行业已然从高杠杆、高利润的“黄金时代”,进入步履维艰的“白银时代”,销售增速逐渐放缓,调控政策持续收紧,融资成本不断上行。进入“白银时代”以来,房地产行业净利润率一般维持在10%-13%,借钱成本如果超过10%,意味着利息支出正在吃掉利润。
大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权,近年来一直在试图降低融资成本。自2016年开始“降杠杆”以来,万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企的净负债率(指考虑永续债后的净负债率,下同)均控制在50%左右;作为“后起之秀”的新城控股(37.610, -0.07, -0.19%)、旭辉等中型追求规模型房企的净负债率在70%-100%之间波动;融创等激进型房企的净负债率超过150%,净负债率最高者与最低者的差距高达近6倍。
“融资成本几乎决定企业的利润率走向。”同策咨询研究中心总监张宏伟曾向记者表示,“很多人以为,内部收益率(IRR)指标指的是项目获利水平,其实是不对的,内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率)。如果内部收益率是20%,利率是20%的话,说明一分钱也不赚。”
在房地产这个天然资金密集型行业中,高负债导致的高利息支出一直是高利润的劲敌。不管是头部房企,还是中小房企,都难以获得低成本融资,尤其是民营房企。如果再碰上债务违约危机,引发连锁反应,就会像多米诺骨牌效应一般势不可挡,进而拉开“大鱼吃小鱼”的购并大幕。
483宗并购交易涉资2434亿元
楼市寒潮,恰是房地产企业“大鱼吃小鱼”之时。
大房企敢于在行业寒冬期低价并购中小房企资产,是出于房地产行业集中度越来越高、保证规模发展的诉求,不管是1000亿元、5000亿元还是7000亿元,先把规模做上去,并在尽可能保证利润空间的情况下,完成规模增长的目标。小房企甩卖项目,往往是生死攸关之举,处于被动地位,只能断臂求生。
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