明年实行新土地管理法 下乡买宅基地会成风潮吗

存量宅基地入市不是农民自己把自己家的地卖了入市，宅基地入市需要经过退出途径，即农民把他的宅基地退出给农村经营经济组织，然后对这些地进行整治和规划调整之后，纳入经营性建设范围，开展经营性建设用地入市，这同时为集体经营性建设用地入市提供了庞大的蓄水池。

农村的建设用地里面70%是宅基地，由于大量的人口进城，宅基地大量闲置。

农民一块宅基地值多少钱？城市居民可能并没有太多概念。一些数据可以为我们提供些直观的感受。

600平方米42万元，1000平方米170万元，这两份报价涉及的宅基地所在省份一南一北，在12月中旬出现在同一土地流转平台上，转让信息中标注的“流转年限”均是70年。

农民无偿获得的宅基地可以转让吗？当前法律是允许的，但有诸多前置条件。

从该土地流转平台来看，包括上述两宗地块在内，该平台上众多宅基地转让信息下方都单独标注了：宅基地转让非同一农村集体经济组织成员不得受让该宅基地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定：“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”

2019年8月，全国人大常委会审议通过《土地管理法》修正案，其中规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

上述两宗宅基地单价约合700元/平方米和1700元/平方米，这与国有住宅用地动辄上万元的单价相比，价格看似不高，但考虑到农户获得宅基地几乎没有成本支出，如能最终成交，这个收益也已经足够诱人。

新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式实施，届时，“有偿退出”的宅基地流转会形成一阵风潮吗？

不过，《土地管理法》并未详细规定宅基地能退给谁，或者谁可以买宅基地使用权。而这将直接影响到宅基地流转的可操作性。

此前一些政府部门规定，宅基地只能在本集体内部流转，或者退给集体组织。即集体之外，包括城市户口的居民不能下乡购买宅基地。

今年5月6日，国家发改委召开专题新闻发布会，介绍关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的有关情况，相关负责人在会上强调，城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

政策上虽有诸多限制，但宅基地在民间私下的转让却已屡见不鲜，渐成风气。

比如，上述宅基地在土地流转网站上明码标价公开转让，与相关政策规定是否相违？因为看不到相关成交信息，很难下判断其受让对象是否是集体内部人士，或者是否是转让方所在的集体组织有偿收回了上述宅基地。

不过，如宅基地持有者想把地块退给其所在集体组织，是否还需要通过网络平台来转让？这看似是个大费周章、不尽合理的行为。

农业农村部部长韩长赋也曾在“农业农村部农村改革40年专题会”上表示，随着农村社会人口结构的深刻变化，（宅基地制度）实践中面临许多新情况新问题，一户多宅、超标占地等现象比较突出，城镇居民到农村购地建房禁而不止。

民间自发、私自转让宅基地逐渐增多之际，地方政策监管还在不断强化。

海南省自然资源和规划厅日前出台的《海南省农村宅基地管理试点办法》规定，对于闲置宅基地及住宅，通过自愿协商等方式，由农村集体经济组织有偿收回。

今年11月16日，韩长赋在江西调研时强调，要进一步加强宅基地管理，保障农民住房权益，让农民住有所居。在此基础上，要探索盘活闲置宅基地和农房，增加农民财产性收入。

但如果依然对流转的渠道进行管控，只能允许内部流转，是否有利于消化闲置的宅基地？是否有利于增加农民财产性收入？

近段时间，一些专家学者就宅基地问题密集发声，呼吁扩大宅基地流转范围，赋予宅基地更多权利。

全国政协经济委员会副主任刘世锦近日在多个场合提出，明年要加大六方面的改革，其中第一就是通过城乡要素流动加快大都市圈发展。“最近《土地管理法》给农村集体建设用地入市开了一个口子，但是宅基地朝外流转还不允许，这个改革必须加快，否则大都市圈的潜能，只能是看得见、抓不住。”

12月6日，在中国（深圳）综合开发研究院主办的“协同创新高端论坛”上，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，《土地管理法》修改后仍然把宅基地流转配置限于集体经济内部，或者退给集体经济组织，或者转让给周边的邻居。虽然是鼓励有偿退出，但没有退出的渠道，农户不会交给集体，也不会转让给周边的邻居，因为农村实行一户一宅，大量的房子闲置在那里。

他表示，我国城市建设用地9万平方公里，农村建设用地19万平方公里，农村人口已经下降到50%以下，但农村建设用地存量却是城市建设用地的两倍以上。农村的建设用地里面70%是宅基地，由于大量的人口进城，宅基地大量闲置。

“有人说闲置3000万亩，相当于城市住宅用地的总和。”蔡继明称。

他表示，宅基地只有使用权、居住权，没有收益权、抵押权和转让权，而城市的宅基地具有完整的用地权。大量的离退休干部、公职人员和一些大学生，他们希望能够参与乡村振兴，但到了农村没有落脚之地怎么办？

在《土地管理法》修订完成之后，蔡继明表示正在关注《物权法》的修改。他认为，希望能够通过《物权法》的修改，赋予城乡建设用地包括宅基地同等的权利。

在上述论坛上，中央党校（国家行政学院）政治与法律教研部教授宋志红表示，虽然外界对于今年《土地管理法》的修改评价不一，但该法也为未来的改革探索留下了空间。

在她看来，虽然法律修改并未允许宅基地直接入市，但流转之路也并未完全堵死。

本轮《土地管理法》修改时删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

集体经营性建设用地可以依法入市，那宅基地与集体经营性建设用地之间能否关联起来？

宋志红表示，存量宅基地入市不是农民自己把自己家的地卖了入市，宅基地入市需要经过退出途径，即农民把他的宅基地退出给农村经营经济组织，然后对这些地进行整治和规划调整之后，纳入经营性建设范围，开展经营性建设用地入市，这同时为集体经营性建设用地入市提供了庞大的蓄水池。

农业农村部农村经济研究中心研究员廖洪乐此前也曾对记者表示，建议不要对宅基地流转进行过多限制，也可以将一些闲置的宅基地转化成集体经营性建设用地，在符合政策的前提下入市。

今年5月，《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》也提出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

以此观之，这种宅基地曲线入市的思路开始被决策层采纳，但依然设置了前提条件：村集体是流转的主导力量，而非农户自身。

在新版《土地管理法》即将正式实施之际，自然资源部等部门正在抓紧制定《土地管理法实施条例》，其是否会对宅基地流转做出更为明晰的规定，业界也将拭目以待。