“禁止”还是“疏导”? “N+1”提出市场发展新方向

年终岁尾,又是“返乡人群”在“春运大潮”中体现力量的时刻,同时也是房屋租赁行业里“退租房、转租房”的旺季。虽然近两年“选择北上广还是小城镇”一直是就业热门话题,但是,即便北上广不相信眼泪,每年仍有大批的“北漂”、“沪漂”为了梦想走进大城市。出租房也就成为了他们在陌生城市中的“家”,为了节约成本,他们往往会选择与人合租的形式减少压力。

12月10日至12日,中央经济工作会议在北京举行。会议确定,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。房租租赁行业或将迎来重大利好。但是,发展的同时如何规范,仍旧是城市管理者要思考的问题。

疏或堵:对待“隔断房”的不同政策

日前,北京等多地就出租房相关问题做出了规范。众所周知,大城市租房成本往往较高,北上广等地区更是明显,合租房的存在降低了房租压力。

在租住市场不完全发展的过程中,合租形态也在发生各种演变。目前比较有对比性的是规范化的长租机构运营的合租产品及散乱小中介甚至是黑中介运营的群租房。

长租机构运营的合租产品中,有一类是将符合一定大小、采光条件的客厅,改造成一间独立房间再出租,即俗称N+1隔断间。与此相比,黑、小中介经营的群租房,往往将客厅、厨房甚至卫生间改造成多个房间再群租,居住人数较多,居住环境较差,存在着不小的安全隐患。

规范住房租赁市场保障租客安全,是相关部门的责任所系,也是行业不可忽视的责任。目前北京等地对于租赁市场的治理,尤其是隔断间的治理要进行合理顶层设计,对比市场广泛认可的机构运营的N+1与黑、小中介的群租房,更应该结合当地住房租赁市场的实际情况区别管理。在规范租赁市场的同时,思考如何构建更加包容的租房政策体系,因地制宜、因城而异,避免“一刀切”。

事实上,不同的城市地区对于N+1隔断间的政策也确实并不一样。例如,上海市政府办公厅2015年曾转发的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》中规定,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。近日,上海市房屋管理局印发的《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》中指出,“N+1”的模式将在上海延期至2024年,可见该模式符合上海当地的发展需要。无独有偶,苏州在群租房、隔断房上的管理规定也采用了与上海类似的“N+1”模式,同时明确了具体的隔断条件和建筑材料。该模式也已经在南京、杭州、武汉、成都、广州等多地试水执行。

治理应平衡政策和民生

据了解,目前国内体量较大的正规房屋租赁平台均已经开始严格按照国家及城市具体相关规定履行对群租房、隔断房的治理。但隔断拆除后的系列问题也逐渐浮现:租客需要面临重新找房、搬家等一系列不便;剩下的其他租客担心“少了一间房的分摊,房租会不会上涨”;房屋租赁平台在拆除隔断房后,可能会向不得不搬离的住户提供一定补偿,并且协助提供新的房源参考,但对于租客来说依然很麻烦。

隔断间治理初衷,固然是为了解决安全隐患,但从另一方面来看,也需考虑租房群体收入水平和他们所期待的租住需求。若因治理而导致租房成本提高,令租房群体难以维持租住需求而不得不转向黑、小中介,乃至私人改建的“群租房源”,其结果可能背离了治理的初衷。

有业内人士指出:应当本着“宜疏不宜堵”的原则进行隔断间治理,要从发展的视角看,对于符合现阶段发展需求的租赁形式,城市管理者更要思考的是在规范租赁市场的同时,如何构建更加包容的租房公共政策体系。不仅要优化租赁住房供应结构,也要有效缓解房源供给压力、防止供需失衡造成的房租走高,为中低收入群体减轻经济压力并提供更加舒适安全的租住空间。除此之外行业运营者也会面对如何更好地平衡政策、房东与租户之间的关系这一难题,作为正规的房屋租赁平台在积极配合政策发挥其功效的同时,要思考如何更完善地为用户服务。