长租公寓隔断房“拆不拆”？上海“N+1”或贡献更好方案

“记得刚来北京的前2个月，我住在改造的6人间里，吵闹的环境和永远有人的卫生间，实在让人难以接受。”蔡佳在接受采访时谈到，“后来找到了专业长租机构的房源，虽然是隔断间，但价格低、空间大，采光也好，与2个小伙伴舍友也相处融洽，住着有家的感觉”。

大学毕业刚一年，蔡佳满怀信心地从老家县城来到北京，在搬离了难以生活的群租房后，她从学姐那了解到某租房平台，顺利找到了一间心仪的房间。“房间条件很好，配齐日常家居后租金才2000多元，对于我这种刚工作的人来说性价比蛮高的，我很喜欢”蔡佳难掩高兴的表示。

怀揣着对未来的憧憬，蔡佳签了一年的合约，可是没想到才三个月不到，一纸“房屋涉嫌违规”的通知，就打破了她的美梦。从得到通知到隔断间直接被拆除，仅24小时。

“那天我和公司请了假，有些生气和难以置信的赶快回家。但幸亏租房平台响应及时，到家时就有工作人员在等候了，协助我一起收拾、搬家，在这么冷的天气里，真挺暖心的”蔡佳回忆道，“当时，工作人员为我暂时安置在新房源，虽说还是隔断间，但房间品质和原来一样，以后我应该还是会考虑这种房间吧。因为平台服务好，而且也符合我目前的薪资水平。”

截至拆除后的第3天，记者再次见到蔡佳时，她的情绪已经恢复并签约了新房源。新屋里不仅购置新的生活用品，还在阳台上摆上了好几盆多肉植物。

隔断房一“拆”了之，难的是租客

全国各地尤其是超一线城市，性价比高的房子也是一房难租。在此背景下，合租模式开始出现，合租形态也在发生各种演变。目前比较有对比性的是规范化长租机构运营的合租产品及散乱小中介甚至是黑中介运营的群租房。

长租机构运营的合租产品中，有一类是将符合一定大小、采光条件的客厅，通过隔断改造成一间独立房间再出租，即业内俗称的“N+1”。与此相比，黑、小中介经营的群租房，往往将客厅、厨房甚至卫生间改造成多个房间再群租，居住人数较多，居住环境较差，存在着不小的安全隐患。

通过比较不难发现，黑、小中介的“群租房”和专业机构的“N+1”合租产品虽然同属隔断模式，但存在本质区别，前者缺少规范运营主体、野蛮无序，而后者经过专业机构运营走标准化、品质化、规范化路线。

近年来，北京等各地房屋管理部门为维护租房市场秩序、保障租客安全，对房屋租赁市场接连出台了系列规章制度并对群租房治理做出要求。尽管此举目的在于维护租房市场秩序，但实际执法过程中，往往对于真正“小、散、乱”的群租房与租赁机构管理的N+1房间没有加以区分，“一刀切”清退。

走访发现，“一刀切”禁止隔断房，可能会把租房需求严重挤压，甚至使得初入职场的年轻人不得不选择小中介或者私人偷偷改建的“群租房”解决住房问题，而不是通过正规的中介机构租房。监管部门也难以做到时时对每套房进行检查，而房产中介与房东无序设置隔断，更容易引发火灾事故发生。由此，可能背离禁止群租房、隔断房的政策初衷，导致更大的居住安全隐患。

在租房缺口不断拉大的现实问题下，“一刀切”是否真的是最佳方案?政策在规避租房市场安全隐患问题的同时，是否合理考量了来京社会人才必须的租住问题?

上海“N+1”模式有望复制全国

上海作为超一线城市拥有大量的外来人口及本地城市青年，对专业化长租公寓的租住需求量大，对于“隔断房”的治理也提出了符合城市实际情况的政策。

上海是全国最早一批落实“N+1”模式的城市，早在2015年即推行实施的“N+1”合法化。今年，上海市房管局又在原政策到期后针对“N+1”合法化的有效期进行了延长处理，出台《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》(以下简称《通知》)明确对隔断材料、消防安全等做了标准规范说明，表明“单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”。

此次在施行“N+1”合法化4年多以后再次更新规范细则并延期5年，有业内人士表示，此举说明“N+1”政策符合上海城市发展所需，且不仅利于进一步有效保障上海的出租房源供给、租房价格稳定、租住环境品质，也将对上海的长租公寓市场发展将有积极的指导作用。

据了解，此次发布的新版《通知》，既是上海继续推行代理经租“N+1”政策的需要，也是主动应对市场发展、变化的迫切要求。继上海施行以后，目前南京、杭州、武汉、成都、苏州、广州等多个城市陆续推进“N+1”合法化工作，示范效应明显。

可见，全国多地重点城市的相继参考与模式推广，表明“N+1”管理经验已逐步具备成熟条件，同时，对于提升城市活力、人才粘性等方面也具有相当价值。

从当前发展形势和未来规划来看，标准化、规范化、机构化管理的隔断房一定程度上符合当下发展所需。对于城市管理者来说，在规范租赁市场的同时，更要思考的是如何构建更加包容的租房公共政策体系。加快完善和积极引导建设公租房、廉租房等保障住房举措，多管齐下。一方面，在2020年十三五规划收官之际，也是全面小康的收官之年，落实十三五规划纲要，妥善处理和严格完成“加快机构化、规模化租赁企业发展”等中央经济工作会议要求;另一方面，也是更好地满足中低收入群体的租房要求，让广大城市青年用户群切身体会到生活的幸福感与满足感。