下沉市场潜力释放 增量市场持续复苏

2019年以来，随着下沉市场消费需求进一步释放，商业地产景气回升。RET睿意德中国商业地产研究中心近期发布的《2019第三季度中国商业地产指数报告》（简称《报告》）显示，2019年第三季度，中国商业地产指数升至128.3点，同比增长8.6%。专家建议，商业地产需快速承接首店及夜经济热点，丰富业态类型，增加体验式业态。

下沉市场潜力释放

《报告》指出，三季度以农村为代表的下沉市场消费需求潜力释放，零售商开店速度保持平稳。国家统计局数据显示，前三季度，农村人均可支配收入同比增速为9.2%，高于城镇1.3个百分点，城乡居民收入差距收窄。乡村消费品零售额保持较快增长，总额同比增长9.0%，高于城镇1.0个百分点，增速差距进一步加大。前三季度，全国网上零售额超7.3万亿元，同比增长16.8%。其中，农村网络零售额继续保持快速增长。各大互联网平台也加快下沉市场布局，促进线上线下渠道融合发展。

在商业用地方面，《报告》指出，第三季度，中国商用土地指数为94.9，同比大幅上涨24%，环比下降4%，维持年度平稳态势。这主要依托于二三线城市成交“爆发”，其中，二线城市商用土地集中放量，成交量环比上涨54.29%，同比上涨49.17%。三线城市商用土地成交量环比上升37.8%，同比上升27.9%，近85%三线城市成交量同比上涨。

中原地产首席分析师张大伟表示，从总体看，商业地产土地市场保持平稳。

由于融资渠道收窄等因素的影响，开发商对商业用地的拿地积极性也在下降。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，商业地产销售市场仍延续2018年以来的下降态势。2019年1-9月，全国办公楼销售面积为9626万平方米，同比下降11%；商业营业用房销售面积为7002万平方米，同比下降13.7%。

增量市场持续复苏

《报告》显示，三季度，商用物业开发指数保持上季度上涨态势，环比上升2.6%，同比上升2.6%。新增商用物业项目数量环比上升4.6%，同比上升0.9%。增量市场持续复苏，但增幅有限。

其中，成都、重庆、杭州、武汉等热点城市商用物业项目数同比有所增加，沈阳、武汉商用物业供给面积同比增幅超过100%。

以成都为例，“首店效益”和“网红经济”持续为成都零售市场输血，消费力带动成都写字楼回暖。58同城、安居客发布的《2019成都写字楼市场浅析》指出，1-8月，成都写字楼开发累计投资151亿元，同比增长33%；写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别取得31%、44%及64%的增速。

《报告》指出，三季度新开业项目快速承接“首店”“夜经济”等市场热点。目前，“潮玩乐理念”和“夜间经济”在新一线、二线城市渗透，也成为新一线城市竞逐年轻外来人才的商业发力点。商务部数据显示，中国整体消费主要发生在夜间，夜间消费额占据全天消费的60.0%。夜间消费庞大，发展已是必然趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，商铺、商店业态布局十分关键，商业地产需结合如体育、休闲、健康、电脑竞技、运动等多元化新业态。

国仕英指出，商业地产产品同质化情况较普遍，可丰富业态类型，增加体验式业态，适当减少服装类产品。