长实40亿转让大连项目予融创

这种热度延续至2019年。今年5月，嘉里建设以68.14亿元竞得杭州下城区一宗地块。5月28日，恒基地产爆冷以30.2亿元的总价摘得北京朝阳区孙河地块，溢价率23.3%，6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。9月12日下午，恒基地产联合天恒以总价24.25亿元再获得孙河板块最后一宗住宅用地。在2018年之前，恒基地产频频转让资产，2016年先后出售北京、广州项目，2017年又将旗下多个项目转让给富力地产，其撤出内地市场的传闻甚嚣尘上。

加码内地市场的还有新世界。7月30日，新世界发展发布公告称，旗下一家间接全资附属公司于公开挂牌出让中，成功投得杭州一宗地块使用权，用作住宅、商业商务及公共停车场项目开发，总代价为97.92亿元，当时刷新了今年全国地块总价最高纪录。而在此前，新世界发展还以40.1亿元收购宁波新世界广场余下51%权益。

事实上，几年前，新世界接连出售内地二三线城市项目，并将新世界中国私有化退市。

低成本抄底拿地谋发展

如今的港资房企内地投资格局，逐渐形成两种局面，一种是以李氏家族为主，持续出售资产，另一种是包括新世界、新鸿基地产、恒基地产、恒隆地产等在内，重返内地市场，在招拍挂公开拿地或通过收并购加码内地投资。

纵观当下的内地房地产市场，在经过长达3年的政策调控后，楼市转向平稳，低入高出的局面一去不复返，房企在操盘能力、成本与利润平衡、建筑品质上都遭遇挑战。在此背景下，内地房企拿地变得谨慎，港企却接连进行多个大手笔交易，原因是什么？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2018年下半年到2020年上半年，整个房地产市场会处于持续的下行调整期，港资房企会乐意在这个周期收购比较好的项目资产，换仓谋求下一轮市场发展机会。优淘城总裁薛建雄表示，楼市高涨时内地房企抢地很凶猛，港企保守决策慢，失去很多机会。市场下行周期，内资放缓扩张时，港企才有机会发挥他们的优势。

更重要的是，相比于内地房企高杠杆、高融资成本，港资房企拥有低负债、低成本的优势。在易居企业集团国际业务总监洪圣奇看来，“港企加码内地楼市的逻辑也很简单，资金成本低，持有回报率没那么高的物业，比内地房企更具优势。”他表示，港企境外的融资成本在3%-4%，而内地房企整体在8%左右。

财报数据显示，2018年，恒基地产的实际借贷年利率约为2.33%。在2018年12月到2019年6月份之间，新世界发展的融资年息率最高为6.25%，最低为2.65%，平均融资利率在4.3%左右。2019年上半年，恒隆地产的平均借贷比率为4.8%。与此同时，港资企业多奉行稳健的财务策略，采取慢周转的开发模式，其负债率普遍偏低，多控制在20%以内。

对于内地房企来说，面临较高杠杆，融资渠道收紧，融资成本高，一二线城市政策严控，使得不少住宅项目拖不起，尤其是一些高端住宅项目，地价高，预售价格管控严，溢价空间有限，财务成本高企。但是，这对于港资房企来说，拥有成本优势，能有更充足的时间做出好产品。

另一个重要的原因是，内地房地产市场进入存量时代，港资房企在物业持有与运营方面，拥有优势。

薛建雄表示，港资房企有低资金成本和精细化管理的优势，做高周转项目不是内地房企对手，但在市场低迷期做慢项目以及商办物业项目就能发挥这优势。