走进房地产律师——赵丹

赵丹律师:丹心向阳,张帆远航

​文/ 彭川

过去两年,北京市盈科(东莞)律师事务所的赵丹律师办结了数起一审败诉、二审由其接手后改判胜诉的案子,多为复杂的房屋买卖或租赁合同纠纷。

而奉行以和为贵办案哲学的她,眼中有的从来不只是胜败,她总是愿意把“调解”二字,放在更为突出的位置。

“律师不仅仅是一份养家糊口的职业,更肩负着维护社会公平正义和国家法治进步的社会责任。”赵丹说。正因如此,入行之初她便投身到了义务普法和法律援助活动中,十余年坚守初心,矢志不渝。

一起二审改判胜诉案

这是一起数月前刚刚办结的涉租金400多万元的租赁合同纠纷案。

上世纪90年代初,东莞的包氏三姐妹合伙开办了一家纸品厂,为此租了一块地,并自建了厂房、宿舍。后来,纸品厂迁出,厂房和宿舍由三姐妹共同占股的一家玩具厂继续使用。基于姊妹之间的信任,房地产权证等手续一直没有办理齐全,纸品厂注册用的也是二姐丈夫陈某某的名义——隐患由此埋下。2013年,玩具厂解散。当年底,陈某某向法院起诉。他说纸品厂和玩具厂之间存在租赁关系,他是案涉厂房、宿舍的权利人,对案涉厂房、宿舍享有支配权和收益权,要求玩具厂支付拖欠他的2003至2013年10年间的厂房宿舍使用费共计440余万元。

赵丹于2019年二审时介入该案,当时其当事人一审已经败诉。而在此之前,因为该案已经拉锯数年,当事人早已身心俱疲。

“起初,看到一审法院在判决中竟然支持了400多万元的租金请求,这令我非常惊讶。”赵丹说,因为2013年底陈某某起诉过一次,诉讼请求和本次的诉讼请求是一样的,而其在一审、二审中均遭遇了败诉。“唯一不同的是,此前陈某某是以个人名义起诉,而这一次是以纸品厂的名义,而纸品厂早已被吊销营业执照,本次又是以陈某某作为诉讼代表人,不曾想法院的判决结果却迥然不同。”

介入案件后,通过认真阅卷、会见当事人和深入调查,赵丹了解到该案涉及诉讼时效中断、重复诉讼、土地权属争议等问题,比较复杂。不过,好在她在处理这类案件方面已经很有经验。

她先是对问题进行了系统梳理,然后针对性地采取了各个击破的策略。

在随后的二审中赵丹指出:(1)陈某某追诉的是2003至2013年之间的厂房、宿舍使用费,如果他是以纸品厂的名义起诉,按照相关法律规定,延付或者拒付租金的诉讼时效是一年,那么,很显然该案诉讼时效已过。(2)如果陈某某的诉讼代表人的地位等同于以个人名义起诉,因2013至2016年间他曾以个人名义起诉过,那么,这次就应属于重复诉讼。(3)目前并无确凿证据可以证明纸品厂与玩具厂之间存在租赁合同关系,案涉厂房、宿舍的权属仍存在争议,因此,陈某某索要租金或占有使用费的基础并不存在。(4)该案的审判结果与包氏三姐妹均存在利害关系,一审却未让大姐、三妹二人作为第三人参与诉讼,程序上也存在瑕疵,理应发回重审。

就这样,从细节入手,循序渐进,抽丝剥茧,赵丹最终帮助当事人打赢了官司。

该案中,赵丹精湛的专业技能得到了展现。与此同时,无论是事前还是事后,她都没有放弃在调解方面的努力。

赵丹表示,承办该案整个过程中最大的压力来自当事人。该案三姐妹中大姐74岁,三妹也已60岁,一旦官司告负必须背上400多万债务的话,他们原本幸福可期的晚年生活必将就此蒙上沉重的阴霾。而102岁的老母亲眼看着三个女儿为争夺家产“同室操戈”、反目成仇,内心的痛苦更是不言而喻。“这个案子前前后后一共折腾了8年,对当事人来讲,这是一种巨大的折磨。”

也正因如此,代理案件的整个过程中赵丹都是战战兢兢,生怕出现任何差错。她知道,为减少当事人所受的煎熬必须争取尽快结束这场官司,而这一方面需要自己在专业上努力,另一方面则要尽可能帮助当事人认清案件的必然结果、解开心结,达到定纷止争的目的。

为此,赵丹做了大量的工作。甚至在上诉状中,她还这样写道:“真心希望有一天三人能放下恩怨,化干戈为玉帛……法律并不能彻底解决所有的纠纷,最终还是需要当事人自己去解开心结。”

一叶知秋。这只是赵丹经手的众多案件中的一例,却足以看出她的工作风格。

改行做律师的初衷是助人

赵丹进入律师行业有一定的偶然性。

2004年,她自武汉大学法学院毕业后并没有直接入职律所,而是首先进了一家外企工作。赵丹说,一开始自己并没有想过要做一名律师。然而,一次偶然事件却促使她调整了人生航向。

在外企工作时,一个同事因患上职业病,人生遭遇沉重打击。更令人绝望的是,整个追偿的过程异常艰辛。看到同事那时迷茫、无助的眼神,赵丹的内心也被深深刺痛。她说,“这位同事的经历让我切身体会到了老百姓对法律的需求,只是,对普通人而言,用法律武器维护自己的权利中间横着不低的门槛,他们需要专业律师的帮助。我是学法律的,我觉得应该利用自己的专业知识去尽可能地帮助一些需要帮助的人。”

于是,怀抱着这一朴素愿望,2005年底赵丹从外企辞职加入广东浩宇精英律师事务所。她从律师助理做起,一边工作一边备战司法考试,不久顺利拿到律师从业资格,开始了律师之路。

加入盈科前,赵丹已前后在律师行业摸爬滚打近10年。2016年,北京市盈科律师事务所到东莞开办分所,赵丹便作为首批律师之一加入了该团队。

赵丹坦言,加入盈科以来的5年,应该是自己成长最快的5年。作为一家全球化法律服务机构,盈科有着相对完善的律师培训体系,青年律师可以借此获得快速成长。各分所之间互动、交流密切,则不仅有助于彼此的成长,还能开阔一个人的视野。而能同时与众多优秀且又足够努力的人一起共事,无形中这成为了鞭策自己前行的动力,“此外,你还会看到他们中的许多人是发自内心地在用心付出,为中国的法治建设事业做着实实在在的事。这群人的赤诚、格局,对我而言极具感召力,深化了我对律师这个群体所肩负的职业使命的认识。”

“对于盈科,我一直是心怀感恩的。”赵丹说。

而加入盈科后事业上更上一层楼,也让赵丹有了更大的能力和更坚定的决心去践行自己入行时的初衷——帮助更多需要帮助的人。

始终坚持以和为贵

宝剑锋从磨砺出。

十几年的风雨淬炼和职业沉淀,如今赵丹这柄剑已开始崭露锋芒。依靠精湛的业务技能和精准高效的战略战术,这些年她承办了众多成功案例,获得了当事人赞许和社会认同。

赵丹独具特色的办案风格也渐渐形成。

第一个特点是细致,她会为接手的每个案子详细分析细节。“许多案件初看时案由是一样的,可仔细看的话,会发现其背后实际上有许多细节上的差异,应当尽量把这些不同之处挖掘出来,展示给法官看,很多时候它们会成为主导案件成败的关键。”赵丹说。

第二个特点是日趋专业化。赵丹认定,律师走专业化道路是必然趋势。目前,她的执业领域主要集中于房地产、土地,包括与商品房、土地买卖及租赁合同纠纷有关的诉讼和非诉业务。业务“聚焦”的结果,是认识的深化和业务水平的快速提升。

第三个特点是注重调解。就是找到引发纠纷的源头,然后通过普法、劝解等方式,解除当事人内心的矛盾,使诉讼纠纷得到更彻底的解决。赵丹说,“法官通常只是基于法律的视角去断案,律师承担的社会责任更广。律师需要告诉当事人与案件相关的法律规定,让他明白为什么法院会这么判,进而了解、相信法院的判决是公正的,这样才能最大可能地帮其解开心结,真正做到定纷止争、案结事了,实现社会的和谐稳定。”

回顾自己十几年的律师生涯,赵丹说,有两个原则是她一直坚守的。

一个是实事求是。赵丹表示,在律师这条路上,最初引领她入行的师傅是对她影响最大的人。而其师傅身上最大的特点之一,是办事极为公正,在任何情况下都坚持以事实为依据。这种精神深刻地影响了她。多年来,以事实为依据,不说假话,不做伪证,不做虚假诉讼,一直被赵丹奉为执业的“铁律”。

赵丹恪守的另一原则,是始终坚持以和为贵。“虽然我是律师,帮人打官司会有收入,但我奉行的办案哲学一直是以和为贵,我愿意看到每个家庭都和和睦睦的,所以,面对前来咨询的离婚案件当事人,我通常会先劝和,能不打官司就尽量不打官司,诉讼始终是最后的选择。”

显然,这与她入行时的初衷,一脉相承。

愿做一束法治的微光

“一个律师是否优秀,从来不取决于他挣钱的多少,而是取决于他所承担的社会责任。”赵丹说。

生活中,赵丹是个随遇而安的人,对生活、事业没有太多的要求。

她爱好文艺,性格温和,很少展现出许多人印象中律师气势逼人的一面。入行之前,许多认识她的人对她的评价都是,温柔,有耐心,有亲和力,适合当老师,尤其是幼儿园老师。

或许是物以类聚,人以群分。成为律师后,赵丹接受委托的当事人大多也跟她一样,属于性格柔和、懂得放下的人。“可能人们在寻找律师的时候也会更愿意选择那些在性格、价值观方面能够与自己同频共振的人吧。”

赵丹的亲和力还曾偶然成为她长期坚守普法阵地的“桥梁”。

那是2009年12月4日国家宪法日,赵丹报名参加了一个户外普法活动。当日出现了一幕有趣的情景,当时活动现场大概有七八位值班律师,却唯独她这边排队咨询的人特别多。这一幕恰巧被现场的记者用镜头记录了下来。不久,赵丹便受邀成为东莞广播电视台普法栏目的常任嘉宾。时至今日,她已参与该栏目录制达数百次。

作为东莞市“六五”、“七五”普法宣讲团成员,赵丹这些年一直坚守在普法阵地上。

在普法之外,赵丹还有另外一个长期义务坚守的阵地——法律援助。作为未成年人法律援助库成员,她这些年代理了大量未成年人法律援助类案子。她说,“我始终相信这些未成年人本性并不坏,或者是认知水平的不够,或者是父母的溺爱,总之因为种种原因导致他们误入了歧途。我认为,经过正确的引导,他们是可以被扶正向善的。于是,我便主动申请加入了法律援助队伍。”

最多的一年,赵丹一共代理了30多个法律援助类案子。2020年,她还接手了一个法律援助案件,帮助70多个劳动者追索工资,官司一直打到了今年。

赵丹说,法律援助是一项民生工程,作为律师,自己愿意发挥专业优势,主动去践行这一社会责任。

鲁迅先生曾说过,希望中国的青年摆脱冷气,“有一分热,发一分光。就令萤火一般,也可以在黑暗里发一点光,不必等候炬火。此后如竟没有炬火:我便是唯一的光。”

有时候,对当事人而言,律师极有可能就是他的世界里某一个时刻唯一可以依靠的光。因此,赵丹愿意做一束法治的微光,和其他法律人发出的微光汇聚在一起,共同燃起法治的熊熊大火,让法律的温暖阳光照遍每个角落。

她的这种善意和坚守也收获了诸多当事人的认可。日前,在其帮助下赢得一场官司的一位当事人向其发来感谢之言:“相识是种缘分,在法律讲堂上的您很有魅力,犹如这份礼物,闪闪发光,照耀中国。感恩有您!”

“每每读到这类文字,得到当事人的认可,心里都感觉暖暖的,前行的道路上也有了继续下去的动力。”赵丹说。

建议多从律师中选聘法官

作为一名法律人,赵丹时刻关注着国家的法治建设进程。

近年来,她有一个愿望越来越强烈,就是希望国家能更多地从律师队伍中选聘一些有一定人生阅历的人担任法官。众所周知,“法律的生命不在于逻辑,而在于经验。”法官尤其是年轻法官很多的时候是通过案卷了解案情,依据法律条文来断案,缺乏实践经验,其结果可能就是,法官的判决也许对某个问题作出了深刻的理论分析,但却与现实生活中的实际情形大相径庭,理论知识与现实生活相脱节。

“很多时候,案件的实际情形远比案卷或法律条文要更复杂得多,案件的起因,案件的社会影响,案件背后关键因素可能引起的连锁反应……这些问题都值得法官思考。”赵丹说。有时候,法官的判决在法律意义上、逻辑思维上或许并没有错,但可能无法真正做到让当事人服判,真正实现定纷止争、案结事了。

赵丹说,从律师中选任法官检察官,是许多成熟的法治国家选任法官检察官的通行做法。虽然在2014年出现过律师拟成为最高人民法院民事审判庭审判长, “但在中国,这种做法还比较少见,国家是否可以尽快打通并拓宽这样一个渠道,令人期待。”律师长期身处办案一线,直接面对当事人,往往能掌握更多细节,也因为社会阅历丰富可能更“懂民生”,面对错综复杂的案情,做出的判决也可能更为公正。

“因为需要的是经验,必然要求对任职年龄做出相应的规定。”赵丹说。“比如,按照现在的《法官法》,年满23周岁后可担任法官,是否可以将其修改为:任职书记员或法官助理多少年后才可担任主审法官。”

在律师中选聘法官,还有其他一些优势。比如,律师执业事实上是没有退休年龄一说的,而那些执业年头较久,比如五六十岁以上的律师,他们中的不少人是非常愿意利用自身的专业积累在国家的法治建设进程中承担更大的责任的。“换句话说,在法官这一新的岗位上为人民服务,同时实现个人的人生价值,这些人是非常乐意的。”赵丹说。

古话说,出户天地宽。见多,才能识广。对于青年律师,赵丹则希望大家能多出去走走,多出去看看,不断冲破自己的“圈子”,不被自己的专业限制,既要“脚踏实地”,也要适时地“仰望星空”,了解社会和法治发展大的趋势。

丹心向阳,张帆远航。未来,赵丹将一如既往手捧一片丹心追寻法治的阳光,与众多法律人一起,在阔步迈向社会主义法治强国的道路上张帆远航!

【人物简介】

赵丹,2004年毕业于武汉大学法学院,现为北京市盈科(东莞)律师事务所合伙人,律言房房产律师团队创始人,目前主要从事房地产、土地法律服务,尤以房屋、土地买卖与租赁合同纠纷业务见长,成功办理过多起二审改判案件。

她自2009年起长期担任东莞广播电视台《与法同行》节目常任嘉宾,是东莞市“六五”、“七五”普法宣讲团成员。热心法律援助的她还是未成年人法律援助库成员。

担任社会职务还包括:广东省湖北商会青年商会第一届常务副会长、东莞市律师协会第四届青年委员会秘书长,东莞市律师协会第六届文化与建设委员会副主任、东莞市律师协会第七届文化与建设委员会主任。