居民提前还房贷更划算 居民提前还房贷更划算吗

　　居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。根据我们的测算，截止今年3月底，居民储蓄率为34%，依然处于高位水平。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

　　居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。居民提前偿还房贷意愿的提升，可能与低风险资产收益率下行有关。今年以来，央行通过MPA考核、改革银行存款定价市场化改革等方式来推动银行存款成本下行，这推动银行存款成本逐步回落。作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截止4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至了3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

　　提前偿还房贷真的划算么。假设一些居民在2018年10月购买了房子，这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。提前偿还利率5.7%的房贷节省的利息支出与年化3.5%的理财收益率能基本打平。因而对高于3.5%的理财收益率来说，提前偿还贷款是不划算的。虽然单一案例并不具备广泛的代表性，但需要指出的是不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益存疑。

　　由于居民储蓄率处于高位，并且低风险资产收益率短期将处于低位，居民提前偿还房贷的行为短期内将继续存在。但按揭利率将进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。截止3月全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率的理论下行空间在100bp左右。截止21日，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。而从过往的经验来看，按揭利率的下行也将促进地产销售面积和对应的按揭贷款需求回升。新增按揭投放不会持续低于按揭贷款的偿还，预计后续总体上，新增按揭贷款将保持正增长，居民杠杆率可能平稳或小幅趋升。

　　风险提示：货币宽松不及预期，疫情快速缓和，经济恢复速度超预期。