“美国购房者深陷泥潭”（美国买房困难吗）

　　当地时间5月29日，据《华尔街日报》报道，美国房贷利率大幅攀升令购房者深陷泥潭。

　　美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）近日公布数据显示，随着近期美债收益率有所回落，美国30年期抵押贷款平均利率小幅回落至5.10%，但仍远高于去年年底的3.11%，依旧处于十多年来的高位。

　　楼市降温

　　时隔一年，美国楼市虽已有所降温，但可以肯定的是，由于库存持续低迷，房价仍保持在高位。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，4月份，美国现房销售中位价达到39.12万美元，创下历史新高，同比增长14.8%。

　　今年以来，美国抵押贷款利率经历了大幅飙升。5月初，美国30年期贷款平均利率从5.10%升至5.27%，创下2009年8月以来最高水平。在上周，这一数字跌到5.10%，但仍高于2021年底的3.11%。而在2021年1月时，该数字仅为2.65%。

　　美媒称，过去几年，超低的抵押贷款利率和有限的房屋供应使得房地产市场过热，但随着利率上升，挫伤美国购房者的购买力，楼市交易热度随之降温。

　　美国全国房地产经纪人协会表示，截至4月底，美国住房市场上有44.4万套新房，为2008年以来最多，高于3月份的40.7万套，显示出买家的购买力不足。

　　许多美国人认为，现在是买房的坏时机。定居在美国加州的房产投资者Eric Chiang表示，即便是在一年前房价炒到高不可攀的洛杉矶，交易热度也逐渐降下来了。上次贷款利率上调幅度大幅攀升，还是在20多年前，利率一度维持在12%左右。当时的社会背景和当下也有相同之处，那便是通胀走高。基于这种背景，即使是专业投资者，也不得不放慢步伐。

　　租金上涨

　　近两年，美国公寓楼的销售量达到了创纪录的水平。

　　根据美国商业不动产服务公司世邦魏理仕的调研数据，从2019年到2021年，美国投资者对投资型公寓住宅的投资量几乎翻了一番。在2022年第一季度，公寓投资总额达到了630亿美元，是有记录以来的最高水平，公寓的平均买入价格比去年同期还上涨22.4%。

　　而按照美国商业地产经纪人和投资者的说法，今年房贷利率迅速飙升，导致楼市投资者的获益风险变大，严重时甚至会导致债务违约率飙升，这在业内被称作“负杠杆”现象。自美国次贷危机以来，“负杠杆”还从未像现在这样严重过。

　　房地产投资管理公司Palladius Capital Management的首席执行官Nitin Chexal担心，一些投资者还没有从次贷危机中吸取教训，当时一些买家在这些不动产上下了巨大的赌注，最后却惨遭损失。

　　“你会看到人们总是在犯同样的错误。”Chexal说道。

　　尽管有人将目前的情况和次贷危机相比，但可以肯定的是，如今的投资者负债相对较少，公寓作为一种相对稳定的资产，或许会吸引大型养老基金和资产管理公司，从而支撑价格。而且许多公寓投资者相信他们能挺过回报率较低的时期。目前，房东打算通过收取更多的租金转移成本。

　　4月份，美国房屋平均出租费用的月中位数已经上涨至1827美元，比上年增长近17%，创下有史以来的最高纪录。

　　预计租金会在下一周期里继续快速增长。