全国土拍“扎堆”！多数城市热度下滑 热点城市民企拿地意愿回升

　　证券时报记者统计，从9月23日到29日，仅6天就有7个城市“扎堆”完成了年内第三轮集中土拍，其中包括北京、上海、深圳三个一线城市。截至9月29日，已经有北京、上海、深圳、杭州、苏州、武汉、青岛、厦门、无锡、福州、宁波等11个城市完成第三轮集中土拍。

　　记者梳理各城市成交结果来看，城市间土拍热度冷热不均，城市内部也分化明显，除北京、杭州土拍热度较第二轮稍有升温外，多数城市热度有所下滑；除北京、宁波平均溢价率较第二轮提高外，其他城市均有所降低，但这些城市的共同特征是拿地企业仍以国央企和地方平台公司为主。另外，热点城市民企拿地意愿回升。

　　接受证券时报记者采访的业内人士认为，当前楼市下行压力仍大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行，国央企拿地占比有进一步提升的趋势。

　　多数城市热度下滑

　　记者梳理各地土拍结果来看，北京第三轮土拍热度较上一轮稍有升温，杭州延续了前两轮的热度，宁波、福州保持平稳，而深圳、上海、苏州、武汉、青岛、无锡、厦门则热度有所下滑。

　　记者根据中指院的数据统计，在已完成今年第三轮集中土拍的11个城市中，土地出让金排名前三的分别是上海（1053.8亿元）、北京（500.29亿元）、杭州（430亿元）；平均溢价率排名前三的分别是北京（6.06%）、杭州（5.13%）、宁波（4.72%）；除北京、宁波平均溢价率较第二轮提高外，其他城市均有所降低。

　　从溢价率最高的北京来看，成交的18宗地块中，有10宗底价成交，有8宗地溢价成交，平均溢价率达到6.06%，较第二轮上涨0.71个百分点，市场稍有升温。其中，海淀区永丰、丰台区造甲村等热门地块竞争激烈，溢价率均达到15%，海淀区永丰0013号地更是达到地价和竞现房面积“双触顶”。

　　同样表现抢眼的杭州，成交的19宗涉宅用地中，有8宗竞价达到中止价进入“一次报价”阶段，占比达42.1%，比第二轮扩大15.4个百分点，另有2宗溢价成交，平均溢价率5.13%，延续了前两轮的热度。

　　9月29日收官的宁波土拍，平均溢价率达到4.72%。10宗成交地块中，溢价成交的4宗地里有3宗触顶，最热地块有9家房企竞争，最终经过58轮报价达到上限价格30.71亿元，竞价时间超过两个小时，由宁波东投摇号竞得。热门地块仍是房企的主要攻略对象。

　　同日福州第三轮土拍也平稳收官，15宗涉宅用地揽金121亿元，其中，四城区11宗地吸引50家竞买人参与角逐，最热的鼓楼区旧改项目地块就有42家竞买人参与竞价，进入摇号环节的还有40家房企，最终保利摇号竞得该地块。

　　作为今年土地市场热度最高的城市，深圳第三轮土拍热度较前两轮有明显下滑。9月28日7 宗宅地有1宗流拍，其余6宗成交地块中，有4宗底价成交，2宗达到地价上限成交，整体溢价率为3.94%，较第二轮大幅下降5.39个百分点。

　　同样是一线城市的上海，虽然收金创新高，但热度也较上一轮出现下滑。9月27日35宗涉宅地块收金达到1053.8亿元，但是底价成交地块多达24宗，占比接近7成。另外，达到中止价进入“一次报价”阶段的有8宗，较前一轮有所减少；平均溢价率2.27%，较前一轮也有所降低。

　　另外，青岛、武汉、苏州，与8月底完成第三轮土拍的无锡、厦门，市场热度均有降温。其中，青岛成交的30宗地中，仅1宗触顶、1宗溢价，其余28宗均底价成交，另有3宗流拍；武汉在核心区有多宗优质土地推出的背景下，仍仅有1宗地触顶摇号，其余地块多底价成交，平均溢价率降至0.1%；苏州9宗地中有5宗溢价成交，平均溢价率2.15%；无锡11宗涉宅用地全部底价成交；厦门6宗地全部以超低溢价或底价成交，平均溢价率仅为0.2%，创下厦门集中土拍以来的新低。

　　对于多数城市土拍热度较第二轮下滑的主要原因，中指研究院土地事业部负责人张凯接受证券时报记者采访时表示，除了受到期房延期交付的担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观的影响，还包括今年第三轮供地大部分无法在今年年底前开盘贡献销售业绩，因此企业拿地积极性有所下降。

　　不仅各城市间土拍热度冷热不均，城市内部各板块热度也分化明显。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟接受证券时报记者采访时表示，冷热分化成为各城市土拍的普遍特征，周边库存压力低、流速快的价值板块受到房企青睐，素质相对一般或周边住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。由此可见，在盈利空间普遍上升的背景下，房企拿地更加看重项目的销售预期。

　　“而当前楼市下行压力仍大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。”杨科伟对记者说，与此同时，因多数城市集中供地变为四批次，下一季度城市土拍“撞期”的可能性更高，由此会导致城市之间甚至地块之间的土拍热度分化也更加显著。  

　　热点城市本地民企发力

　　证券时报记者梳理第三轮集中土拍的拿地企业来看，共同特征是仍以国央企和地方平台公司为主。

　　这种特征在一线城市表现突出，以9月28日刚刚收官的深圳土拍为例，成交的6宗地中，有5宗被国央企包揽。其中，深铁斥资60.4亿元独揽3宗，招商蛇口、华润各获1宗，只有1宗被本地民企竞得。

　　虽然最终拿地企业仍以国央企为主力，但是从深圳第三轮土拍的报名情况看，民企参与度在提高。深圳规划和自然资源局表示，第三轮土拍民企参与竞买占比达27%，民企参与竞买的意愿较强烈，龙华区地块参与摇号的9家企业中过半数企业为民企。

　　北京拿地的主力也集中于国央企，热门地块的竞争多在国央企间展开，其中，中海斥资近150亿元拿下三宗热门地块，成为本轮拿地大户。18宗地成交地块中，仅1宗被民企龙湖竞得，其余拿地企业均为国央企和地方平台公司。

　　而上海35宗成交地块中，有26宗被保利、招商等国央企和城投类公司收入囊中，占比高达74%。

　　另外，武汉则以本土国资托底，国资企业拿地金额占到总成交金额近9成；青岛成交的30宗地块中，有22宗地块背后有城投类公司的参与；福州成交的15宗地块中，除一宗被保利竞得，其他多数被本土国企包揽。

　　值得注意的是，苏州、无锡等城市最终拿地的虽也以地方国资为主导，但是本地民企参与度显著提升。

　　而民企参与度最高的是杭州，成交的19宗地中，除了招商蛇口、保利、华润以及托底的之江城投和杭州地铁外，其他地块均由杭州本土民企收入囊中，占比超过50%。其中，杭州本土两大品牌房企表现活跃，绿城以总价80.9亿元夺得两宗地，滨江以总价69.1亿元斩获3宗热门地块。本土中小民企表现也比较积极，坤和、中豪、圣奥、杰立等均有拿地。

　　张凯认为，国央企对土拍规则调整适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国央企率先积极展开拿地，第三轮集中土拍国央企拿地占比有进一步提升的趋势。