中骏商管：商管收入下行，住宅板块异军突起

　　近来港股物业股普遍回暖，碧桂园服务、雅生活服务、保利物业等头部物管企业纷纷迎来大涨。

　　就在这波港股物管股上涨行情中，过去被市场摒弃的中骏商管（00606.HK），股价跌跌撞撞也能录得超10%涨幅。据富途数据显示，中骏商管近60日股价涨幅约15%，位居港股物管股涨幅榜的中下水平，大幅跑赢同一营收规模的东原仁知服务、弘阳服务及第一服务。

　　中骏商管能先于其他物管股反弹，很大程度与其商业化模式存在很大的关系。

　　“商管+住宅”双轮驱动

　　实际上，中骏商管是一家以商业物业管理服务为主导的服务提供商，公司由中骏集团（01966.HK）分拆而来，于2021年7月在港交所成功挂牌上市。

　　中骏集团创办于1987年，总部设于上海，是一家专注于房地产开发及相关业态的综合性城市运营服务商，业务体系涵盖住宅开发、商业地产、长租公寓、产业地产、大型购物中心的运营管理、住宅与公共设施的物业管理等业务板块，以及基金管理及投资等金融服务。

　　据克而瑞研究中心发布“2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200”榜单显示，中骏集团2022年实现销售金额606.3亿元，排名行业31；权益销售额490.1亿元，排名行业25，属中型地产公司。

　　中骏商管运营总部也同样设于上海，主要业务包括商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两大板块。

　　公司通过“中骏世界城”品牌为业主、租户及消费者提供专业的商业物业管理及运营服务，通过“世邦泰和”为住宅物业提供服务。

　　公司服务项目遍布海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区等热门都市圈，截至2022年6月末，公司分别拥有264个及156个签约及在管项目，总签约建筑面积约为4860万平方米及总在管建筑面积约为2400万平方米。

　　商管收入下行，住宅板块异军突起

　　2022年，在国内新冠疫情的反复冲击下，中骏商管业绩受到巨大挑战。公司商业物业管理及运营服务分部实现总收入约为2.03亿元（单位下同），同比减少约27.6%。

　　财报显示，受到中骏集团最近逐渐减少购买土地的影响，期内，中骏商管开业前管理服务收入大幅减少大幅约82.6%。开业前管理服务是指在商业物业开业前向物业开发商提供的市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询、租户获取及开业准备服务。

　　虽然商管板块收入有所下滑，但该板块仍实现一定规模增长，期内在管建筑面积约160万平方米，同比大幅增长约50.5%；在管项目16个，同比增加4个；签约建筑面积约600万平方米，同比增长约23.7%。

　　相较于公司核心商管板块收入下滑，去年同期中骏商管的住宅物业板块却异军突起，期内分部实现总收入约为4.02亿元，同比大幅增长约34.6%。

　　中骏商管的住宅部分也实现规模拓展，在管建筑面积约2240万平方米，同比增长约27.3%；在管项目140个，同比增加27个；签约建筑面积约4250万平方米，同比增长约15.0%。

　　在未来发展中，中骏商管表示，将更会积极推进第三方在管项目的拓展，增加签约及在管项目数量，提高盈利规模，并进一步降低对中骏集团的依赖度。

　　相较于商管板块受疫情冲击较大，住宅板块成为物管行业的“压舱石”，有力对冲了商管板块下滑带来的业绩风险。2022年上半年，公司实现收入约6.05亿元，同比上升4.4%。

　　不过由于较高毛利率的商业物业的开业前管理服务收入大幅减少，导致整体毛利率有所下滑，从2021年同期约49.3%减少至2022年上半年的约41.6%。上半年，母公司拥有人应占溢利约为1.34亿元，同比减少约10.8%。

　　现如今，随着内地疫情优化政策落地，房地产宽松政策频频，“商管+住宅”双轮驱动的中骏商管业绩增长存在更多的可能，这或许是其优于其他物管股率先反弹的重要影响因素之一吧。