区域优势显著、业务特色鲜明，中小型物管“八仙过海”各显其能

　　一直以来，每年“港股100强”评选活动中，港股物管股都是获入选企业较多板块之一。如碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）、保利物业（06049.HK）、建业新生活（09983.HK）、绿城服务（02869.HK）等。

　　值得注意的是，目前港股市场中，除上述领军物管企业外，具备冲击新一届“港股100强”的物管公司还有新希望服务（03658.HK）、康桥悦生活（02205.HK）、融信服务（02207.HK）、德信服务集团（02215.HK）、诗朗绿色生活（01965.HK）、卓越商企服务（06989.HK）、荣万家（02146.HK）等中小型物管及商管公司。

　　上述大多数物管企业区域性较强，业务大都相对集中，虽然与头部企业有一定差距，但这并不妨碍其业绩表现，相反，在过去一年物管行业动荡中，不少中小物管企业还表现出绝佳的业绩韧性，具备冲击“港股100强”的实力及底气。

　　中小型物管：小而美，独具一格

　　2021年是物管行业赴港上市高潮。

　　在上述中小物管企业中，新希望服务、融信服务、德信服务集团、荣万家、诗朗绿色生活、康桥悦生活均是2021年登陆港股的，这些企业共同见证了物管行业的上市高潮，并享受了资本市场也给予的较高的估值。

　　在中小物管企业中，新希望服务名气相对较大。其是新希望集团旗下的物业管理公司，2021年在港股上市，成为四川首富刘永好继新希望、新乳业、华创阳安、兴源环境和*ST飞马之后又一上市平台。

　　伴随港股物管股回暖，新希望服务领涨物管板块。Wind数据显示，进入2023年以来，新希望服务股价涨幅累计近19%。

　　在刚刚过去的一年，因为房地产风险蔓延到物管领域，物管行业动荡不安。从最新的业绩看，多数物管企业营收取得一定增长，但盈利能力却出现下降，毛利下滑，净利润承压。

　　而新希望服务却表现出较强的抗周期和抗风险能力，营收和净利润均实现较大幅度增长。

　　财报显示，2022年上半年，公司实现收入人民币5.12亿元，较2021年同期增长27.1%；公司权益股东应占溢利人民币0.99亿元，较去年同期本公司权益股东应占经调整净利（即剔除2021年一次性上市费用的本公司权益股东应占利润）增长25.5%。

　　新希望服务也是区域性较强的物管企业，公司聚焦成渝都市圈及华东区域，但依旧实现管理规模持续增长。

　　截至2022年6月30日，公司在管项目数量156个，在管面积2209.6万平方米，较2021年同期增长约76.4%，签约项目数量207个，签约面积3096.1万平方米，较2021年同期增长约51.9%，实现1.4的合约在管比。

　　和很多物管企业一样，新希望服务的拓展方式也主要包括对关联方项目的平稳接管、外拓项目的持续发力和并购三方面举措。

　　和新希望服务一样，融信服务也是2021年在港股上市的物管企业，公司具备国家一级资质的大型专业化物业管理服务企业，在2022年中国物业服务百强企业排行榜位列19强。

　　2022年，由于疫情造成小区封锁、物流中断延迟，以及房地产发展商服务需求减少，融信服务的社区增值服务和非业主增值服务两条业务线受到一定不利影响。

　　但总体看，融信服务的区域性也较强，公司也表现出较大的韧性。公司以福州为中心，重点深耕东南沿海经济带并向全国其他区域辐射，服务项目分布闽北、闽南、浙赣、沪苏、中北、川渝六大区域公司的50余个城市。

　　截至2022年6月末，融信服务产生收益的在管建筑面积达约3140万平方米，在管项目总数为201个，较同期分别增加约8.7%及13.6%；合约总建筑面积为4490万平方米，布局全国53个城市，为超过40万业主提供服务。

　　同样，2021年在港股上市的德信服务集团，同样聚焦于区域。德信服务集团起步于2004年，通过逾18年的发展，确立了在华东地区物业服务市场的领先地位。公司曾连续数年入选中国物业服务企业百强，最新排名第24位。

　　2022年上半年，公司实现收入约4.85亿元，同比增长6.3%；实现利润8860万元，同比增长22%。

　　由于德信集团交付项目的增加，以及独立第三方的业务增加，截至2022年6月30日，德信服务总在管建筑面积约3264.3万平方米，较2021年中期同比增长约16.6%。

　　另一家物管荣万家，其成立于2000年，其前身为廊坊荣盛物业服务有限公司，具有国家物业服务企业一级资质，同时也是行业百强头部企业，2022年曾荣获中国物业服务百强企业TOP16。

　　背靠荣盛发展（002146.SZ），荣万家实现全国布局。截至2022年6月30日，公司管理365个物业管理项目，在管总建筑面积约7140万平方米，覆盖中国17个省、直辖市及自治区的48个城市。订约管理470个物业管理项目，总合约建筑面积约9700万平方米。

　　不过荣万家的业绩不如前述同行，去年上半年荣万家实现收入总额同比降低约17.6%至10.64亿元人民币；期间利润同比降低约26.78%至1.81亿元人民币。

　　此外，诗朗绿色生活、康桥悦生活也均是特色鲜明的中小物管企业，其中，朗诗绿色生活扎根长三角，朗诗集团创始人田明为大股东。诗朗集团业务涉及地产、物业服务、金融业务、长租公寓等多元业务；深耕河南的康桥悦生活业务侧重轨道交通、城市环卫、产业园等领域，行业排名不俗。

　　卓越商企服务：500强客户是护城河

　　卓越商企服务是上述几家企业中市值较大的企业，其上市相对较早，在2020年登陆港股，当时还引入腾讯、京东、南方基金、雪潮资本为基石投资人。

　　从名字就可窥见，卓越商企服务是商务物业管理服务提供商，其与众不同的发展特色是在商业办公领域独树一帜，客户大都为腾讯、阿里等500强企业。

　　公司在1999年创建于深圳，在行业处于领先地位，位列2022位列物业服务百强企业第13名。

　　以商业物业为主航道，卓越商企服务聚焦大湾区、长三角和一线等重点区域、重点城市，拓展了商业写字楼、商务综合体、产业园区、政府公建等多元组合，为腾讯、阿里等众多500强企业提供服务。

　　2022年上半年，公司展示出强劲的发展势头，合约面积、在管面积实现较大增长。公司合约面积约为6894万平方米，同比增长超35%；在管面积达到5008万平方米，同比增长超42%。

　　公司还拿下了阿里全球总部-西溪五期项目，总建筑面积近100万方，极大提振公司士气，巩固了行业地位。

　　在宏观经济不确定性下，500强客户为公司业绩稳健发展提供保障。2022年上半年，公司实现收入18.63亿元人民币，同比增长12.7%，公司权益股东应占溢利3.11亿元人民币，同比增长15%。

　　小结

　　总体来看，港股中小型物管企业大都在某个区域深耕，占据了区域性优势；其中不乏部分企业业务特色鲜明，在商务办公领域、城市服务领域独树一帜，极具竞争优势。

　　业绩方面，大部分中小物管企业营收和净利润两大关键指标呈正增长，体现出了较大的韧性，发展较为稳健。