千亿授信驰援

　　11月以来，随着金融16条、第二支箭和置换预售监管资金等一系列利好地产政策落地，碧桂园(02007)凭借强势的涨势几度成为股市中的一抹亮色。

　　11月24日，港股地产股涨嗨了，板块以6.04%的涨幅稳居头部位置，房企龙头碧桂园更是以20cm的涨势引人瞩目。而在此之前的11日、14日，碧桂园甚至还分别录得34.94%、45.54%的涨幅，不到1个月的时间股价上涨了约207%。

　　股价强势上涨的同时，碧桂园近期也频获内资增持——11月以来，碧桂园内资处于持续净流入状态，北向资金持有流通股比例从9月底的8.6%一路增持至11月23日的23.29%，其中可谓充分反映目前内资对碧桂园的看好。

　　(行情来源：智通财经APP)

　　事实上，从消息面来看，智通财经APP认为碧桂园大获资本看好也是“意料之中，情理之内”的事。

　　据悉，在不断推出的利好政策支持下，房企的融资环境已经得到大幅改善。11月24日，碧桂园与邮储银行建立长期战略合作关系，邮储银行将为碧桂园提供不超过人民币500亿元意向性授信额度。而国行加快对碧桂园的授信额度支持，极大地凸显了对优质房企的呵护之余，无疑也进一步激发了碧桂园的资金活力。

　　楼市向上拐点即将显现

　　从政策面来看，如果说“第二支箭”重启是楼市寒冬刮来的一阵暖风，那么紧随其后落地的“金融十六条”则是楼市迎来向上拐点的一个重要节点。

　　11月8日，交易商协会发布重磅消息，推进并扩大民营企业债券融资支持工具(也就是所谓的‘第二支箭’)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模约2500亿元，后续可视情况进一步扩容。

　　此次政策将房地产企业单独列出，房企融资规模扩大，首单融资业务迅速启动，增信服务费率低于市场化民企增信服务费率50%，政策支持楼市力度明显加大。

　　11月23日，中国人民银行和中国银保监会官网发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该通知围绕促进房地产融资平稳有序发展、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者的合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度6方面提出16条细化金融措施，简称“金融16条”。

　　据了解，“金融16条”覆盖的内容包括了房地产企业、各类金融放款机构、建筑企业、住房消费者等链条，可以称得上是为整个房地产产业链全面输血。

　　针对于上述政策带来的利好，不少地产分析师指出，这将极大地改善房企融资环境，为房地产市场注入强大发展信心。其中，经济学家任泽平表示，这或将有效修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。

　　数据为实，这一点也体现在房企们最近的融资动作中——截至11月24日晚间，六大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。而就拿碧桂园来说，继获得邮储银行500亿意向性授信额度之后，碧桂园还相继与工行、中行签约，共获得三家银行逾1500亿元综合授信支持。

　　值得一提的是，随着房企融资的“春天”来临，近日以来多地楼市也出现翘尾行情。

　　中指研究院数据显示，上周(11月12日-18日)，楼市各线城市成交环比开始起有所上涨，上海、韶关、福州分别领涨各线城市。其中，一线城市成交量整体环比上涨30.4%;二线代表城市成交环比上涨10.6%。

　　对此，中指研究院指出，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

　　众所周知，房地产业的冬天，是融资的冬天，也是销售的冬天。反之亦然，房地产业的春天，是融资的春天，也是销售的春天。因此，不难发现，随着利好政策频频袭来，房地产行业的“向上拐点”或许即将显现。

　　优质房企估值重塑在即

　　房地产行业迎来政策“春风拂面”，但并不意味着政策利好对所有房企都“一视同仁”。

　　结合政策面透露的讯息及券商机构分析可知，这一波融资政策的落地主要是利好“房企三好生”。

　　其中，克而瑞研究中心指出，近期获得融资支持的还是少量优质房企，这些企业原就是今年民营房企发债的主力军。随着利好政策的落地，这些优质房企可能将率先得到资金支持稳定发展，而绝大多数民营房企还要等待政策效果的传导，目前仍然面临较大的到期压力。

　　就拿碧桂园来说，作为地产行业的优等生，其短时间能够获得千亿授信支持并非偶然，而是有着强大且稳健的发展内核作为支撑。

　　销售方面，近两个月来碧桂园销售情况正逐步修复。据相关数据披露，今年前十个月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约3094.3亿元，在第三方机构榜单上，碧桂园销售额仍居首位，前十月全口径销售金额为4032.9亿元。单月来看，今年10月，公司实现权益合同销售金额约333.3亿元，环比增加4.09%，已连续两个月实现业绩环比增长。

　　债务结构方面，近年来碧桂园的债务结构也处于持续优化的状态，财务稳健且现金充裕。截至2022年6月30日，该公司有息负债总额与去年底相比下降7.6%，净借贷比率48.1%，继续稳定在民企最低区间;期末集团可动用现金余额约人民1479.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足，短期偿债无忧。

　　投资方面，碧桂园在各能级市场的均衡布局，有效对冲了局部地区疫情对销售的阶段性影响。截至2022年6月30日，该公司位于中国内地的权益可售资源约1.22万亿，另有潜在权益可售资源约2917亿，合计约1.51万亿，可支撑公司未来的销售需求。此外，碧桂园现有权益可售资源中，96%位于常住人口50万以上的区域;77%位于人口流入区域;75%位于五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

　　而更难为可贵的是，碧桂园在行业低迷之际保交付的能力和决心。2022年1月至9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司累计合同交付共45万套房屋，交付面积为5300万㎡。根据国家统计局数据，碧桂园前三季度交付面积约占全国18%，大体上相当于全国每交付5套房，就有约1套是碧桂园的。今年第四季度碧桂园预计还将交付约28万套房屋。

　　销售逐步改善，财务稳健且优质，土储布局均衡合理，同时再叠加如期交付的决心，这无疑在行业低迷之际向外界传递了一家优质房企应有的发展底气。窥斑知豹，这也是政策为什么会利好优质房企的关键所在。

　　值得注意的是，随着政策持续利好优质房企的发展，智通财经认为此时或许也是诸如碧桂园等优质房企估值修复的最佳时机。

　　据了解，在碧桂园获得邮储银行500亿意向性授信额度后，高盛当天立即上调碧桂园评级至中性，目标价上调至3.2港元，并表示，考虑到政府对房地产行业的支持可能会改善民营房企的流动性，碧桂园估值进一步下行的空间“有限”。此外，汇丰也上调碧桂园等多支内房股目标价与评级，并认为当前估值已超过之前的低点，这次反弹幅度将更加强劲。

　　除此之外，这一观点也符合目前绝大多数券商机构对于地产板块走势的预测。浙商证券指出，行业供给端支持政策接连出台+部分民营房企流动性风险有所缓解，此次变化利好未出险民企以及错杀的混合所有制房企,建议关注未出险民企及估值错杀的混合所有制房企，包括碧桂园等5家房企。

　　“春江水暖鸭先知”，这或许也是近期碧桂园股价持续上涨、频获内资增持背后的真正原因了。