地产板块再掀涨停潮!行业迎来史诗级利好

　　房地产行业迎来史诗级别大利好!

　　11月28日晚间，智通财经APP获悉，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时透露，在上市房企股权融资方面调整优化5项措施。

　　第一，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。明确了对房企重组上市的宽松政策，特别提及发行股份或支付现金购买涉房资产，对于目前已经暴雷和优质房企均有利好，出险房企可借此类重组上市来理顺债务关系，优质房企则有收购或控制出险房企的机会，对整体行业积压已久的债务问题起到真正的化解作用，激活行业收并购市场。

　　第二，恢复涉房上市公司再融资，自2016年下半年起逐步收紧的涉房上市公司再融资政策正式“松绑”。自2018年10月《A股上市公司再融资审核知识问答文件》发布以来，涉房企业的再融资通道就被关闭。因再融资受阻，此前多数房企选择了拆分物业板块在港股上市的方式绕道补充流动性，

　　本次政策“松绑”，解决了近5年以来上市房企无法进行资本运作的矛盾，尤其是房企获得了非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的困局。

　　第三，资金用途方向明确，切实解决房企的三大关键困扰：“保交楼”工作、补充流动性资金、偿还债务。

　　1)并购重组配套融资：不能用于拿地拍地、开发新楼盘，可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。2)再融资：用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

　　第四，境外同步放开，调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业、主业非房业务的其他涉房的H股上市公司再融资。在目前内地融资政策放松的情况下，也体现了港交所等资本市场对于内地房企的支持。无论主业是房地产还是非房的企业，均可享受政策红利。

　　第五，除此之外，证监会本次的支持措施还包括，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

　　未来行业有望更多通过REITs产品的创新，更好促进房企不良资产的盘活，同时和当前保障性租赁住房的政策方向挂钩。

　　中银证券认为，此次适时引入“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。同时有利于房企资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善整体行业的资产负债情况。

　　受此重磅利好刺激，今早房地产大幅高开，内部再掀涨停潮。截至9：50，板块大涨3.27%，中国武夷(000797.SZ)、城建发展(600266.SH)等多股涨停。拉长时间轴看，自10月31日见底反弹以来，截至昨日收盘，地产板块累计涨幅已达19%，超额收益明显。

　　从历史上看，复盘两次股权融资重启时期，再融资限制的放宽能有效促进行业基本面恢复。

　　2006-2009年股权融资兴起，2008年12月的“国六条”，指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务，2009年销量随之大幅反弹;2010-2013年定增暂停，2013年下半年房企陆续定增预案，2014年定增预案开始逐渐通过审核，房企的融资在2015年基本全面放开，行业进入了新一轮的繁荣期。

　　随着2015年房企定增大规模启动，约半数以上房企定增进行重大资产重组，提升了房企资产质量。

　　2015年和2016年定增规模达到1453亿元和1327亿元，分别为放开前2014年规模的3.78和3.45倍，定增对房企股权融资的贡献程度达95%以上，成为上市房企股权融资的主要方式。

　　总体来看，目前“三箭齐发”强势托底，为房地产行业再注强心剂。“第一支箭”：国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，为“16条”的政策落实;“第二支箭”：支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元;“第三支箭”：重启房企股权融资。

　　在短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延;

　　另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启，此次政策支持力度不言而喻。供给侧的资金支持将有效减少未来房企暴雷数量、避免房企债务风险蔓延，预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。

　　投资机会上，中银证券建议关注：1)当前仍有增发预案处于进程中的标的：新城控股(16年3月申请、预计募集资金38亿)、我爱我家(21年3月申请、预计募集资金7亿);

　　2)从资产负债表的角度来说，边际受益于再融资政策利好的房企：金地集团、万科、绿地控股、金科股份;

　　3)仍将持续受益于整体板块估值提振、自身稳健经营、同时具备收并购动力的央国企：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份;

　　4)低PB、高净负债率、历史曾有大额增发的国企：首开股份、上实发展、城建发展、光明地产;

　　5)率先布局REITs的房企：华润置地;

　　6)房地产基金A股稀缺标的：光大嘉宝。