贝壳(NYSE:BEKE/HK:2423)Q3业绩点评：双曲线驱动修复，降本增效助推可持续发展

　　11月30日，贝壳发布第三季度业绩报告，从核心业务和经营数据表现来看，“高质效”成为核心词。

　　一、Q3业绩反映产业回暖趋势，全面推进高质量发展

　　公告显示，第三季度贝壳总交易额达到(GTV)7,371亿元(人民币，单位下同），对应营收176亿元，同比微弱下降，环比第二季度增长27.7%，单季度经调整净利18.88亿元，有所改善，前三季度，美国通用会计准则下(GAAP)公司净亏损17.69亿元。

　　整体来看，贝壳第三季度业绩反映出地产板块的回暖趋势，利好政策呈现出的良好延续性，更好地满足了刚需和改善性住房需求，带动公司业务修复。体现在数据层面，第三季度，公司存量房GTV同比增长18.7%，实现了过去五个季度以来的首次增长，存量房业务净收入72亿元，环比增长29%。新房业务净收入78亿元，环比增长17%，同比跌幅收窄。

　　参照目前政策端“三箭齐发”，从信贷投放、债券融资和股权融资渠道大力纾困地产产业链的情况，预计贝壳后续业务表现将继续受益于地产板块的政策宽松。

　　另一方面，公司内部借助窗口期挖掘新增长曲线和强化精细运营的诸多举措，也在本季度内得到可观反馈。

　　具体来看，公司近两年大力推进的家装家居业务开花结果，本季度内贝壳家装家居业务逆势增长，实现营收超18亿，可比口径下同比增长超40%，环比增长34%，三季度完成签约合同额接近20亿元，同比提升超60%。

　　可以说贝壳在家装领域已经完成从0到1的突破，房屋经纪业务向家装家居引流，以及房屋经济行业的有效方法论应用于家装家居行业的逻辑获得验证，后续公司通过服务“解构”，加速家居家装从“1”到“N”规模化变得更加具像，全新增长曲线有望为贝壳带来持续贡献。

　　与此同时，公司采取的一系列精细化运营举措，有效提升了公司运营质量和效率，彰显出高质量发展的时代诉求。公开信息显示，本季度贝壳运营费用总额约35亿元，同比大幅下降29.9%，但优质服务产能得以留存和提升。

　　在活跃门店数基本持平的情况下，贝壳平台的活跃经纪人达到37万人，环比降幅收窄至2%，在稳定的人店规模上，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高，店均和人均效益也在提高。从贝壳今年对平台经纪人开展的2次市场调研来看，8万多名平台经纪人对职业的认可度正在提升。

　　透过本次三季度报，能够明显感知到的是，在外部环境仍然存在诸多不利因素的背景下，贝壳的业务基本盘依旧稳健，公司在行业新阶段强调经营质效的发展策略符合产业发展趋势，不仅带来经营效率和盈利能力的改善明显，更令贝壳在国内建立健康住房市场的过程中更清晰的找准定位，在其中发挥出更大作用，为公司的长期可持续发展带来更多确定性。

　　需要注意的是，战略成果的显现往往是前瞻战略持续实施的结果，贝壳的第三季度表现实际上也肯定了公司在行业调整初期就坚定实施的风险控制、成本管理等措施，证明了管理团队的战略决断力，这将为公司穿越行业周期提供更多保障。

　　二、科技赋能产业转型升级，强化发展势能

　　之所以能在市场回暖阶段展现出更强的修复动能，贝壳的科技创新能力功不可没。

　　早在房产经纪赛道，贝壳就借助数字化工具解构“服务”，建立起“物的标准化、人的标准化、流程的标准化”，重塑了国内房地产经纪行业生态。公司首创的“ACN+楼盘字典+VR看房”模式，促进跨店和跨品牌合作，大幅提升了房屋交易服务效率，贝壳也在科技助力下突出重围，逐步成长为国内领先的线上线下一体化房产交易和服务平台。

　　地产修复阶段，效率和品质服务的重要性被提升到新的高度，贝壳以科技驱动的发展理念继续发挥效用。

　　在经纪人侧，贝壳全流程的线上作业SaaS系统实现更精准的需求匹配，有效帮助店东、经纪人提升作业、服务能力。今年二季度和一季度的对比数据显示，贝壳平台从业时长超过3年的经纪人占比提升了约10%，店均和人均效益同步提升。复苏窗口下，经纪人高品质的服务供给将为平台带来更大的可持续经营动力。

　　在消费者侧，针对消费者的风险规避诉求，贝壳强化了施工进度采集和对外展示。借助平台的规范数字采集能力和网络，截至11月15日，贝壳对施工进度采集和对外展示项目数量已经达到32,442个，让消费者更加安心。

　　在运营侧，贝壳在快佣模式基础上，推进了新房聚焦盘策略，借助平台算法筛选出与消费者需求贴合度更高的楼盘，进行优先推荐，实现消费者、服务者、开发商多方共赢的正向循环。今年三季度，贝壳国有房企销售占比从37%提升至42%，头部开发商的认可侧面反映出贝壳的高效服务能力。

　　与此同时，贝壳在房产经纪行业总结出的有效方法论正在家装家居领域释放正面效应，即借助技术手段对家居家装服务和从业人员进行标准和规范，重新定义行业，再推进一站式需求解决方案，通过在消费端建立的信任，加快家居家装业务快速发展。

　　截至10月31日，包括设计师、工程经理、经纪人等在内的超过9,500名服务者参与了AI工具“小贝助手”通关培训，贝壳家居家装赛道的服务标准化落地加快，实现了居住服务价值链条再延伸。其中，被窝家装7-8月实现城市层面单月合同额破亿、单季度盈亏平衡，已经成为北京领先的整装服务品牌。

　　作为利用数字技术赋能传统产业转型升级的典型，贝壳身上数字技术与发展优势的正相关性相当显著，完善的数字基础设施令公司的新老业务总是能够以更低的成本，获取更高运营和转化效率，在整体发展势能上始终领先一分。

　　三、商业价值与社会效益并重，增强可持续发展确定性

　　全新的产业发展阶段，贝壳聚焦服务效率和品质的发展策略，从根本上践行了以“人”为核心的服务理念，实际折射出了更大的社会价值。

　　比如，在为看房者提供更专业的服务指导之余，贝壳将门店打造为城市和社区的补给站，经纪人们将为居民提供力所能及的便民服务，争做“社区好邻居”。在做好本职工作之外，更多的经纪人化身志愿者，为社区奉献增量价值，助力居民“住”得更好。

　　今年7月的“全国社区志愿服务日”，贝壳发起了“贝壳-让家更美好”全国志愿服务行动，北京、上海、杭州等75个城市积极响应。在各城市有关部门支持与指导下，房产经纪人、家装产业工人、租赁管家、技术人员等数万名居住服务者组建“贝壳志愿服务队”，开展了形式多样的社区志愿服务活动，围绕“大地美容”、“我来教您用手机”、扶弱助困等开展形式各样的志愿活动，共同践行“向上向善”理念。

　　与此同时，在“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的方向下，贝壳深化探索，坚持微利可持续，推出了分散式机构托管服务——贝壳省心租。

　　“省心租”将市场上的分散房源转为有品质、可信赖的专业化长租房源，并配备了专业的管家服务。与二房东吃差价的传统模式大相径庭，“省心租”锁定溢价率变量，通过实时监测收房标准、出房周期效率、务反馈等多个指标，保持动态管理平衡，打造出可持续的微利正循环，有效缓解了租住各方的矛盾。

　　让利消费端的惠居服务获得了多方认可，今年7月，贝壳成为唯一一家入选“成都市首批保障性租赁住房运营服务企业名单”的民营企业。截至今年9月，推出仅半年左右的“省心租”已进入13个城市，在管规模突破5万套，贝壳省心租的创新业务模式逐步成为国内租房领域“微利可持续”的新样本，品牌势能继续放大。

　　在二十大重申“共同富裕”和“高质量发展”发展的情况下，贝壳正围绕“住”持续挖掘更多还没有被满足的需求，为国人提供社会价值与商业价值相结合的解决方案。而众多彰显社会责任的商业模式创新，也再一次展示出贝壳对变化的适应力，以及实现长期可持续、高质量发展的能力。

　　小结

　　贝壳董事会主席兼首席执行官Stanley Peng对公司第三季度的业绩做出了很中肯的总结。他认为公司面对充满挑战的宏观经济环境，展现出了极强韧性，在专注推进效率和效益提升的举措下，公司护城河不断巩固，各个业务运营指标均表现优异。

　　“向内看，这是源于贝壳这一群人和所形成的组织文化，对科技向善、品质服务、极致运营有着不可动摇的坚持，让我们获得了消费者和服务者的肯定。”Stanley Peng表示：“向外看，这更是源于我们国民经济的坚实基础，源于我们每一个小家对‘美好居住’的渴望，所累聚的中国居住领域的巨大需求。我们更将竭尽所能，为消费者带来更有品质、更多元化的居住服务，为促进房地产市场平稳健康发展和全体人民住有所居贡献自己的力量。”

　　诚然，在以“人”为中心的服务理念，以科技为驱动的产能升级，以及高质量的房屋经纪与家装设计业务协同下，贝壳将帮助客户更好地理解未来房屋居住环境，更有充足的创造力去满足国人对美好居住环境的诉求，不断实现经济效益与社会效益的共赢。