绿城管理（绿城管理代建）

　　日前，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上“房地产是国民经济的支柱产业”引起广泛关注，时隔近20年，地产行业再被视为支柱行业背后的意义是不言而喻的。政策端的超预期表现将加快市场信心修复。

　　当然，过去房地产行业“高杠杆、高周转”的发展方式注定一去不返，政策强力支持下，房地产行业会更加强调向新发展模式平稳过渡。而所谓的新模式，实质就是要回归到产业基本面，回归房地产的居住属性、民生属性，首当其冲的就是开发方向和模式的优化和转变。比如从以前偏重商品房开发到强调租购并举，比如从投建一体，到投资与开发相分离。这就不得不提到近两年热度持续高涨的代建赛道。

　　得益于显著的轻资产、抗周期优势，代建在整个地产下行周期显示出了超强韧性，尤其是对政府代建以及纾困项目的参与，优质代建商依托强大的品牌影响力和信用背书，有效地缓解了多方矛盾，对整个市场信心的提振起到了极大地促进作用，真正同时释放出经济和社会价值，其长期价值潜力也由此彰显。

　　近期举办的第七届“格隆汇·全球投资嘉年华·2023”上，在“金格奖”——大中华区卓越上市公司评选环节，国内代建龙头绿城管理(9979.HK)就斩获“投资价值奖”“卓越董秘”两奖大项。

　　据悉，格隆汇“金格奖”——大中华区卓越上市公司评选以“全球视野，下注中国”为初衷，以上海、深圳、中国香港和美国的上市公司为对象，旨在打造投资圈中最具参考意义的上市公司榜单。“格隆汇·全球投资嘉年华”是资本市场每年规模盛大的投资峰会，集结市场数千名机构投资者和数百家优质上市公司，齐聚一堂，探讨未来投资方向。

　　其中，“年度投资价值奖”甄选了真正具有投资价值的公司，入选企业均为整个市场中具有核心竞争力的公司。绿城管理控股主营业务领先行业，商业模式和盈利能力经过反复检验，完善的公司制度和不断巩固的人才团队优势亦为公司可持续发展提供助力，其投资价值获得了外界的广泛认可。

　　“年度卓越董秘”则旨在表彰企业董秘的专业能力。董秘不仅是上市公司对资本市场的“外交官”与“发言人”，更是投资者判断公司价值的重要纽带与窗口。张盼盼女士作为绿城管理董秘，上市以来在协助公司信息披露、投资者关系管理、股权事务管理、公司治理等方面的能力深受行业与投资人认可，最终在定量数据分析和专家评审团的综合评选中获此殊荣。

　　抗周期+稳增长，代建龙头领先优势再强化

　　抗周期是代建在本轮地产深度调控中展现出的最强特征之一。

　　在行业全面向好时，具备品牌和服务优势的代建开发商客源不愁，充分享受行业发展红利。行业下行周期，不涉及股权投入和投资的代建公司，资产贬值风险更小，即使与同样轻资产、稳现金流的物管企业相比，代建企业整体更佳的独立性也令其韧性更强，保持高毛利、高净利、高派息的绿城管理更是独树一帜。

　　反映在资本市场，可以看到在地产和物管企业市值一路缩水的情况下，绿城管理股价屡次新高。回顾这一时期，绿城管理在优化商业代建、政府代建、资方代建业务结构，确保稳健增长，积极寻求业务升级新机遇的战略部署，成为打动投资人的关键。

　　在挖掘业务增量方面，扩大政府代建是一个重要方向。一方面，十四五期间，保障性租赁住房成为国家发力重点，广发证券预计巨量的保障房建设将为代建行业带来441.45-618.45亿元的增量。

　　另一方面，在流动性限制下，地产投资由头部民营房企主导的格局扭转，地方政府、国央企、城投公司等国有资本逐步成为拿地主体，AMC金融机构、REITs、CMBS等股权类投资基金也在逐步加大对地产投资的影响力，传统的地产行业底层逻辑被重塑。但上述公司的品牌力不足，地产开发实践有限，在加速盘活手中土地资源的现实需求下，绿城管理把握住了增长机遇。

　　基于“中国最大的保障房承建商”的业务优势，截至22年第三季度，绿城管理政府及国企累计新拓代建面积达到1428万方平方米，同比增长23.8%；对应政府及国企的累计信托代建费约35.4亿元，同比增长25.5%，其中第二、第三季度，公司政府及国企新拓代建面积增速分别达到120.9%、97.7%，整体呈现出良好的加速增长态势。更多涉及广泛社会群体的标杆项目打造，将持续放大绿城管理的品牌势能，为公司业务持续增长带来更多正面影响。

　　尽管不少民企在关注到代建身上更强的“稳增长”力量后，也在加大代建赛道布局，但仍难以与绿城管理形成竞争。

　　首先，绿城管理的先发优势显著，成熟的业务经验和服务体系，以及在大量业务经验中积累的客户资产和人才团队，都将令后来者难以望其项背。其次，代建根本上是服务业，对传统房企来说要适应自身角色从甲方到乙方的转变，服务思维从to C转向to B，本身就是不小的挑战，部分玩家仍在自我适应的时间里，拥有央企信用背书和多年精品房地产开发口碑的绿城管理，会继续扩大政府代建业务规模和优势。

　　事实上，绿城管理所面临的竞争远没有想象中的那么大。地产行业持续出清，基本面仍旧稳健的头部央企，凭借资源与资金优势，大概率会在既有业务领域寻找盈利空间更大的优质项目，不会将有限的团队力量投入代建。而信用出现缺失的民营房企，品牌受损，在代建领域的竞争力也将大打折扣，绿城管理在代建领域可预期的民营竞争者实际或将呈现减少态势，公司的行业优势有望继续强化。

　　“保交楼”赋予代建新内涵，资方代建增势迅猛

　　行业调整过程中，部分民营房企面临资金链断裂、债务违约等情况，这类企业下属项目出现停工，“保交楼、稳民生”也因此成为2022下半年以来的政府和行业工作重点，代建模式成为国家层面盘活不良资产的重要方式，对应资方代建迅速崛起。

　　随着“保交楼”专项基金等落实，金融机构成为“保交楼”工作中主要的资金提供方，对专业代建服务提出了较大需求，中信建投预计2022年全年不良项目的规模达到9325亿元，对应的资方代建市场扩容规模约在373亿元。绿城管理作为赛道领航者率先开始探索，目前已经能够针对不同类型的纾困项目提供定制化服务。

　　来源：公开信息

　　例如，并购类项目上，绿城管理与中粮信托合作的原恒大江阴项目，已经重新统筹规划运营思路并解决农民工工资及部分供应商欠款问题，启动项目续建；重组类项目，绿城管理受相关资方委托，为奥园广州云和公馆项目提供代建服务，目前项目正有序推进；针对批产重整类项目，绿城管理响应柳州市中级人民法院招募参与类广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。

　　反映在经营数据上，从2021第四季度到2022年第三季度，绿城管理来自金融机构的新签代建面积占比由2.2%提升至6.5%，新签代建费占比由8.4%提升至10.9%，短短四个季度，公司资方代建费贡献已经超过13亿元，业务迅猛程度可见一斑。

　　随着金融机构逐渐向自投、融资领域延伸，绿城管理也把握市场机遇，在项目勾地与融资阶段与资方对接，前置锁定代建业务，目前已与北谷金融落地浙江温州和义乌两大项目。同时，公司展开了积极的金融撮合服务探索，目前已完成与喜神资本、北谷金融、中基城投等机构签署，在始终坚持轻资产属性，不出资、不提供征信的原则下，探寻更大业务空间。

　　从与金融机构合作介入问题房企纾困，到为有资金需求的代建项目及委托方提供金融撮合服务，绿城管理实际上已经具备向海外专业基金管理人和项目管理人转型的初步雏形，为绿城管理的业务模式继续向上升级，创造更大价值提供了契机。

　　小结

　　站在当下，代建为信任缺乏的楼市提供了一个行之可靠的解题方案。放眼未来，在行业全面启动新发展模式探索的背景下，投资与开发相分离的轻资产大概率将成为趋势，代建的主流地位将得到越来越多的认可。

　　绿城管理依靠敏锐的市场嗅觉，在发展窗口期进一步深化完善了“3+3”业务模式，即在商业代建、政府代建、资方代建三项代建主业基础上，配套了金融服务、产城服务及产业链服务，为向未来社区、城市更新、共有产权房、总部基地、环境改造、学校等的持续多元拓展奠定了坚实基础，令公司的长期价值释放具备更大确定性，预期在资本市场也将享有更高的估值体系。