涨幅冠绝港股！物管基本面未改，行业延展性大

　　物管板块是港股市场一个重要的板块，过去房企分拆物管上市让物管板块屡创新高，但随着房地产市场入冬，物管板块也遭遇回调，市场信心大幅受挫。虽然与房地产息息相关，但物管板块基本面并未改变，此外随着众多房企纷纷与旗下物管切割，物管迎独立性发展机遇。

　　当下随着房地产政策松绑，行业利好不断兑现，物管板块也迎来一个个上涨小高潮，近期累计涨幅冠绝港股。

　　板块表现先抑后扬，年末涨幅冠绝港股

　　2022年以来，随着内房股走低，物管板块也承继了内房股的颓势，出现普跌现象。

　　据光大证券研报显示，2022年1-11月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-31.1%，跑输沪深300指数9.1个百分点，跑输恒生指数10.6个百分点，跑输恒生港股通指数9.3个百分点。

　　对此业内人士认为，自2021年下半年以来资本市场急剧降温，此前估值过高的物管股承压，此外房地产行业压力传导也成为重要原因之一。

　　不过近来中央出台更积极的支持地产融资措施，房地产行业修复明显，极大带动物管板块情绪。

　　此外，市场监督总局等表态推进完整社区建设、提升物业服务质量，多地发文促进物业管理服务规范有序，都极大提振物管行业发展。如浙江省推进“居家+社区机构+智慧养老”养老模式；《北京市老旧小区改造工作改革方案》提出加快推进老旧小区改造，改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要。

　　在各种利好提振下，物管板块年末再次腾飞。

　　光大证券研报显示，2022年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为58.7%，跑赢沪深300指数48.9个百分点，跑赢恒生指数32.1个百分点，跑赢恒生港股通指数31.8个百分点；

　　11月物管板块平均涨跌幅为80%，其中涨跌幅位列前茅的有碧桂园服务（06098.HK），累计涨幅约178.7%；旭辉永升服务（01995.HK），累计涨幅约160.7%；新城悦服务（01755.HK），累计涨幅约137.5%、融创服务（01516.HK）累计涨幅约131.9%、世茂服务（00873.HK）累计涨幅约115.9%。

　　步入12月，港股物管板块依旧涨势汹汹。据富途数据显示，截至2022年12月21日收盘，近20个交易日内，涨幅超10%的物管股有28家，其中，涨幅居前的有融创服务、世贸服务、碧桂园服务、合景悠活等头部企业。

　　营收普涨，利润分化

　　在资本市场较为刺激的行业面前，物管板块的业绩往往容易被掩盖和忽视。

　　目前港股物管股普遍公布了上半年业绩，从营收规模看，碧桂园服务一枝独秀，规模大幅领跑行业。

　　其次是雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）、保利物业（06049.HK）、中海物业（02669.HK）、华润万象生活（01209.HK）等。

　　从营收增速看，碧桂园服务、合景悠活、旭辉永升服务、中海物业、华润万象生活等同比取得不错涨幅。

　　今年上半年，碧桂园服务各项业务实现稳健增长。其中，物业管理服务收入约为109.9亿元，同比增长约112.4%；社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”、城市服务、商业运营服务等诸多板块均取得不同程度成长。

　　归母净利润方面，碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活名列前茅。净利润增速方面，绿城管理控股（09979.HK）、旭辉永生服务、中海物业、保利物业增速较为亮眼。

　　而融创服务、时代邻里、世茂服务、绿城服务（02869.HK）净利润增速不太理想。

　　深耕粤港澳大湾区的时代邻里销售成本增长率高于收入增长率拖累公司利润表现。今年上半年，公司总销售成本约为人民币10.14亿元，较2021年同期约人民币8.13万元上升约24.8%，主要因为基础员工薪酬调整，人力成本增加。

　　行业基本面未改，物管价值凸显

　　目前一些房企陆续在出售相关物管公司股权，包括除旭辉永升服务、金科服务、德信服务、奥园健康及雅生活等，未来不排除还有更多物管企业被出售股权。

　　申港证券认为，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段，但从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产，更易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。

　　长期来看，物业服务行业的延展性仍十分巨大。从疫情期间表现看，物管行业不再仅仅提供小区基础物管的局限，其价值已经延展至基层社区治理的方方面面。

　　光大证券认为，物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平、疫情常态化防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。

　　物管行业的价值凸显，也吸引资本持续入局。11月以来，网红百亿私募希瓦资产和其掌门人梁宏频频举牌金科服务（09666.HK）和雅生活服务。

　　希瓦资产相关人士对外表示，他们认为物业公司能够靠着基础物管费和业主增值服务产生持续收入，此前市场过于恐慌。

　　碧桂园服务董事会主席杨惠妍则表示，只要城市持续发展，居民对高质量服务的需求仍然存在，物业行业就将继续蓬勃发展。从物业管理的服务对象来看，B端、C端以及G端对于优质物业服务的需求仍在急速增长。从以物管为核心的外延赛道来看，房后市场的物管、商管服务、以及由此延伸的消费服务将迎来爆发期。

　　申港证券认为，目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较强的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。

　　光大证券投资建议三条主线：

　　第一，“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活（09983.HK）。

　　第二，“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云（02602.HK）。

　　第三，“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（06677.HK）、金茂服务、越秀服务（06626.HK）、建发物业（02156.HK）。