华南城（华南城集团）
近日，华南城（1668.HK）的一则消息再次牵动投资者的心。12月18日，其公告表示计划以50亿元人民币现金入股西安华南城有限公司约69.35%股权，买家为特区建发集团控制的子公司下属的基金。
这则公告看似只是一次简单的资产转让，其背后暗含的信息量巨大，不妨让笔者就此深挖一下。
1· 国企股东再出手，背后透露了什么？
跟踪华南城的投资人都知道，特区建发于今年5月正式战略入股华南城后便成为了其最大单一股东，随后特区建发更是与华南城于今年11月30日签署了全面协同合作协议，而在国企股东的支持下，华南城也在经营管理层面不断打开了新的局面。
根据特区建发的目标，其着力推动华南城实现“三个改变”，一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。
目前，围绕这三大目标两家集团也正积极谋篇布局，而这一点尤其反映在此前的全面协同合作协议上。根据协议，特区建发与华南城双方将围绕园区产业升级、融资模式创新、产业园区开发与运营、物流冷链合作开发、物业管理及智慧园区建设等各个领域展开全面的深化合作。
值得注意的是，在协议关于融资模式创新中就提到了由特区建发集团下属公司牵头发起设立总规模约110亿元的股权投资基金，为华南城集团优质开发项目提供资金支持，盘活华南城集团土地资源。
了解华南城模式的都知道，华南城在全国布局了八大商贸物流项目，由于相对偏重资产的经营模式，这也一定程度拖累了公司的现金流，并带来了债务压力。但不可否认的是，通过长年的布局，公司在全国各地项目不断孕育成熟，商贸生态不断繁荣，带来了巨大的价值，华南城也因此有了非常多被市场忽视的隐蔽资产，这一点尤为体现在市场对其的估值上。目前，华南城的市净率仅为0.15倍，这意味着其市场给予的估值相比其账面价值有着近80%的折扣，足见其资产价值被低估的程度。
公司层面的低估实际上也是各地项目价值被低估的综合结果，此次西安华南城项目能够引起市场极大关注便在于华南城资产的低估困境很有可能会被特区建发的操盘所破局。
根据此次西安项目的转让情况，各相关交易方在公平磋商的基础上，将西安华南城69.35%股权的交易对价定为50亿元，此作价是以接近一倍账面值（book value）来定的，所以，此交易不会对于上市公司的利润表有影响。按照华南城现在在公开市场0.15倍的市净率来测算，市场给予的接近80%的折扣，再说，现在华南城的公开市场的整体市值也就是50亿元人民币左右，50亿元人民币已经足以把整家华南城买下。因此，这一交易对华南城整体估值的重估将带来重要的实操意义。
另外根据上文提及的110亿股权投资基金，此次先行的50亿资金也将极大补足华南城的现金流，对此华南城在公告中提及，该笔交易将提高西安华南城的资金流动性并提供额外的营运资金，使其能够偿还华南城提供的现有股东贷款。考虑到后续还将有60亿的资金或也将很有可能通过这一系列方式为华南城带来资金流动性补充，这也意味着后续华南城整体的资金压力还将得到有效释放。
而根据公司公告，截至9月30日，该公司有约120.6亿港元的有息借贷将在一年内到期，而其现金及银行存款约40.4亿港元，结合这110亿股权基金的预期，华南城整体的偿债风险较低。同时再考虑到三道红线的因素，此前华南城仅现金短债比这道红线未能达标，而未来随着现金增厚满足要求，其也将有望晋升绿档，进一步打开融资空间，全面巩固其自身财务稳健实力。
2· 价值重塑助力新腾飞，华南城的“二重奏”
2022年可以视作华南城一个新的转折点，随着国资实力股东的入局，其迎来全新的发展阶段。
实际上从华南城本身的经营模式来看，被国资看上并不难理解。其业务生态正是关乎国计民生的重要环节，并深度融入到实体产业、实体经济之中，如华南城在全国运营的园区内就有10万商户入驻，并带动约33万人直接就业。从这一点来看，其与国企在国家经济与社会中扮演的角色有着天然的耦合。
有了国资背景实力股东的加持，华南城后续在推进产城发展、振兴实体经济等方面也将如虎添翼，并因此获得更广阔的舞台和发展空间。而特区建发在与华南城的协同合作中也将继续发挥其在保障区域民生和经济稳定中的积极作用。
与此同时，在股东与自身的不懈努力下，华南城摆脱过去债务瓶颈，全面夯实自身综合实力，其在甩掉包袱轻装上阵后，也有了更大的自主操作空间，围绕平台建设、产业链布局等积极展开行动。实际上华南城在“重招商、强运营”的策略指引下，也正不断强化自身内力，夯实既有业务生态，同时积极探索新兴产业和新业态，试图打造新的增长点。
总的来看，这家老牌企业如今正焕发出新的活力，而作为投资者在看到这些积极的变化的同时，则更应该重视的是其价值修复与重估的可能。在笔者看来，公司后续资本市场表现得到双重因素的坚定支撑。
其一，业绩增长的确定性。
近两年在疫情以及房地产政策调控等因素影响下，华南城这样的商贸物流企业经营面临着较大的压力。从公司此前发布的中期业绩便可看到，公司主业也因此遭遇到了一定的打击。眼下随着疫情防控的优化，楼市相关利好政策的释放，消费市场的复苏，经济动能的恢复之种种，都将为华南城后续的业绩表现带来支撑，这一确定性因素下，结合其目前整体被低估值情况，后续表现也将值得期待。
其二，资产的理顺与商业模式的升级。
不可否认华南城的经营业态相当丰富，其也在全国各地有着相当多的资产布局，但过于庞杂的系统这在一定程度上也让其资产价值并不能得到有效的发挥，同时沉重的资产及复杂的商业模型也容易显得不那么清晰，导致市场给予的估值并不高。
如今随着特区建发的入主，可以看到，其也正积极帮助华南城优化资产布局、盘活优质项目、升级商业模式，并不断为其导入优势资源，探索市场新机会。不难预期的是随着后续双方不断的整合，华南城整体的资产质量也将迈向新的台阶，清晰的经营模式也将更有利于其获得资本市场的认可，助力公司价值的重估。
3· 结语
自入主华南城以来，特区建发与之不论是此前出资约12.57亿元收购华南城下属物业公司50%股权，还是借出2亿元的3年期贷款等等，这些都一定程度上反映了双方的融合进展顺利，此次西安华南城的转让从二级市场的表现来看，资金很明显继续投出了信心票，同时也可以看到华南城近期股价整体亦呈现向好态势，市场信心正伴随防疫政策优化等不断迎来恢复。
结合上文提及的交易估值情况分析，此次转让事件或可以看作是一个重新审视华南城估值的新窗口，并有望给市场带来催化剂效应，兴许聪明的投资者或早已经嗅到机会。
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