保租房、稳楼市，专家称长沙出台新政有望实现租购并举

　　长沙出台楼市新政引发关注。5月11日，长沙市住建局向媒体透露，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组日前正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）。

　　根据《方案》，长沙将选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。并且，《方案》施行之前，长沙已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。通过试点，长沙预计到2025年末将筹集租赁住房不少于15万套。

　　新政或在为长沙楼市松绑

　　长沙此前一直被业内认为是楼市调控最严的城市之一，此前，长沙市限购区域内家庭首套商品住房不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签备案满6年才可购买第二套商品住房。

　　但就在上周，有媒体报道，长沙限售政策松动：长沙家庭首套房网签或取证满四年，可购买二套房。而此次《方案》提到的“房子出租则可不认定家庭住房套数”引发广泛关注，似乎让松绑信号更加明显。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，长沙此次出台新政意味着，将手上的存量房用作租赁住房的业主，将不再受限购政策的限制。

　　“虽然（政策）本意可能不是在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相关出租房源出租后，可以不统计为家庭住房套数，找准了居民家庭的痛点，显然是具有振奋和刺激效应。长沙居民家庭若是按照此次方案规定对外出租房源，则可以实现“一举两得”的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数。

　　不过，《方案》明确指出，业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，其中对出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务都有严格规定，长房集团、长沙建发集团则是本次的两家试点企业。

　　对此，严跃进也提醒道，此次政策是试点政策，对于房源是有相关要求的，即要有备案或不动产登记手续；并且，政策是和试点企业盘活社会住房的工作挂钩，只有和《方案》中的试点企业合作的房源才可以纳入试点范畴。“从实际过程看，长沙购房政策总体卡得是比较严的，还需要客观理性去理解这次的政策。”他说。

　　专家看好长沙新政有利于实现“租购并举”

　　记者注意到，《方案》对盘活存量房供作租赁住房试点运营管理进行了明确规范，如存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，此外，履约期内房屋仍可交易，购买方需继续履约。

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，长沙此次将租赁市场和商品房买卖市场联动，一方面鼓励业主把住房作为租赁住房，加大了租赁房的供应，促进租赁市场的平稳发展；另一方面，只有1套住房且网签未满4年的业主可将现有的住房租出去获取购房资格进而购买其他商品房，催化了首次改善性需求的释放，以租换售，对促进当地房地产市场回稳有着重要意义。

　　李宇嘉表示，根据《方案》，长沙的政策设计既满足了有房人群对住房再次购置的需求，也有效落实了“房住不炒”。他分析道，一方面，大量房子投入租赁市场，租金必然会下降，有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住；另一方面，靠市场化的手段，自然而然就解决了保租房的筹集渠道。

　　“现在，保租房任务量很大，冲在前面的是央企国企，它们发挥社会责任，做大量的保租房，但供应的可持续性、有效性尚待提高。通过这个政策，保租房的目标就实现了，因为一旦量大了，租金就下来了，这是保租房的最终目的。”李宇嘉说。

　　对于如何更好地实现租购并举，李宇嘉还提出了进一步的建议：比如，可以取消多套房人群的限购政策，允许其买房，但条件是购买后若干年内（5-10年）纳入保障性租赁住房管理，约定租金涨幅不能超过一定的幅度，可享受保租房的政策，或者纳入长租房（5-10年），不受租金涨幅约束，但前提是不能在约定期限内出售。

　　“今年各地房地产市场政策基调很明晰，预计相对宽松基调贯穿全年，政策形式也会越来越多样化，长沙此次的租购并举，一举两得的政策值得其他城市借鉴。”王小嫱直言。