楼市再迎重磅利好，专家称是稳地产而非火地产

　　5月15日，央行、银保监会联合发文指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　“一般来说，现在需求最强烈的新市民是首套房购置者，降低购房成本有助于解决他们的购房需求。但不调整二套房，主要还是不希望社会资金过多过快流入房地产，这彰显了房住不炒的最根本原则。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，“有所为有所不为的金融政策表明了国家在金融纾困地产上是有差别化的、有底线的，目的是稳定地产，而不是让地产重新活跃起来。”

　　首套二套区别对待只为房住不炒

　　此前，首套房房贷利率下限参照5年期以上LPR最低是4.6%，二套房房贷利率是在LPR基础上加60个基点。“这意味着，首套房房贷利率下限将降至4.4%，将比3月末首套房市场平均利率下降超过80个基点。”中泰证券首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，“现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。”

　　杨畅进一步指出，首套房与二套房贷款利差被拉大，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

　　贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房房贷利率为5.17%，二套房房贷利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点；本月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。贝壳研究院分析，这意味着未来首套房房贷利率可下降77bp，力度很大。

　　“从最低4.6降低到4.4，的确是利好，但市场需要更大的利好！特别是针对存量房贷也应该有一定的调整。”中原地产首席分析师张大伟直言。

　　5月13日，央行发布的金融统计数据报告显示，2022年4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

　　“4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势，5月LPR调降可期。”张大伟补充道。

　　多地稳楼市继续“因城施策”

　　央行和银保监会的通知还明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　“因城施策有利于精准调控。对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅表示。

　　中原地产数据显示，截至5月15日，年内各种房地产调控政策次数高达270次，继续刷新历史同期纪录。仅5月这半月时间，累计已经超过30个城市发布了稳楼市政策逾30条（各地楼市松绑政策详情请见银柿财经《多地楼市开始“松绑”》专题）。

　　“非常热闹的救市政策井喷，但有力度的很少，一线城市没动，市场信心依然不足。市场也缺少领头羊，未来几个月市场能不能企稳除了看疫情，还看深圳能不能再启动。”张大伟分析道。

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，本次中央差别化的信贷政策会加大各地松绑政策的效果，也是中央首次传达明确“救市”，预示着如果后续市场回稳不及预期，各地政策松绑力度仍会进一步加强，只待达到市场预期。