大手笔拿地却不改销售目标，滨江在打什么算盘？

　　“都只有1~2个点的利润了，2021年为什么公司还拿地？为杭州无偿打工吗？2022年拿地的利润率测算会有多少？”在5月16日的网上业绩发布会上，有投资者这样问滨江集团（002244.SZ）。

　　滨江集团董事长戚金兴表示，根据投资部的测算，收益率高低不同，平均净利率在8%左右，今年拿地的利润率整体高于去年。

　　同时，在今年杭州首批集中供地中一举拿下11块地的滨江将2022年的销售目标定在了1500亿~1600亿元，同比完成不变甚至有所下调。

　　财务数据显示，2021年，滨江集团全年销售额达1691亿元，同比增长24%；实现营业收入379.76亿元；归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.80%和30.06%。

　　维持着与去年同样的销售目标，却不断逆势积极拿地，滨江在2022年有何打算？

　　从2%到8%的净利润率

　　值得注意的是，8%的利润率，已然超出了上市房企的平均值不少。据其他媒体统计，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）2021年平均净利润率为5.71%，同比下降3.95个百分点。

　　犹记得，在2021年的业绩发布会上，同样是谈到在当年首批集中供地中拿地的项目利润，戚金兴表示，“在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大的状况下，将努力达到1%~2%的净利润水平。”一言激起千层浪，一时之间，有关房企低利润水平的讨论层出不穷。

　　一年过去了，房地产行业形势愈发严峻，而戚金兴的信心却回来了。这背后，或许是出于对浙江楼市的信任。

　　就新增土储而言，2021年滨江共新增了38个项目，其中35个项目分布在浙江省的8个地级市，累计新增土地面积200.29万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元。而分布在杭州的项目就有18个。滨江年报还指出，截至2021年年末，公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴等二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

　　在回答投资者有关“如何看待杭州的天花板”等问题时，戚金兴回复称，“近几年杭州经济发展、人才大量流入，支撑杭州房地产平稳健康发展。过去几年公司在杭州的市场份额占比在10%左右，未来几年我们会继续保持杭州的市场地位。销售额将努力保持在全国25位以内，具体销售额根据排位浮动调整。”

　　戚金兴直言，“在‘房住不炒’的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”

　　另一方面，亦有投资者对滨江重仓杭州提出异议。有投资者直言“浙江省外的拓展速度比原来预计的要慢。与越秀地产在广州的合作项目有几个？永远偏安一隅，浙江市场是否足够大，滨江是否能一直领先？走向省外，滨江能力是否存在明显短板？”。

　　戚金兴则强调，浙江的房地产市场一直保持了可持续健康发展，滨江将不断向同行业的优秀企业借鉴学习，进一步保持在人员精干高效、品质过硬、品牌辐射、财务稳健、融资成本方面的优势，稳健发展，省外拓展积极同合作方发挥各自的优势，优势互补，稳步前行，稳健腾飞。

　　并不丰富的土储

　　滨江的众多土储，一方面来自在集中供地中的高投入广撒网，另一方面则得益于不断进行的并购。梳理滨江2021年新增的38宗地获得方式，有11块地由并购得来，土地面积为63.54万平方米，权益对价为60.47亿元。也就是说，2021年滨江新增的地中有近三成都是并购来的。

　　而就在2022年5月初，滨江再次以不超过57亿元的代价从阳光城（000671.SZ）手里接下了6块地。“阳光城永康项目，滨江在2021年上半年已介入，此次主动把该项目其他股权收购过来，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方对项目的风险，也符合深耕浙江的发展战略，让项目未来安全健康地开发建设。”戚金兴称。

　　不过，虽滨江加速了拿地节奏，但对比与其销售额处于同一阵营的融信中国（03301.HK）、龙光集团（03380.HK）等房企，滨江的土储并不算丰富。

　　年报显示，在土地储备方面，截至2021年年末，滨江集团累计的土地储备为1500.51万平方米，其中杭州占比55%，浙江省内非杭州的城市占比37%，浙江省外占比近8%。而2021年，融信中国在全国范围内共计拥有283个项目，总土储约2870万平方米。至于龙光集团，截至2021年年底，其近期可开发土储建筑面积为3431万平方米，其中一二线城市土储货值占比约85%。

　　事实上，滨江集团在今年前4个月的销售数据较去年同期亦有所下降。“主要原因是杭州楼盘在公司的占比是68%，公司在杭州1~4月新的楼盘销售仅有4个，大量新的楼盘释放从5月开始。”戚金兴如此解释。“5月份开始，公司在杭州有很多楼盘将开盘，将有更多的资金回笼，我们继续按照0.6的拿地目标参与土地获取。”

　　在业绩发布会上，谈及未来发展，戚金兴多次提到，未来5~10年是滨江最好的发展时期。“我们将充分发挥公司的核心竞争力，让企业在行业中继续领跑。公司过去三年的营收利润逐年增长，未来几年将继续努力保持这一趋势。”至于滨江之后的表现，银柿财经也将持续关注。