招商蛇口重启70亿收购案 招商蛇口并购重组

　　时隔两年，招商蛇口70亿收购宣告重启？

　　12月5日早间，大本营位于深圳的央企招商蛇口发布股票临时停牌公告，称拟筹划发行股份购买资产并募集配套资金事项，此后市场纷纷猜测哪些资产可能成为招商蛇口的目标。

　　午间，招商蛇口揭开谜底，称公司拟购买的资产包括深圳市南油（集团）有限公司24%股权等资产。因有关事项尚存在不确定性，为了维护投资者利益，避免对公司股价造成重大影响，根据深圳证券交易所的相关规定，公司股票自2022年12月5日开市时起停牌。

　　根据公告，招商蛇口预计在不超过10个交易日的时间，即2022年12月19日前，披露本次交易方案。

　　除招商蛇口外，12月1日，上海国企陆家嘴（600663.SH）也因重组事项停牌，缘由是正在筹划涉及上市公司的重大资产重组事宜，为“第三支箭”以来并购重组第一单。

　　70亿定增历时半年告吹，如今再度重启

　　事实上，对南油集团剩余股权的收购，早在2020年就演练过一次。

　　南油集团是上世纪80年代最有实力的国企之一，由深圳市投资管理公司、中国南油石油联合服务总公司及中国光大集团共同投资。2004年历经重组后，招商蛇口持有南油集团76%股权，深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）占股24%。

　　南油集团持有的核心资产，是深圳前海蛇口自贸区内23万平方米的权属土地资源。

　　坐拥南油集团超70%股权，招商蛇口在2020年推进过剩余股权的收购。

　　2020年5月，招商蛇口筹划向深投控购买南油集团剩余24%股权。彼时招商蛇口表示，交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司，有利于增加对项目公司的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。

　　根据交易预案，南油集团24%股权的交易对价确定为70.35亿元，招商蛇口将以发行股份、可转债及支付现金的方式向深投控购买，其中支付的现金部分将通过向战略投资者平安资管、平安人寿非公开发行股票的方式募集。

　　不过，交易方案推行并不顺利，招商蛇口陆续收到了交易所下发的问询函、证监会审查反馈意见等等。当年9月，招商蛇口对交易方案进行了调整，取消了引入战略投资者以及募集配套资金安排，变为直接向深投控发行股份、可转换公司债，最终获得无条件审核通过。

　　本以为有惊无险，但在2020年11月，招商蛇口该笔收购还是无奈告吹。招商蛇口彼时在公告中表示，“基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，经审慎研究，公司与深投控均决定终止本次交易事项。”

　　彼时，深深房A和中国恒大的重大资产重组也刚刚宣告中止，历时长达4年的恒大地产借壳深深房“回A”计划告终；更早前几个月，房地产行业融资监管收紧，“三道红线”出台。

　　为何时隔两年重启定增收购？招商蛇口提及了11月28日证监会调整优化股权融资等方面的五项措施，其中就包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产。

　　招商蛇口称，此举是为充分发挥上市公司股权融资功能、盘活存量资产、加快项目建设，做强公司主营业务，改善公司资产负债表。

　　“前海地主”慢开发，住宅入市均价每平超10万

　　南油集团前海土地能为招商蛇口带来多少益处？

　　“目前楼市和行业正处于回暖前的市场低潮，招商蛇口现在重启计划可以以较低的代价将南油集团全部并表，从而控制南油前海的优质地块。”IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经表示。

　　南油集团持有的核心资产位于深圳前海，土地供应稀少，近年区域内的每次土拍几乎都成为各大房企的争抢焦点，龙光、华润、卓越等房企都曾在前海豪掷百亿买地，频频刷新深圳总价最高纪录。

　　因此，早在2004年便重组收购南油集团的招商蛇口有着先天的优势。通过南油集团及前海管理局的整合动作，招商蛇口在深圳前海坐拥大量地块，有着“前海地主”之称。2020年，天风证券报告显示，招商蛇口在前海合资公司持有的总建筑面积约497.76万平方米，按照90%可售面积，保守以均价8万元/平方米为假设，粗估货值为4032亿元。

　　不过，招商蛇口前海土地储备释放缓慢，也一度引来外界质疑。

　　据了解，前海片区地块开发周期十分漫长，在2019年底的一次股东大会上，有股东问到前海土地何时能兑现收益，招商蛇口管理层回应称前海的发展时间规划为六年分工、十年开发；2020年业绩会上，董事长许永军则表示前海土地计划8-10年开发完毕。

　　因此，招商蛇口对于前海土地剩余股权的并购，一定程度上在短期内或并不能产生实际利好。12月5日，针对南油集团前海项目转化计划及相关货值，招商蛇口董秘办在接受时代财经采访时表示，暂无相关信息对外公布，具体消息以公告为准。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪则表示，此次并购可以从侧面看出招商蛇口有信心推进南油前海地块的开发速度，对于招商蛇口未来的业绩或许会有达到锦上添花的效果。

　　今年以来，招商蛇口销售较去年同期有所下滑，但降幅处于行业较低水平，前10月销售额接近完成其全年目标的七成；中指研究院数据显示，1-11月，招商蛇口累计销售2495亿元，位列第七。

　　尽管销售、营收整体表现稳健，但招商蛇口的盈利表现仍较为疲软。截至2022年前三季度，招商蛇口实现营业收入894.84亿元，同比增长9.45%；归属于上市公司股东的净利润29.57亿元，同比下降53.44%，跌幅远大于其他头部房企。

　　因此，若招商蛇口能加速转化南油集团前海地块，对其未来的销售业绩和盈利表现或有所提振。时代财经了解到，近几年招商蛇口在前海转化出来的项目均在入市当天售罄，包括2019年、2021年前海招商领玺家园一、二期，入市均价约10.5万元/平方米。