深圳楼市启动“B计划”

　　深圳楼市终于进入救市“B计划”阶段。

　　这两天深圳流传出一份《关于支持罗湖区在售住宅12月营销活动的通知》，通知中包含罗湖在售的多个项目，活动时间截至2022年12月31日，活动的对象为机关、事业单位人员。

　　

　　这意味着，连龙头楼市也没能抗住冷淡的市场周期，至于开启终极去化模式。

　　本来这种营销活动，搞团购也没什么稀奇新鲜的了。

　　已经很多城市都在搞团购买房的活动。

　　但新鲜的是，活动的对象及城市。

　　看看活动对象，允许参与的是“政府机关和事业单位工作人员，包含医护人员、教师等”

　　地点是深圳，人物是公务员和事业单位的医生护士和教师，这两样加起来就新鲜稀奇了。

　　在这之前，基本上都是一些县城，或者三四线城市出现团购的消息。

　　虽然今年5月广州增城也推出过公职人员、事业单位职员团体购房的活动，对增城区域内五十多个新盘给予85折到95折的团购优惠，但这是深圳楼市这么多年来还没出现过这样的情况。

　　

　　但深圳是一线城市，是人口流入红利城市，是楼市中龙头的龙头，所代表的的意义更加重要。

　　现在连深圳这样的城市都要走团购营销的路子，说明深圳楼市的去化压力已经前所未有。

　　而且玩团购营销就算了，还只针对政府机关和事业单位的工作人员。

　　这得是什么情况？

　　特定的区域，选择罗湖开展团购活动而不是全市，说明罗湖的新房整体的去化比其他区域要慢得多得多。

　　特定的人群，针对的对象是公务员或者事业单位工作人员，说明也只有这些群体才是深圳真正的高收入群体，是深圳楼市最硬核的购买力，最坚硬的底部。

　　就拿深圳的中学老师群体来说，在降薪前，年薪30W+是没什么问题的。

　　今年有消息薪资出现调整，但调整后也还能保持20W+。

　　这样的待遇，加上公积金，如果首付没问题，完全有能力供得起深圳一套500万的刚需房。

　　如果是大学群体的老师，薪资待遇则更好。

　　去年深圳大学招聘长聘教师，年薪开到38万-70万，入选人才工程项目还有每年15万-20万的额外报酬。加上科研费补贴，要支撑罗湖的房子也是没有什么问题的。

　　

　　现在连深圳的公务员、事业单位职工都成为深圳楼市的最后一道防线，也印证了网上一个很火的段子：

　　考公的尽头要么是地产销售，要么成为业主。

　　楼市冷淡周期，这是连一线城市躲不过去的槛。

　　但是团购归团购，深圳不是县城这些小地方，不仅限购，罗湖7万-10万/平的价格也不低了。

　　营销活动搞到最后，未必能够真正起到去化的效果，购房者手中不一定有名额上车。

　　所以策划这样的活动，起到的更多的是宣传方面的效果，不容易落到实处。

　　虽然罗湖多个项目参与团购活动，但实际上有不少是不怎么受市场待见的。

　　从流出的活动清单中，可以看到有至少6个罗湖的在售项目参与，包括御景天峦府、润月广场、亚太半山樾府、水贝城市广场、东海富汇豪庭、独树阳光里、益田御龙天地。

　　

　　这几个项目中也曾给过一些优惠。

　　比如亚太半山樾府，开盘当天给到了86折，最低价格去到6.4万/平。

　　莲塘的东海富汇豪庭也曾两三度送家电礼包，给出85折的优惠。

　　益田御龙天地最近也给出首付分期82万起、送家电大礼包的优惠。

　　但尽管折扣力度有了，项目的品质依然难以支撑其价值。

　　市场不好是一方面，但更多的是项目自身的综合品质问题。

　　除了属于核心地段的城市封面级别的润月广场和水贝城市广场，其他的地段都很一般。

　　比如独树阳光里，作为村盘，既没有小区规模，学校一般，周边产业也只能仰仗水贝的珠宝产业。

　　比如莲塘的东海富汇豪庭，户型结构和布局奇特，140平只做3房不够实用，外观像公寓，没有开放式阳台，不通风，片区地段内也没什么好的产业。

　　定位是豪宅，却又只有名字比较豪，整个片区都不是市场认可的豪宅区。

　　不过最根本的原因，一方面这些项目尽管已经做到折价后5字头或者6字头，但综合性价仍然不高；另一方面罗湖的发展在深圳人心中，已经日渐式微。

　　所以这次活动，能选的项目并不多。

　　不过在鲨鱼看来，罗湖如果抛开价格的问题，相比深圳其他正在发展的片区，依然有自己的优势。

　　比如教育和交通，这些都不是龙岗、坪山、光明能够追得上的。

　　再有就是所拥有的口岸价值，也不是龙华宝安能够比拟的。

　　瘦死的骆驼始终都比马大。

　　城市老旧，产业缺乏创新和活力，老破小旧改居多的问题，虽然没办法一下子扭转，但物理位置的优势，是任何关外区域都比不上的。

　　而且这几年，罗湖的变化还是蛮明显的，老工厂开始改得七七八八，旧村也改了不少，才会有了这两年比较多的新房供应。

　　所以罗湖目前的困局是能不能“以价换量”。

　　如果这次团购活动，能够给出更大的优惠，相信横竖都可以卖出一些的。