125亿大动作！央企地产巨头也出手了（最大央企进军房地产）

　　随着11月28日“第三支箭”即涉房股权融资的放开，久旱逢甘霖的A股房企迅速掀起一轮再融资潮。如今，最低调稳健“不差钱”的央企巨头保利发展也出手融资了。

　　12月30日晚间，保利发展披露2023年度非公开发行A股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过35名特定对象发行募资不超125亿元。在扣除发行费用后，募集资金净额将全部用于14个地产项目和补充流动资金。

　　中国基金报记者注意到，与多数地产股普遍破净但无奈稀释股权融资不同，这家央企巨头还是保持了难得的“倔强”：定增发行价不低于每股净资产。根据2022年三季报，保利发展最新每股净资产为15.26元/股，而公司最新收盘价为15.13元/股。

　　截至记者发稿“放开”短短一个月时间，据不完全统计A股已有至少25家房企抛出了再融资预案或者正酝酿方案。

　　优质房企“伺机”而动

　　2022年11月28日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘，中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

　　第二天即11月29日，福星股份就发布关于筹划非公开发行股票的提示性公告，打响了房企权益再融资第一枪。随后越来越多房企公告加入股权融资队伍，截至目前仅A股已至少达到25家，其中既包括招商蛇口、陆家嘴和华发股份等优质国央企，也包括世茂股份等爆雷民营房企。

　　12月30日晚，今年销售规模已经“坐二望一”的央企巨头保利发展也出手了。预案显示，公司拟通过非公开发行股票募集不超过125亿元。其中，控股股东保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。

　　

　　根据方案，募集资金拟投向位于广州、南京、西安等地的14个住宅项目建设，项目大都位于一线或强二线以上城市，包括“广州保利领秀海”、“西安保利天汇”、“大连保利城”等，以及补充流动资金。保利发展表示，作为央企上市公司，公司积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”相关政策号召，为房地产行业改善“保交楼”问题，实现“保民生”的目的提供坚实助力。

　　此外，公司称，通过本次非公开发行，可改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强公司应对未来市场变化的能力，实现股东利益最大化。

　　两大细节值得关注

　　此次保利发展的定向增发预案，有两大细节值得重点关注。

　　一是关于发行价格。根据预案，定增发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。根据这一定价规则，意味着新发股份价格下限被锁死。

　　根据2022年三季报，保利发展每股净资产为15.26元/股。而保利发展近期股价有所下跌，目前最新价仅15.13元/股。需要注意的，因为最终发行还需要一系列审批程序，如果拖到2022年年报出来后才最终发行，则保利发展每股净资产大概率将进一步抬升到16元/股上方，意味着新股发行价很难低于16元/股。

　　另外，公司还给了参与定增的资金一颗“定心丸”。根据预案，“公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价”。

　　二是保利发展进一步调低了2024和2025年的现金分红比例。

　　根据预案的股东分红回报规划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红。其中，公司2023年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于25%；公司2024年至2025年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于20%。

　　需要注意的是，2020年度之前，公司执行的现金分红比例是“不低于30%”。但在此后公司在《2021-2023年股东回报规划》中，将现金分红比例下调为“不低于25%”。如今则将2024年至2025年的每年现金分红比例继续调低为“不低于20%”。

　　这意味着保利发展的股息率可能将进一步下降。

　　2020和2021年度，保利发展的每10股现金分红分别高达8.2元和7.3元，股息率超过5%和7%，但2021年度每10股分红下降到5.8元，股息率迅速下降到只有3%出头。

　　券商仍较为看好

　　作为央企地产龙头，保利发展的关注度一直不低，近6个月有高达31份券商研报关注，其中买入评级达到26份，还有5份为增持评级。券商们给出的保利发展每股收益预测为：2022年到2024年分别为2.35元、2.53元和2.79元。

　　

　　华通证券国际预计保利发展2022-2024年每股收益分别为1.91元、2.56元、3.22元，未来三年归母净利润将保持12.03%的复合增长率。绝对估值模型下，对应每股合理内在价值为24.8元。相对估值模型下，对应每股合理估值区间在17.19-21.01元之间。

　　其称，保利融资成本拥有绝对优势，为后续扩张提供资金保障。保利发展2020-2022年的低息发债规模逐渐扩大，2022上半年公司发债140亿元，位于主流房企的首位，加权融资成本逐年降低，从2017年的5.4%降到2022H1的3.1%，仅次于中海和华润的3%。

　　另外是土地市场窗口期大量拿地，后续业绩增长有保障。截至2022年11月，公司拿地规模位列行业第一，为公司后续的发展储备了充足的土地资源。受市场景气度影响，这批土地整体成交溢价率低。这意味着待到公司后期开发入市叠加房地产市场大概率迎来触底反弹，项目毛利率可观。公司2022Q3的合同负债及预收账款为4579.19亿元，相比2021年年底增长9.85%，是2021年营收的1.6倍，公司可结算项目仍有较大体量，叠加2021-2022年公司在一、二线城市拿地规模加大，未来业绩增长存在很大空间，有望实现弯道超车。

　　开源证券的观点也类似，其认为行业供给侧改革结束后，竞争格局将显著改善，在房企融资的“三支箭”政策逐步落地后，公司作为稳健的龙头央企将持续受益。“预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.4、7.0、6.1倍，维持“买入”评级”。

　　保利发展目前最新市值1811亿元，截至2022年三季度末有股东10.97万户。