再售资产！车建兴为红星美凯龙找到了国企靠山

　　作为“红星系”的创始人，车建兴可以暂时喘口气了。

　　最近两年，车建兴治下的红星控股身负超1200亿元高额负债，资金压力骤增。为了还债，红星控股尝试了债务展期、减持套现等方式，但所得资金在千亿债务面前依然是杯水车薪。

　　2021年至今，车建兴已经接连转让了旗下红星地产、美凯龙物业的股权，前者被远洋资本接手，后者则被售予旭辉永升服务。如今，资金重压下，车建兴又将红星美凯龙也摆上“货架”，接盘方则是建发股份。

　　1月8日，厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）发布关于筹划重大资产重组的提示性公告。公告显示，建发股份正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称“红星美凯龙”，1528.HK）不超过30%的股份。

　　建发股份方面表示，此次收购拟采用现金方式，不涉及上市公司发行股份，也不会导致公司控制权的变更。本次交易完成后，建发股份可能成为红星美凯龙控股股东。

　　该消息一出，1月9日，被收购方红星美凯龙股票开盘大涨，截至收盘，单日涨幅约15%。而作为收购方，建发股份却走出了截然相反的行情，股票开盘后不久便跌停。对股票跌停的情况，建发股份投资者关系部门相关人士猜测，可能与拟收购红星美凯龙股份相关。该人士也进一步表示，目前该交易处于筹划阶段，会根据交易所规则发布信披公告。

　　再售资产解资金之渴

　　实际上，在建发股份发布公告之前，红星美凯龙已经提前做了控制权变更的预告。

　　1月6日晚，红星美凯龙曾发布公告称，收到红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星控股”）的通知，正在筹划股权转让事宜，或涉及公司控制权变更。但该公告并未披露股权受让方的具体情况，仅表示，该事项正在商洽，转让尚存在不确定性。

　　这则不起眼的消息在当时并未引发业界过多关注。直到两天后，建发股份公告成为此次交易受让方。

　　对车建兴和红星控股而言，此次交易或许是当下获取流动资金、缓解债务压力的有效方式。

　　据公开资料显示，最近一两年，红星控股财务压力明显，总负债额高达1229.18亿元。据红星控股2022年公司债券中期报告披露，2022年上半年末，红星控股合并范围净利润为-27.28亿元，较上年同期减少294.75%。同期，红星控股货币资金87.56亿元，难以覆盖其250亿元的短期借款和一年内到期的非流动负债之和。

　　标普曾发布评级报告表示，随着未来两年现金减少和潜在债务到期，红星美凯龙母公司红星控股的流动性风险已经增加。

　　相比之下，红星美凯龙的经营状况更为稳健，算得上红星控股旗下比较优质的资产。公开数据显示，2022年上半年红星美凯龙实现营业收入69.57亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润为9.37亿元，且负债方面有所改善，总负债规模比年初减少1.7%。

　　在把红星美凯龙摆上“货架”之前，车建兴早已收缩投资，对旗下资产开启“卖卖卖”的模式。2021年，车建兴先后将红星地产70%股权转让给远洋集团，随后又将美凯龙物业80%股权转让给旭辉永升服务。

　　不得不说，车建兴也是幸运的。在民营房企生存举步维艰的当下，能够找到国资背景的企业接盘，毫无疑问能够对其当前流动性压力改善有直接作用。

　　建发的意图

　　根据此次交易公告，截至2022年12月31日，红星美凯龙总股本43.55亿股，包括A股36.13亿股（占总股本比例82.98%）及H股7.4亿股（占总股本比例17.02%）。红星控股直接持有红星美凯龙26.18亿股股份，占总股本的60.12%，红星控股的一致行动人西藏奕盈企业管理有限公司、车建兴、陈淑红、车建芳等合计持有红星美凯龙1860.76万股股份，占总股本的0.43%。

　　若此次交易成功完成，建发股份则有可能成为红星美凯龙上市平台的实际控制人。柏文喜认为，建发股份收购红星美凯龙30%的股份以后可以作为上市公司红星美凯龙的实际控制人，在通过合并报表增厚建发股份业绩的同时还可以与红星美凯龙形成资本市场上的相互策应关系，利好建发股份的发展。

　　更重要的是，红星美凯龙等家居企业属于房地产下游与配套行业，在业务上与建发股份具有较强的协同效应。在建发股份的业务板块中，除了房地产开发，还有一大业务板块是供应链运营，且供应链运营业务是建发股份业绩贡献的主力军。

　　此外，红星美凯龙管理了大量家居商场。根据公开数据显示，截至2022年12月31日，红星美凯龙经营了94家自营商场，284家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场。此外，其以特许经营方式授权57家特许经营家居建材项目，包括476家家居建材产业街。而建发股份最近几年也在发力商管业务，此次收购可能助力建发股份轻资产管理规模的扩张。

　　作为厦门市国资委旗下子公司，建发股份的资金实力较强，在最近两年民营房企发展势弱后，建发股份这类具有国企背景的房企迎来了扩张机遇。尤其是2022年，建发房产在土地市场大杀四方，在中指院2022年拿地排行榜上，建发房产以544亿元的权益拿地金额位列第4名，超过了万科、招商蛇口等头部房企。在机构统计数据中，2022年，建发房产全口径销售额达1703.2亿元，已经跻身行业第十。

　　不过一个有意思的现象是，在建发股份拟收购红星美凯龙股权这一消息公告后，二者在资本市场的表现截然相反。红星美凯龙股票大涨，而建发股份却股票跌停。

　　出现这种差异的原因，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为是由于近年来红星美凯龙的业绩和现金流都较差，加上房地产市场处于下行期，市场担心建发股份收购红星美凯龙后会累及自身而出现股价大跌，红星美凯龙反而出现股价大涨也是符合逻辑的，因为此次收购对于改善红星美凯龙当前的流动性压力则更为直接。

　　最近几年，随着房地产行业市场下行以及债务压力，房地产行业的收并购多数结局并不美好，例如世茂收购福晟、远洋资本收购红星地产等等。

　　但在业内人士看来，作为作风稳健的国企，建发股份在收购红星美凯龙之前肯定已经作过必要的调研，对于解决红星美凯龙的流动性压力乃至债务问题已有相应预案，因此像这种收购案例中市场所担心的债务问题会不会连累到收购方的事情大概率不会发生。

　　此外，不久前发布的“金融十六条”中提到鼓励房企进行收并购，而建发股份作为国资企业，此次收购红星美凯龙，也是2023年开年的并购大动作。对此，柏文喜认为，此次交易案例确实会在一定程度上对行业起到示范典型作用，后续应该会有更多这样的并购案例出现。不过，市场化的并购活动还是以收益、风险以及是否符合企业战略与资源约束和资源支持条件为前提的。