一个购房者的心路历程（买房的心路历程）

　　“我准备年后买房了。”1月11日，济南市民马斌在接受经济导报记者采访时表示，“去年上半年没太有信心，下半年信心慢慢恢复，现在是信心满满。”

　　据经济导报记者了解，多种原因导致2022年购房者对房地产行业缺乏信心，不少购房者延后了购房计划。

　　受访的业内人士指出，去年下半年，国家出台了多项房企融资政策后，房企供给端的风险已基本消散，房企筹资端流动性紧张问题得以明显改善，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏和刺激政策的出台上。“对需求端支持加大的同时，只有购房者买房，房企销售逐步企稳，房地产行业才有望复苏，从而使市场进一步实现良性循环。”长期关注济南楼市的分析人士张峰称。

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　　“准购房者”的看房路

　　据经济导报记者了解，2021年年底，因为拆迁，马斌变成一名准购房者。

　　“2022年年初，我就走上了看房的道路，在济南的多个楼盘开始比较。”马斌说，“以前看中一套各方面都合适的房子，但很快就卖掉了。2022年看房时发现房子销售周期长了，前段时间看的房子，过段时间看还在。选择余地大了，也就不着急下手了。”

　　马斌告诉经济导报记者，那段时间他去过多个楼盘，看到一些楼盘停工了，具体什么时候复工也不清楚。这样的场景让马斌有些缺乏信心。

　　在马斌看来，买房“缓下来”的主要原因是当时“信心不足”。“以前考虑买套大房子，是觉得收入还可以，后来因为信心有些不足就想先等等看。”

　　在山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰看来，马斌的想法差不多是当时大部分购房者的想法。

　　实际上，去年看房期间，马斌也曾考虑过二手房，但部分二手房虚高的价格吓退了他。

　　“有些片区的二手房比新房价格还高，根本没法入手。”马斌解释道，“就像东边有个片区，当时看的时候，新盘价格1.3万元/平方米左右，但二手房多在1.4万-1.5万元/平方米。加上二手房买卖需要缴纳的税费和中介费，这样算下来价格更高。”

　　对于马斌的说法，济南一家二手房中介公司的负责人徐鹏表示赞同。“买家担心价格继续下滑，卖家不想轻易降价，成交周期不断拉长，议价空间加大。”在他看来，除了市场原因外，房主抗价也是原因之一。“不少业主心理预期比较高，所以挂的价格一直很高。”

　　正如徐鹏所说，经济导报记者注意到，在济南市历山路附近一个2006年建造的小区，共挂牌21套住宅，中介公司的参考价为2.2万元/平方米左右，实际报价从2万元/平方米到2.8万元/平方米不等，而最新的成交价为1.8万元/平方米。“虽然有户型、朝向以及楼层的差别，但同一个小区成交单价与报价不应该出现近万元的差价。”徐鹏说道。

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　　市场需要一个较长复苏期

　　从去年下半年开始，国家接连出台多项政策，让马斌开始的信心一点点开始恢复。

　　在张峰看来，去年政策刚开始是救项目不救企业，随后的政策则是救项目也救企业，发力点分别从房企融资、“保交楼”、保购房者权益以及监管资金支取等方面出发，但受力点不约而同地聚焦在提升房企的资金水平，保障房企有能力应对短期内的流动性风险，提振行业信心，维持行业的稳定发展。

　　在他看来，房地产行业备受关注的当属融资层面的“三箭齐发”。“第一支箭”是2022年11月23日由央行、银保监会发布的“金融16条”，其中明确将稳定房地产开发贷款投放；“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具继续推进并扩大，由央行再贷款提供资金支持；“第三支箭”是证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施。在地产“三支箭”等供给端政策持续转暖背景下，不少楼盘逐渐复工，楼市开始逐步复苏。

　　2022年12月中央经济工作会议进一步增加了房地产需求端的支持内容，在扩大国内需求部署上，明确把“支持住房改善”摆在首位。随着部分城市降低首贷利率，地产销售增速转正时点有望更早到来。

　　2022年12月，中共中央和国务院发布的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》以及发改委发布的《“十四五”扩大内需战略实施方案》中，也均提及“促进居住消费健康发展”，表明支持居住消费是2023年扩内需的重点。

　　“去年最后几个月，我虽信心大增，但还是有点摇摆，前几天的新政策则给我吃下了定心丸。”马斌说道。

　　马斌说的“新政”指的是近日央行、银保监会联合下发《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　“目前来看，在金融领域加大对房地产行业供给端支持的基础上，只有消费者积极出手，企业真正把房子卖出去，收到回款，销售逐步企稳回升，房地产的投资才有望随之复苏，从而使市场进一步实现良性循环。因此，房地产市场的企稳向好，需要供需两端形成合力。”张峰分析道，“房企供给端的风险已基本消散，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏和刺激政策的出台上。”

　　“原本想一次性付款买个小点的房子，现在我准备买个大点的房子。”马斌说道，“毕竟现在贷款利率也很合适。”

　　在张峰看来，房地产市场需要一个较长的复苏周期，2023年在需求端政策持续发力下终会“回温”。“购房者信心完全恢复需要时间，楼市的疗伤也需要时间。”张峰表示。