为何“提前还房贷”的人越来越多 房贷提前还款的人多吗

　　2月7日，房地产板块涨幅居前。粤泰股份、空港股份、粤宏远A涨幅居前。地产龙头万科A大幅走强，上午收盘涨2.72%，午后回落至收盘涨1.62%。

　　

　　此外，“地产链”中的建筑装饰板块也大幅上涨。

　　东吴证券近日发布的研究报告认为，全国各地经济提振会议和文件都把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架中，行业最艰难时刻很快将过去。预计后续供需两端政策将持续发力。随着销售回暖预期显现，行业逻辑已开始从困境反转向销售复苏转变，建议当前时点均衡配置央国企和民企开发商，同时建议关注物业的投资机会。

　　“提前还房贷”现象日益凸显

　　近期，坊间传闻“提前还房贷”现象在一二线城市日益凸显。多家认为“提前还款”并非负面信号

　　海通证券表示，“提前还款”在银行业是正常现象，重要的是其占比的变化。

　　银行按揭贷款ABS需要按照监管要求每月发布月报，其中关于按揭还款的信息披露非常详细。

　　我们选取建行在2016年所发ABS建元2016-1为样本，通过计算其发行7年中各月提前还款比例（每月月报中提前还款的数据/当期的贷款余额），发现历史波动范围基本在0.6%-1.1%区间内，且表现出季节性——2月份为还款低谷、4月份为还款高峰。

　　4月的高峰性显著，每年4月提前还款金额达到贷款余额1%以上。

　　原因是2月份春节假期商务活动停止，提前还款需要提前1-2个月申请，一般3月向银行申请提前还款，即4月还款。

　　其次，数据显示在遇到特大冲击时会出现还款低谷，如2020年年初新冠疫情冲击时提前还款比例达到其对样本来说的历史最低值0.1%，2020年下半年疫情冲击时同样达到低值0.3%。

　　通过上述分析，我们认为居民资金充裕时倾向于提前还款，资金紧张或对未来没有信心时倾向于按时还款，因此“提前还款”并非市场认为的负面信号。

　　海通证券还提到，未来提前还款占比可能达到1%以上达到高峰。

　　原因为以下三点：

　　首先理财收益率降幅可能大于LPR降幅，虽然历史数据基本无相关性，但微观上是正面推动力。

　　其次，央行每月公布的数据中，居民现金和债务的比值2009年-2017年始终下降，2018年降至1.5倍左右，2019-2021年大致持平、小幅下降。

　　2021年第四季度地产风险出现后，趋势逆转开始上升，最新数据显示2022年底恢复至1.62。

　　高频数据显示，地产需求的一些“先行指标”开始出现回暖迹象

　　春节调整后的数据显示，新房成交降幅有所收窄，而二手房成交同比增 速已呈现改善迹象。2023 年 1 月 26 城二手房成交面积较 22 年 2 月回 升 52%，此外，二手房市场的景气回升——我们对此后发展拭目以待。

　　从资产定价的角度，随着收入增长预期的上调及房贷利率的下行，地产在 居民资产配置中将变得相对有吸引力。

　　从折现现金流模型来分析，房产价值取决于未来的租金贴现（分子）以及贴现率（分母）。而前者与名义 GDP 增速高度相关、后者取决于实际房贷利率水平。去年11月以来，名义 GDP/ 收入增长预期上行，而加权平均房贷利率可能更早开始下行，累计调幅度可 能达到 200 个基点以上。——分子和分母端的变化均支持地产资产吸引力环比回升（相对防疫政策优化前）上升，至少在部分城市。

　　随着2023年经济的复苏，名义GDP增速有望实现上行。

　　华泰证券认为，2023年名义GDP增速有望从2022年的5.3%回升至8.8%。而市场对今年GDP增长的一致预期在不断上调。

　　

　　房贷利率也在2022年持续下调，降幅斜率较2014-17年更为陡峭。

　　从全国层面看，2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3%，2022年5年期以上LPR一共经历了3次下调，从4.65%下调35个基点至4.3%，到2022年底全国重点城市主流的房贷利率已降为4.1%，而2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识又逐渐增强。从全国平均房贷利率走势来看，当前首套房平均房贷利率在4.17%左右，与2021年底的高点相比下降了1.4个百分点，较2017年低点下降约0.3个百分点。

　　

　　目前首套房利率下限低于4.0%的城市已超30个，平均利率水平在3.85%左右。

　　春节前后，不少三四线城市均对房贷利率进行调整，春节之后更是有一些二线城市加入调整首套房贷利率的行列（如天津、珠海、福州、厦门等城市）。二线城市中珠海、南宁首套房贷利率下限最低，为3.7%，三线城市中利率下限最低的株洲、韶关也降至3.7%。

　　

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