华夏幸福扭亏为盈背后：境内外债务重组获得重大突破

　　华夏幸福经营能力恢复的信号不断释放。

　　2月3日，华夏幸福发布公告称，公司境外间接全资子公司在中国境外发行的存续面值总额为49.6亿美元债券目前正在根据英国法院批准的美元债券协议安排重组方案推进执行，以发行新债券向债权人分配的方式完成重组交割。

　　境外债务重组接近尾声的同时，债务违约两年的华夏幸福官宣扭亏为盈。

　　1月30日晚间，华夏幸福发布2022年年度业绩预告，预计实现归属上市公司股东净利润为11亿元到16亿元，成为已披露2022年业绩预告的A股上市房企中少数实现盈利的房企之一。

　　资本市场也很快给予了支持票。1月31日，华夏幸福股价一度盘中涨停，最终收盘涨幅6.37%，市值回升至110亿元左右。

　　不过扭亏为盈并不是华夏幸福经营方面完全改善的信号，是基于债务重组进展确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益，若扣除，2022年华夏幸福经营业绩仍为亏损，预计归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-173亿元到-168亿元。

　　华夏幸福内部人士2月6日也向记者证实了该盈利并非经营性利润所得。“美元债完成重组后，华夏幸福2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额超过1700亿元，剩下的400多亿元后续有资产交易会带走，公司经营能力也在逐步有序改善。”该人士说。

　　“将境外债务展期8年，完成全部金融债务重组近8成，有利于华夏幸福化解流动性压力。”多位市场人士认为，华夏幸福扭亏为盈对提振整个行业信心具有重要信号意义，说明暴雷企业经营困难正在有效化解。作为目前唯一实现以股抵债的重组交易，华夏幸福为出险房企解决流动性危机提供了可参考方案。

　　目前，在继续化债和保交付的同时，考验华夏幸福的将是自身业务的“造血”能力。

　　金融债务重组超1700亿元

　　协调债务重组、处置资产、宣布战略转型，从2021年初暴雷至今，华夏幸福始终为重回经营正轨努力着。

　　在华夏幸福的业绩预告中，虽然其归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润依然处于至少-168亿元亏损状态，但亏损幅度已大幅减少，去年同期亏损额为-329.5亿元。之所以能实现净利润的扭亏为盈，主要依靠其境内外债务重组带来的罚息等豁免。

　　有投资者认为，随着债务重组收尾，华夏幸福或将迎来困境反转。

　　易居房地产研究院研究总监严跃进认为，华夏幸福利润扭亏为盈的事件值得肯定，说明各大房企完全有能力走出债务风波，步入健康发展通道。

　　在发布业绩预告的前一天，华夏幸福公告称，针对华夏幸福境外债协议安排重组，英格兰及威尔士高等法院已裁决生效，其49.6亿美元债将于2023年1月31日完成重组交割，全部境外债券展期8年，利息2.5%，利随本清。

　　值得注意的是，此次华夏幸福美元债重组规模是目前中资企业规模最大的一笔境外债务重组案例，除了“以旧债换新债”的传统方式外，还加入了“以股抵债”举措，这在房地产行业近几年的境外债重组方案中尚属首例。

　　华夏幸福的化债之路并不顺利。早在2021年12月，华夏幸福就披露公司2192亿元金融债务将通过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方式清偿。截至2022年8月底，华夏幸福仍有988.85亿元债务没有签约重组；同年9月，华夏幸福推出了一版债务重组的补充方案，增加物管平台的股权资源作为偿债资源，即“幸福精选”物业平台和“幸福优选”代建平台。3个月后的12月14日，华夏幸福一口气发布了14份公告，进一步详细说明了“以股抵债”计划，其中“幸福精选平台”预测估值500亿元，“幸福优选平台”预测估值521.4亿元，“以股抵债”加快了华夏幸福境外债重组方案的落地。

　　截至2022年12月31日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计133.75亿元。在此次美元债重组完成后，华夏幸福金融债务重组金额超1700亿元，也就是全部金融债务重组金额约8成。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，华夏幸福债务重组的经验值得出险房企学习，通过债务重组大幅计提亏转盈的表观业绩意在尽快恢复融资功能和市场信用，利好公司业务重启。

　　在境外债完成重组的同时，华夏幸福债务中较为棘手的“信托债务”也迎来了延期成功的好消息。1月20日，中融信托向相关投资人发布通知，根据双方谈判结果，合计约60亿元的信托计划将延期5年至2027年底，期间利率调整定为2.5%/年，延期期间以半年为单位偿还本金。

　　轻资产平台化债猜想

　　对变现能力强的资产予以出售，是华夏幸福债务重组计划中一项重要手段。

　　2022年12月9日，华夏幸福大厂产业新城4项资产出售给当地城投公司，交易对价6.9亿元；12月27日，固安产业新城相关资产交易签约，交易对价9.99亿元；12月29日，南京、武汉等南方总部资产出售给华润置地，交易对价124亿元。

　　华夏幸福在公告中也提到：“目前，公司正就部分待出售资产与潜在交易对方进行磋商，鉴于目前就前述资产出售尚未签订约束性协议，尚无法判断资产出售事项对公司2022年度业绩的影响。”

　　市场上有消息称，2022年下半年华夏幸福重组工作全面停滞，主要是因为资产处置停滞导致无法收回现金，这也意味着华夏幸福无法实现现金兑付债务的承诺，进而影响了金融债权人签约的积极性。

　　“关于公司后续资产出售达到上会披露原则，我们会在适当节点及时信披。”前述华夏幸福内部人士说。

　　与债务重组同步的是华夏幸福经营业务向轻资产转型，相关重点业务被划入“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，以辅助推进债务重组，并对这两块业务的增速提出了要求，2023年、2024年要实现经营业绩20%年化增长，净资产50%的增长幅度。

　　“这两个平台是华夏幸福为了化解债务专门划分出来用于债转股的资产包，并希望化解合计约400亿元债务。”前述市场人士分析，随着此次美元债重组，华夏幸福的轻资产化债计划更进一步，但两个平台要实现上述业绩目标的压力都不小。

　　华夏幸福相关人士表示，截至2022年底，债权人选择通过幸福精选平台股权抵偿公司对其负有的金融债务金额为24.65亿元，抵偿经营债务金额为25.53亿元，前述债权人通过以股抵债方式共可获得幸福精选平台7.87%股权，幸福优选平台5.29%股权。

　　根据华夏幸福业绩公告，截至2022年6月底，幸福基业物业在管面积1.6亿平方米。去年前三季度，“幸福精选平台”内3家主体公司合计营业收入21.4亿元，净利润4887.39万元，净利润率约为2.3%，经营性现金净流入2491万元。

　　柏文喜认为，招商和园区运营是华夏幸福的“看家本领”，债权人愿意接受债务重组方案，也是对其转型轻资产模式后的盈利可期。华夏幸福需要在盘活流动性恢复经营后，加快物业和代建两个平台的业务发展，进而形成一定规模才能接近上市。

　　宣布转型之后，华夏幸福通过官微持续发布了一系列轻资产业务成果。截至2022年8月底，华夏幸福（深圳）产业发展有限公司已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元，交出了轻资产模式招商服务的首张“百亿”成绩单。

　　债务重组为华夏幸福后续发展争取到了更多的时间和空间，但其面临的挑战仍在。