注意，豪宅抢跑了 【深度】豪宅也要抢购

　　注意，市场真的回暖了。

　　主要体现在四个方面——市场讨论房产氛围活跃、二手住宅成交复苏、豪宅抢跑、万人抢人才房。

　　3月的春风虽然还没有彻底吹暖楼市，但整个2月的数据就是复苏最好的反映。

　　综合2月深圳全市二手房录得量3552套，二手住宅成交2509套成为2022年以来的最高值。

　　这意味着，2023年深圳楼市开了个好头。

　　豪宅抢跑市场

　　上个月虽然英雄就让大家紧盯市场各方面的数据，但豪宅的表现确实有点让人始料不及。

　　从市场各个渠道传来的消息，南山、宝中、福田的豪宅，都活跃了不少。

　　丽兹行豪宅渠道的数据显示，2月二手豪宅实时成交38套，环比1月增幅153%。

　　实际上，深圳上月豪宅真实的成交，又跑出了新高度。

　　尤其是南山、福田的豪宅。

　　2月香蜜湖豪宅水榭花都三期楼王成交一套272平左右房源，成交总价6900万，比去年11月份同户型涨价600万。

　　

　　（ 数据仅供参考 ）

　　而福田香蜜湖的熙园，竹子林的蝴蝶谷同样传出成交的消息。

　　

　　（数据仅供参考）

　　至于南山豪宅的表现就更加明显了。

　　2月20日，蛇口的豪宅典型盘半岛城邦花园三期，成交一套168.6平房源，业主报价5000万，参考价1956万，成交总价4520万，折合单价26.81万/平。

　　

　　紧接着2月22日，深圳湾的典型小区华润深圳湾悦府二期成交一套168.31平房源，业主报价3600万，指导价2222万，成交总价3260万，折合单价19.34万/平。而且成交周期仅仅只有3天。

　　

　　到了2月23日，蛇口半岛城邦花园3期一套87.07平2房紧凑户型，业主报价2000万，参考价1010万，成交总价1650万，折合单价18.95万/平。而成交周期也只有短短的5天。

　　

　　实际上，据市场不完全统计，2月南山区的豪宅如华侨城片区的红树西岸、瑧湾汇、中信红树湾，深圳湾的恒裕滨城、三湘海尚、卓越维港、翡翠海岸、曦湾天馥等都集中出现了成交。

　　

　　

　　（数据仅供参考）

　　虽然成交数据有部分未坐实，但从已经确认的成交来看，整个南山豪宅市场活跃度确实已经跑在了前面。

　　除了南山、福田，宝安中心的豪宅也不遑多让，在短短的三周，“一哥盘”壹方中心也成交了4套房源。

　　据市场一线消息：

　　2月20日，壹方中心一套顶楼复式498.32平房源，业主报价1.6亿，参考价5023万，成交总价1.3亿，折合单价26万。过亿的总价，几乎突破小区过往二手房成交的记录。

　　2月27日，壹方中心1栋中间楼层一套488平房源，成交总价8500万，折合单价17.42万/平。而同户型2017年约5800万，2019年9月二手房成交价约6330万。

　　3月5日，壹方中心玖誉中高楼层，一套101平3室，参考价1018万，成交总价1470万，折合单价14.55万/平。

　　3月6日，壹方中心玖誉中间楼层，一套185平4室，参考价1864万，成交总价2680万，折合单价14.49万/平。

　　

　　所以基本可以确定的是，豪宅2月已经在悄悄抢跑。

　　当然，除了豪宅盘、网红盘，2月和3月的热点小区、标杆小区也出现了被狙击的情况。

　　以南山科技园的标杆豪刚盘华润城为例。

　　2月1日，华润城一期一套89平3室，成交总价1315万，折合单价14.78万/平，成交周期6天。

　　

　　2月14日，华润城三期，一套150平3室，业主报价2800万，参考价1980万，成交总价2380万，折合单价15.87万/平，成交周期仅仅2天。

　　

　　3月4日，华润城一期，一套89平3室，业主报价1590万，参考价1175万，成交总价1555万，折合单价17.47万/平，成交周期18天。

　　

　　

　　再看宝中片区的深业新岸线、龙华红山片区的华业玫瑰、上塘片区的曼海宁，也分别成交了2-3套。

　　这几个都是各区很典型的小区。

　　

　　

　　（数据仅供参考）

　　总的来说，无论是豪宅，还是典型的标杆小区，各区之间的成交出现得更多，更集中了。

　　热门板块的小区，暗暗中也抢跑了。

　　法拍回温

　　除了豪宅出现抢跑，法拍房的热度也冲上了深圳人的话题榜。

　　宝能城47套房源二次拍卖，成为法拍市场的网红。

　　1月10日—13日，宝能城最后一批法拍房共计47套房源，其中30套于1月10日—11日期间竞拍，17套于1月12日—13日竞拍也同样全部流拍。

　　但3月7日宝能城成了大热门，382人抢25套房。

　　原本一拍全部流拍的房源，这一批共24套，二拍15套成交高于一拍价格，8套成交低于指导价，一套流拍，最高超一拍价164万。

　　而且不仅几乎全部成交，不少房源出现十多人报名，竞拍中途不乏出现30—40次激烈出价的情况。

　　

　　比如深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程B座2单元34C房产，17个人报名，出现了41次出价厮杀的结果，最终以超出评估价约11.16万成交。

　　

　　比如深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程B座2单元28C房，出现21人报名，经过37次出价，最终以超出评估价119.15万成交。

　　而3月9日的35套房源，截止3月8日28:45，预报名人数已经达到264人，基本上是7.5人抢一套房。

　　可能有人说，上一批次房源全部流拍是因为税费问题没有理清，官方没有定性上百万的税谁来付所以导致流拍。而这次是税费问题，已经解决，拍出高价的结果正常。

　　但实际上，其他超一拍价成交的房源多了起来。

　　比如福田长城大厦7栋A1802房，127.21平，二拍起拍价794万，成交价1103万，超一拍价110万。

　　而即使没有出现超一拍价的情况，竞拍出价的次数并不少，个别房源出价次数甚至达百次以上。

　　

　　来源：法拍深圳

　　所以整体来看，法拍市场已经有所回温。

　　人才房门槛踏破

　　人才房市场因为政策因素，近期也出现了火爆。

　　超过万人抢夺7518套房源，具体的盛况就不展开描述了，大家可以回看——市场玄学，万人抢房再现。

　　在这里多说两句其中的原因。

　　一方面是政策放低门槛，另一方面各项目位置相比上一批更加优越。

　　不过从项目重叠程度来看，第一批推出了安居鸿栖台、华侨城九樾、星河开市客，第二批也同样继续在供应的名单中，项目的重合度并不低。

　　市场也因为南山的同乐馨苑和深铁熙府，位置更佳，户型更难得而火热。

　　但更明显的趋势是，市场申请的人数更多了。

　　房源量没有翻倍（ 第一批4422套，第二批7518 ），申请批次却翻倍了。最新数据统计显示，申请批次已经达到3.23万批（ 第一批约1.6万批 ）。

　　说明大家申请的意愿更强烈了。

　　总结

　　虽然深圳的回暖火苗在蔓延，但千万不能盲目乐观。

　　要懂透过现象看到本质，看到楼市的底层逻辑。

　　一方面深圳的市场库存还是很大。

　　无论是在售的新房库存还是二手房库存，都有跑出历史高度的苗头。

　　新房方面，据不完全统计（ 统计截止2023年3月8日，2020年后预售项目+部分现售项目+部分2019年及以前项目 ）深圳新房在售套数就超过37163套。

　　二手房方面，英雄追踪了一下数据。深圳二手房源挂牌量，由2022年6月28日28505套上升到2023年3月8日的83570套。

　　虽然和去年11月-12月超过10万套的体量相比，但库存也只是稍有回落。

　　

　　

　　另一方面，深圳在走一条以往楼市中没有人走过的路，而且是抽筋剥骨的路。

　　其他城市都在走大力打折降价、促成交、去库存的路子，甚至北京、上海、广州都有直接或间接的政策出来，唯独深圳没有。

　　面对月活成交持续一年都没超过3000套的市场，深圳不仅看不到一丁点对商品房有利的政策，还直接将“十四五”保障性住房目标加码（ 从54万套（间）提高到不少于74万套（间） ）。

　　虽然20多万套的扩充，扔到百万级别的商品房市场中，算不了什么，但住房调整信号意义，一定是大于大家所看到的市场意义的。

　　所以对深圳来说，严守政策底线，解决百万青年住房问题的方针都是要贯彻到底的， 未 来很大概率会在现有市场体系中闯出一条大道来。

　　相信深圳力量，大家可以拭目以待。