净利润减少近6成，招商蛇口要谨慎拿地、大胆理财？

　　即使销售额下滑10%，招商蛇口还是想冲规模。

　　3月20日晚间，招商蛇口发布2022年报。报告显示，2022年，招商蛇口累计实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升一位至第六位。

　　与此同时，招商蛇口在年报中详细的介绍其在全国各城市已经抢占了领先地位，例如，销售额在上海、苏州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州进入TOP3，温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。

　　但事实上，若和202 1年同期3268.34亿元的数据对比不难发现，招商蛇口销售额下滑了10.47%。

　　不可否认的是，在房企业绩普降的环境下，招商蛇口下滑程度并不高，但想重回“招保万金”时代的招商蛇口并不满足于此。据公告显示，招商蛇口2023年计划实现签约销售金额3300亿元。

　　有意思的是，3300亿元正是招商蛇口2021年的销售目标。或许连当年声称“完成全年目标并不难”的董事、总经理蒋铁峰也没想到，招商蛇口将为完成这一目标奋斗三年时间。

　　增收不增利

　　销售规模排名虽有所提升，但招商蛇口的成绩单并不“好看”。

　　报告显示，2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%；归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比减少58.89%；扣除净利润为33.87亿元，同比减少61.76%。

　　对于增收不增利的原因，招商蛇口表示，主要是因为报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。

　　数据显示，2022年招商蛇口开发业务的毛利率为21.06%，较上年同期减少了5.94个百分点。受此影响，招商蛇口2022年整体销售毛利率19.25%，较上年同期减少6.22个百分点。

　　事实上，这并不是招商蛇口第一次出现毛利率下滑。Ifind数据显示，2016年至2021年，招商蛇口社区开发与运营的毛利率分别为32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%自2018年起毛利率开始大幅减少。

　　计提大额资产减值准备亦是招商蛇口利润下滑的原因之一。

　　具体来看，招商蛇口对单项计提信用损失准备的应收款项进行了单独减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备13.55亿元；部分房地产项目销售价格未达预期，根据市场参考价格，按照存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、销售费用以及相关税费后的金额确定可变现净值。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备，共计提存货跌价准备36.41亿元。

　　此外，报告期末，公司根据租赁市场预期租金收入、出租率等情况，估计存在减值迹象的投资性房地产的可收回金额，按其低于账面价值的差额计提资产减值准备，共计提投资性房地产减值准备11.44亿元；对经营低于预期，且未有改善迹象的长期股权投资判断其存在减值迹象。公司对该等长期股权投资估计其可收回金额，按其低于账面价值的差额计提资产减值准备，计提长期股权投资减值2.15亿元；报告期末，根据《企业会计准则第8号—资产减值》和公司相关会计政策，对其他存在减值迹象的资产进行减值测试，计提使用权资产减值准备3196万元，计提长期待摊费用减值准备1329万元。

　　据此计算，招商蛇口本次资产减值准备计提共计64.01亿元，较2021年同期的43.72亿元增加了20.29亿元。

　　80亿元自有资金进行委托理财

　　年报发布同时，招商蛇口发布关于使用暂时闲置的自有资金进行委托理财的公告。

　　公告显示，为进一步提高暂时闲置的自有资金的使用效率，增加资金收益，招商蛇口及公司之子公司拟在不影响正常经营资金需求并确保资金安全的前提下，使用部分暂时闲置的自有资金进行委托理财，总额度80亿元，投资期限不超过12个月，公司及子公司在额度及期限范围内可循环滚动使用。

　　观察者网了解到，受房地产项目购地、基建支出及税费支出增加，招商蛇口2022年经营活动产生的现金流量净额为221.74亿元，同比减少14.64%。

　　虽然经营活动带来的现金流持续下滑，但受因购建固定资产及连合营公司投资及垫款减少、融资规模增加，招商蛇口同期投资活动产生的现金流量净额为-100.14亿元，同比增加58.75%；筹资活动产生的现金流量净额为-58.74亿元，同比增加47.77%。

　　至此，招商蛇口2022年现金及现金等价物净增加额为64.72亿元，较2021年同期的-96.12亿元增加167.33%。截至2022年年底，招商蛇口期末现金及现金等价物余额为858.55亿元，较2021年同期的793.83亿元增加64.72亿元。

　　在房地产市场下行之前，招商蛇口手握资金的主要用途是拿地扩张。以2021年为例，据中指研究院数据显示，2021年招商蛇口权益拿地金额853亿元、权益销售额约2043亿元，拿地销售比为41.75%，超过拿地销售比40%红线1.75个百分点，超2021年50家代表企业拿地销售比均值17.75个百分点。

　　感受到市场寒意后，招商蛇口在2022年也放缓了拿地步伐。报告期内，招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司需支付地价为766亿元。

　　拿地减少后，招商蛇口口袋里多了一笔闲置资产，并计划拿出80亿元自有资金用来理财。该计划在2023年3月17日召开的招商蛇口公司第三届董事会第六次会议以9票同意，0票反对，0票弃权的表决结果审议通过。

　　招商蛇口表示，在确保正常经营和资金安全的前提下，公司通过适度开展低风险的理财业务，有利于提高资金的使用效率和提高现金资产的收益，进一步提升公司整体业绩水平，符合公司全体股东利益。