网红盘赚钱效应消失 昔日网红盘

　　5年前出于投资目的买房的赚钱效应在慢慢消失。

　　如果说博林君瑞，因为与学区房失之交臂叠加市场大环境因素，二手房成交价从高峰的8万+/平一路回落到参考价的水平，是沙井5年前入市最不走运的小区，那么现在这把交椅交到了华强城市花园手里。

　　2018年6月开盘均价约4.4万/平的博林君瑞，在2022年12月18日成交一套89平总价530万，成交单价约5.69万/平。

　　按照5年前的5.39%利率水平贷款，三成首付，贷款274.12万，持有53个月，还贷利息63.21万，至少业主是小赚75.19万（ 530-89*4.4-63.21 ）。

　　但轮到华强城市花园一期，似乎运气就没这么好了。

　　与同年入市的博林君瑞相比，华强城城市花园一期，是当年沙井新房的当红炸子鸡，1240套住宅的体量，开盘当天就卖出了1100+套。

　　最近华强城市花园一期成交了一套价格水平超出市场预期的房源，成交单价48614万/平，总价800万，瞬间引起了房产圈人的关注。

　　

　　小区2018年11月27日开盘，164平左右的房源都在4栋B区位置，备案登记的价格范围单价区间约4.47万-4.76万/㎡，总价区间约734.69-780.68万/套。

　　

　　如果按三成首付，房贷利率5.39%，持有时间50个月来具体计算，业主亏损资金46.98—100.12万。

　　

　　这还没算上交易的税费，房子还差8个月才到免税期，若算上，亏损就更多了。

　　现在小区房源普遍挂牌5.9万-7.4万/平，个别房源甚至挂到84513元/㎡，明显比成交的房源高出不少。

　　

　　可能有人会说，这套房源是孤例啊，并不能作为参考。

　　但不管是什么原因导致了低价成交，市场以后的成交锚点，基本都会以这套房子为参照。

　　一方面，市场上的买家，不会过于计较房子到底是因为什么原因被出售。

　　另一方面，小区基本没有历史成交数据作为参考，只能以这套作为小区在二手市场首次成交的典型。

　　另外需要注意的是，华强城市花园一期作为参考价出台后才解除限售限制的小区，就意味着这套房源的成交没有参考价限制，完完全全就是纯粹的市场行为，更具备市场的参考性。

　　换句话说，即使没有参考价指导成交小区已经很难卖得起价了，那么小区其他挂牌 6万/平、7万/平甚至8万/平的价格，基本就没有什么价格优势了。

　　而且就算小区挂牌价压实在6-7万/平，周边新房限价5.4万-5.7万/平，潜在供应体量近万套，也能把华强城市花园的二手房价格压得死死的。

　　再加上华强城市一期和三期自身的总户数就达到了1704套，一二手房的供应量并不缺。

　　所以对于华强城市花园，甚至沙井的其他次新小区来说，考验才刚刚开始。

　　实际上，华强城市花园一期成交的这套房源，也说明了一件事——随着越来越多不在参考价指导范围的小区出现，这些小区正慢慢验证5年前买房人的眼光。

　　可以说华强城市花园就是2018年入市新房的一面镜子，成交效应，会是蝴蝶翅膀的一次煽动。

　　小女警粗略地统计了下，2018年2月8日后入市，截至2020年2月8日的新房，已经可以解除限售的（ 也就是在指导价出台后才满3年限售期 ）住宅小区，超过了91个，其中已经在中介平台挂出房源的有33个。

　　

　　其中不乏前两年就已有所成交的小区。

　　而从近期挂牌来看，保守估计11个小区，无论是名义上的账面，还是实账，是处于亏损的。

　　就算账面没有亏损，有些小区的业主，实账上已经有损失。

　　比如深城投中城花园一期，2023年2月23日，成交一套121平房源，成交总价460万，均价3.8万/平。

　　按三成首付，5.93%利率计算，持有51个月，还贷利息79.03，账面亏损约127.23万（ 460-121*4.2-79.03 ）。

　　这就意味着，即使是2018年低位上车，依旧很多人并没有吃到2020年大行情红利。

　　而且随着到期解除限售的房子越来越多，这些小区也会慢慢集中挂牌供应，就算没有“指导价”压制，跑赢大市的概率也会越来越小。

　　所以建议大家对房子的心态建议放平一些，放下靠房子套利的执念，对房子的关注回归到最基本的居住属性。