招商宏观：基础设施REITs政策落地释放的积极信号

　　来源：招商宏观静思录

　　国内宏观经济小组

　　张静静S1090522050003 首席

　　张秋雨S1090519010001 组长

　　赵宏鹤S1090522070005 分析师

　　报告发布时间：2023年3月25日

　　文|招商宏观张静静团队

　　核心观点

　　3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITS项目申报推荐工作的通知》，同日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知》，释放了多个维度的积极信号。

　　自防疫调整以来，权益市场对经济和政策的理解经历了预期修复（去年底）、预期过高（春节前后）和预期下修（节后至今）三个阶段。 在当前市场预期下修至偏低水平的阶段，我们提示下一阶段预期重新上修的可能性，内部观察4月底中央政治局会议对开年经济的评估和政策定调，外部跟踪海外银行业风险暴露的潜在影响和联储加息节奏。

　　正文

　　3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，同日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知》。此次两部门《通知》，是建立在20年4月两部门《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》的基础上，对22年5月国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》相关部署的贯彻落实，释放了多个维度的积极信号。

　　自防疫调整以来，权益市场对经济和政策的理解经历了预期修复（去年底）、预期过高（春节前后）和预期下修（节后至今）三个阶段。在当前市场预期下修至偏低水平的阶段，我们提示下一阶段预期重新上修的可能性，内部观察4月底中央政治局会议对开年经济的评估和政策定调，外部跟踪海外银行业风险暴露的潜在影响和联储加息节奏 。

　　一、进一步盘活资产、扩大投资

　　《通知》提到，“拓宽试点资产类型，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。此前两部门《通知》和国务院《意见》所提及的重点领域主要包括交通、水利、环保、物流、园区等传统基建和部分新基建方向，此次《通知》进一步支持消费基础设施，即部分商业地产方向。<？XML:NAMESPACE PREFIX = O /><?XML:NAMESPACE PREFIX = O />

　　参考海外成熟市场的经验，商业地产在REITs底层资产中的占比较高，优质项目可以提供稳定现金流和增值空间，因此此次《通知》较大丰富了可供盘活的优质存量资产。同时，发改委《通知》要求“净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人流动资金等”，因此大部分回收资金将用于在建项目和新项目的投资，有利于扩大有效投资。

　　需要注意的是，《通知》对住宅地产方向做出了明确限制，要求“项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资”。

　　二、以高质量供给引领消费需求

　　《通知》提到，“贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”

　　消费基础设施属于租金收入类资产，相比于道路交通、水利电力等收费类资产，具备市场化程度高、收益弹性大等特点，因此项目管理人有动力提高资产的经营效益。《通知》还提到，“发起人应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求”。从这个角度，此次《通知》有利于以高质量供给引领和创造消费需求，特别是在三年疫情对消费服务业造成较大冲击的背景下，有助于行业供给更好更快恢复，从而在投资和消费两个方面对扩大内需形成合力。

　　三、丰富居民和机构资产配置选择

　　在房住不炒的总体原则和人口周期的客观现实下，不动产的价格上涨对居民财富保值增值的贡献将趋于减弱，而股票和债券难以满足居民和资产管理机构多元化配置资产的需求。基础设施REITs作为国际通行的配置资产，有助于填补当前金融产品空白。

　　供给端，证监会《通知》提出“推动扩募发行常态化，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市”，需求端提出“扩大市场参与主体范围，支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点”。此外，《通知》对项目收益率也做了分类要求，其中特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

　　四、部际工作协同性进一步加强

　　从工作分工来看，发改委主要负责项目前端的培育、申报、评估以及项目后端的资金使用和运营管理，证监会主要负责项目中端的审核注册、发行、信息披露和市场制度建设，此外还会在会计处理、税收征管等方面涉及其他部门的沟通协同。此次两部门同日发布有关通知，体现了国务院机构改革之后的部际工作协同性进一步加强，从这个角度，不仅有利于公募REITs行业本身，也将有利于各项经济工作的沟通协同和政策安排的高效推进，从而在中长期有利于我国经济发展。

　　风险提示：

　　经济复苏低于预期；疫情形势超预期；海外经济超预期。