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搏拆迁后遗症(拆迁的后果)

2023-03-30 21:42:02 来源:格隆汇楼市作者:骑猪英雄
搏一搏,有可能单车变不了摩托,反而变成了废铁。  过去这些年,深圳博拆迁房的人气,一直居高不下。  

  搏一搏,有可能单车变不了摩托,反而变成了废铁。

  过去这些年,深圳博拆迁房的人气,一直居高不下。

  随着大市行情,各个小区叠加拆迁和周边改造的Buff,加上拆迁市场的各路人马鼓吹,拆迁概念房一路水涨船高。

  相当多深圳人,以投资的目的选择了南山、福田的老旧小区,比如南山的蛇口新街一带、南油B区一带、前海外围的月亮湾花园、福田八卦岭的八卦岭宿舍、鹏基公寓等。

  当时市场的共识是——要买危房,不买破房。老破大,老破小,大概都会拆,只不过是时间问题,成了危房ZF也不得不拆,各路开发商也明里暗里,做意愿征集。

  和其他投资标的相比,总价不会太高、三四百万买不到南山好房子但博个小房子,投资回报率更高,更有吸引力。

  但随着时间推移,拆迁从造富到拍卖,纷纷现出原形。

  这两天,拆迁房在房产群讨论的热度有点高起来。

  原因是月亮湾花园相比2021年2月8日成交高峰,几乎掉了4.5成。

  月亮湾花园位于深圳市南山区前海路与兴海路交汇处,内部设羽毛球场,健身房及瑜伽室、泳池,是个有着30年历史的老旧小区,属于南山边缘板块的小区,小区整体面貌较差,但周边学校、公园、公交地铁都十分方便。

  2020年8月初,月亮湾花园启动棚改意见征集,同意且签约户数超过了95%。

  按照棚改的相关规定,比例已经达标,于是市场开始传出月亮湾花园即将起飞的声音。

  接着短短两个月内,小区房价扶摇直上,从7万/平冲到了10万+/平,并在2021年2月8日达到了历史高峰。

  2021年1月23日月亮湾花园成交一套93平房源,成交总价达到1070万。

  在深圳“208”指导价出台当天,成交单价去到历史高峰,成交了一套92平房源,成交总价1186万,成交均价12.82平。

  搏拆迁后遗症

  这个价格,如果在当年加点钱,几乎已经能买未扩容前的前海。

  如今小区在2022年6月12日最新成交数据,94平房源,成交总价仅666万,成交单价掉到了7.09万/平。

  而在2020年1月,月亮湾花园成交单价不过6万左右一平。

  但如今,月亮湾花园成交价格不仅掉回到7字头,实际市场对月亮湾花园真实的意愿价格,还回到了5万+/平。

  今年2月月亮湾花园成交一套87.89平改成7个套间出租法拍房源,起拍价396.34万,市场价495.5万,最终溢价128.41万成交,成交总价为524.75万,折合单价5.97万/平。

  搏拆迁后遗症

  而3月23日,法拍平台上线3套房源,均低于市场价百万,由于案外人执行异议而中止。

  搏拆迁后遗症

  作为主打拆迁概念的房子,腰斩式回落,还低于参考价,意味着,2020年博月亮湾花园旧改的人,几乎是亏掉了光明区或坪山区一套房。

  实际上,在启动棚改意见征集前,月亮湾花园已经有所异动,2020年6月便开始出现调整,小区挂牌房源在短短一两个月内,便连连涨价。

  搏拆迁后遗症

  而月亮湾花园之所以能够在短短一个月左右快速上涨,几乎全得益于当年的棚改意见征集的速度。

  业主自愿申请,政府主导,开发商参与的模式,创造33天达成“双95%”条件。

  小区从2020年8月7日,正式启动,到了9月8日,签名户数和签名面积便双双突破95。

  这几乎创造了深圳当年棚改意见征集达标最快的纪录。

  实际上,博拆迁亏损惨重的不仅只有月亮湾花园业主,南油B区、福田八卦岭宿舍的业主同样也经历了过山车。

  今年2月17日南油B区成交一套36平房源,成交总价239万,成交单价6.64万/平,几乎回到了2020年1月11日水平。

  搏拆迁后遗症

  2021年1月10日和2021年1月17日成交高峰达到10万+/平。

  搏拆迁后遗症

  再看八卦岭宿舍的变动。

  2020年7月,八卦岭得益于荔园教育集团将在片区内增办两所学校,于是在短短半年时间小区单价冲到了15万+/平。

  2021年“208”指导价前夕,达到历史最高峰值。

  在同年的2月4日,成交一套28平户型,成交总价435万,成交单价15.54万/平。

  搏拆迁后遗症

  而今年2月16日成交了一套31平户型,成交总价180万,成交单价5.81万/平,2月17日,成交了一套52平户型,成交总价390万,成交单价7.5万/平。

  搏拆迁后遗症

  相比2020年成交更低,2020年2月27日小区成交一套28平房源,成交总价210万,成交单价为7.5万/平;2020年1月18日成交一套28平房源,成交总价283万,成交单价10.11万/平。

  这意味着,在2020年“7.15”、2021年“208”调控前后搏拆迁的业主,几乎都承受了拆迁落空和市场的教训。

  往往收益越大,风险越大。博拆迁的业主,大部分都验证了这条铁律。

  虽然多少有点马后炮,但英雄一直贯彻到底的是,拆迁能不博便不博,其中的风险,比想象的大得多,不是位置核心,周边配套,就一定能吃到拆迁的红利。

  1、时间风险

  很多人博拆迁,以10年为一个周期,大部分都愿意等,也等得起。

  但时间风险,恰恰是最大问题。

  几百万的成本,如果是放在银行可以吃3—4个点的利息,如果选择的是其他类型房产,那么等来的增值时间要比博拆迁旧改快得多。

  而且万一等来的不是拆迁旧改,而是加固方案怎么办? 继续等下去, 将又是遥遥无期。

  像南油、蛇口老区、八卦岭、罗湖的水贝、田贝都是博拆迁旧改的集中地。

  这些地方很多老房子,动辄就是三四十年的老房子,不但等不到拆迁,反而等来的只有加固、翻新、改造方案。

  2、棚改已经是大趋势

  今年深圳启动了城中村规模化改造项目,涵盖了多个城中村,包括福田区园岭、南山区蛇口、宝安区西乡等地,预计将改造超过10万户住户。

  改造内容包括房屋加固、公共设施完善、环境卫生提升等方面,工程将于今年9月份全面启动。

  可以看到,应对城中村的策略,已经不再是拆旧重建,而是选择加固翻新。

  3、不是够老够破就一定会纳入拆迁范围

  不是说老小区就一定会拆,比如罗湖很多七八十年代的房子,已经足够老旧,但也没多少是真的能拆迁的。

  也不是危房就一定会拆,能不能拆,谁说了都不算。

  能不能拆迁,还需要经过专业的公司进行房屋质量安全检测鉴定和评审,对危险房屋进行等级划分。

  深圳的危房很多只是变成了C类危旧房走的是加固旧改方案。

  比如南山蛇口的蛇口花果山,40年的旧楼了,老掉牙,但一点动静都没有。

  4、拆迁意见不一,导致拆迁中止。

  拆迁谈的是条件。价钱没谈拢,老业主站在天台上,谁也不敢轻易开拆。

  因为拆迁条件没谈拢,到最后临门一脚开发商放弃,拆迁变成黄粱一梦的案例还真不少。

  比如早年罗湖区黄金地段的高嘉花园。

  非常老的房子,地段不错,早年开发商计划收购重建,已经谈妥了90+%的住户补偿,最终因剩余几户补偿价没谈妥,开发商不得已选择放弃拆迁。

  结果拖到现在都没开发商重新牵头重建。

  5、旧改造富心态,容易引发家庭矛盾。

  相信很多人搏旧改拆迁,就是当成彩票来看,如果是有实力的家庭,一二十年锁死现金流,愿意等倒也没什么问题。

  怕就怕,很在意这个标的,遇上市场调整,不仅容易常年郁闷叹气,还容易引发夫妻之间的矛盾。

  所以,过去几年博拆迁的业主应该是最有切身体会的了——短时间内急速地长得越快,就意味回落得也越快。

  这就和股市里的妖股,庄股一个道理。

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