罕见大跌，巨头出手了！历史首次 大跌,历史之最

　　继原始权益人增持后，公募REITS首现基金管理人自购。

　　在今年公募REITs市场表现低迷，多只REITs跌出高折价后，部分产品获得增持或自购。5月9日，华夏基金发布公告称，公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月，这也是首家基金管理人自购旗下公募REITs的案例；同期，中信建投基金也公告“REIT今年以来跌幅19.17%；华夏中国交建REIT、博时蛇口产园REIT等多只产品跌幅超10%。而从去年2月中旬高点算起，中证REITs（收盘）指数区间跌幅已经高达25%以上。

　　

　　针对公募REITs二级市场价格的连续下跌，中信建投基金相关业务负责人分析，今年以来公募REITs会连续大跌的原因如下：首先，部分REITs基金底层资产经营以及分红率不及预期。其次，部分REITs产品首发估值偏高，二级市场价格面临较大压力。最后，高比例战略配售安排的情况下导致流通盘较小，更多打新策略的机构投资者影响了市场情绪。

　　莫一帆也表示，REITs市场的波动受到多重因素影响，包括宏观经济、利率水平、股债市场表现、投资者结构、分红除权、市场情绪等。而今年以来，部分机构投资者触发止损线，以及市场对负面消息较为敏感等原因带来市场波动，而项目潜在的投资收益及业绩改善等信息并未被市场充分消化。

　　“不过，随着宏观经济的复苏和项目业绩的逐步修复，当前REITs市场展现出良好的长期投资潜力。”莫一帆称。

　　汇成基金研究中心也认为，一是由于市场能得到的REITs基金底层资产一手公开信息较少，资产评估相对困难，因此分红率成为评估投资价值的重要准绳。据REITs基金已披露的年报，近40%的盈利完成率不足100%，表现较弱，将影响分红率，由此引发二级市场价格大跌。

　　第二，供给相对稀缺，导致上市初期部分REITs产品估值偏高。一方面，网下机构打新报告贴近上沿；另一方面，流通盘占比过低，也约束了二级市场价格发现的功能。

　　最后，流通盘较小，更多反映了交易型投资者心态退潮。从追逐稀缺型而接受高溢价，心态切换为担忧供给放量更倾向于获利了结，形成了价格下跌→卖出→进一步下跌的循环。

　　随着公募REITs大跌，部分产品折价率抬升，截至5月9日，全市场27只公募REITs产品平均溢价率7.34%，同比下降近16个百分点，多只产品折价率超10%以上。随着溢价率大幅降温，公募REITs的整体投资价值再度获得资金的认可。

　　在莫一帆看来，公募REITs适合作为长期的资产配置工具，为投资者带来较为稳定的投资分红。随着经济稳步复苏，各类基础设施资产迎来基本面的改善。当前市场调整已使REITs产品价值显现，现金分配率及隐含的投资IRR皆达到较高水平，较其他可比金融产品收益率具有一定优势。随着市场对于REITs投资价值的逐步理解和认可，REITs产品的二级市场价格会向内在投资价值有序回归，为投资者带来长期稳定收益。

　　一位业内人士也表示，REITs二级市场的调整，是价格逐步回归理性的过程。长期来看，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。

　　汇成基金研究中心也认为，从大环境出发，2023年经济弱复苏的趋势确定，产业园、仓储物流等仍维持高景气。从边际变化来看，受益于商务旅游物流等业态向好，高速类资产收费更加稳定，盈利预期有好转可能。REITs底层资产整体的经营情况将有望转好，有利于分红率的提升。“随着平均溢价率的压缩，REITs的投资性价比已步入关注区间。”