11年等候IPO终落地 中新集团A股上市

11月29日晚，“证监会发布”公布，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(以下简称中新集团)的首发上市申请获得核准，而中新集团也成为了国内首个获批上市的国家级经开区开发运营主体。

根据12月2日晚刊登的招股意向书，中新集团控股股东为苏州中方财团控股股份有限公司(以下简称中方财团)，持股52%；实际控制人为苏州工业园区国有资产控股发展有限公司，持有中方财团28.31%的股权。此次发行拟募集资金13.62亿元用于投资斜塘项目(基础设施改造)。

从2008年10月10日IPO申请获证监会受理，到2019年11月29日正式获准首发上市申请，中新集团A股上市之路走了11年。

11年等候IPO终落地

中新集团官网显示，2008年6月29日，中新苏州工业园区开发股份有限公司创立大会召开，6月30日股份公司正式成立，迈出了上市进程中的关键一步。当年10月10日，中新集团IPO申请正式获证监会受理。直到2014年5月4日，其招股说明书才在证监会官网上披露。

之后又是两年，到2016年1月13日中新集团IPO才过会，主板发审委2016年第六次会议审核结果公告显示，发审委会议对中新集团询问的主要问题涉及5个方面，包括实际控制人认定依据和理由、部分高管涉嫌犯罪对公司业务和经营的影响、发行人独立董事任职合规情况、长期应收款项的减值计提准备。

记者梳理中新集团近几年发展情况发现，中新集团人事密集变动与所属行业为房地产或是拖慢其上市进程的两大因素。

2014年10月，中新集团原董事长杜建华、原总裁柏贵之双双因涉嫌受贿罪被江苏省人民检察院依法逮捕。一个月后，中新集团副总裁叶迎君也因涉嫌受贿罪被依法逮捕。此外，中新集团招股书显示，2011~2017年，房地产开发与经营的业务收入均占中新集团主营业务收入的50%以上。按证监会2012年颁布的《上市公司行业分类指引》，当上市公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%，则将其划入该业务相对应的行业。据此，中新集团也可划归为房地产行业。

2009、2010年遏制房价快速上涨的“国四条”和“国十条”出台后，国内房企IPO便难上加难，以地产业务为主的开发区平台企业再未有IPO成功案例。

欲摆脱房地产业务

“虽然中新集团申请上市已经很长时间，但支持工业园区上市是今年国务院才发布的政策。”香颂资本董事沈萌告诉记者，支持国家级经开区上市为中新集团漫漫上市征程带来转机。

今年5月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，其中提到，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。中新集团也成为该政策发布后，首个获批上市的国家级经开区开发运营主体。

公开资料显示，中新集团开发的苏州工业园区已跻身建设世界一流高科技园区行列。在商务部公布的2018年国家级经开区综合考评中，苏州工业园区位列第一；其中，产业基础排名第一，科技创新排名第二。

事实上，中新集团近两年正积极推进转型升级发展战略，主营业务收入主要由“土地一级开发”“房地产开发与经营”“市政公用”以及“多元化服务”四个部分构成，其中“房地产开发与经营”占比一直最高，2011~2017年均超50%，但在2018年占比下降至39.71%，但今年上半年占比又出现上升。

记者注意到，2019年以来，中新集团已多次变更经营范围。启信宝数据显示，2019年5月9日，中新集团将“房地产开发与经营(在苏州工业园区内)”变更为“房地产开发与经营(不含长租公寓以外的住宅)”，并新增“工业厂房及科研载体的开发与运营”；2019年12月2日，将“酒店及酒店式公寓的经营管理”变更为“酒店的经营管理”。

此外，12月2日晚公布的招股意向书详细披露了住宅及商业项目资产处置方案具体情况。在住宅方面，公开挂牌转让公司所持的拟建住宅和在建住宅房地产项目公司股权，包括两家控股公司(和瑞地产51%股权、吴中置地100%股权)和5家参股公司(左岸地产30%股权、恒熠咨询30%股权、尚源房产19.40%股权、联鑫置业16.66%股权及圆融集团25%股权)，并加速销售持有的住宅项目；在商业项目方面，加速对外销售短期内能处理完毕的商业房地产，将未销售的商业房地产转为自持。

中新集团表示：“目前住宅及商业项目资产处置完毕，集团未来主要从事长租公寓、工业厂房、商业租赁等国家政策鼓励的不动产相关业务。”

对于中新集团主营业务收入占比变化以及经营范围变更情况，沈萌认为：“虽然配套房地产开发很难从整体工业园区业务中剥离，但为了强化上市公司的主业及考虑相关宏观调控因素，中新集团需要把住宅及商业项目等业务拿出。而中新集团是按照国务院关于鼓励国家级经开区建设主体上市的政策，其他房地产企业很难效仿。”

记者联系中新集团董秘办询问上市情况，但对方表示相关人员在出差，不方便回复。