三大净现金流指标均告负（现金流量表中三大现金流量净额正负数评析）

　　华侨城A预计，2022年全年实现归母净利润为-80亿元至-110亿元，上年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%至389.54%。这或是该公司自1997年上市以来的首次亏损。

　　亏损，成为2022年房地产行业的共同底色。

　　据Wind数据显示，按照申万行业（2021）分类，截至目前，A股已有64家房地产企业发布了2022年业绩预告或业绩快报。其中36家预计亏损，占比超56%，最大亏损额预计超百亿的房企有7家，分别为荣盛发展（002146.SZ，-190亿元—-250亿元）、蓝光发展（600466.SH，-219.37亿元）、金科股份（000656.SZ，-95亿元至-190亿元）、中天金融（000540.SZ，-125亿元至-139亿元）、阳光城（000671.SZ，-80亿元至-110亿元）、华侨城A（000069.SZ，-80亿元至-110亿元）以及泛海控股（000046.SZ，-70亿元至-100亿元）。

　　对于亏损原因，大部分房企都提到了销售收入下降导致利润减少以及进行了大额资产减值准备，这也引来了监管方的注意。

　　深圳华侨城股份有限公司（下称华侨城A，000069.SZ）日前发布了2022年度业绩预告，预计公司全年实现归母净利润为-80亿元—-110亿元，上年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%—389.54%。这是该公司自1997年上市以来的首次亏损。

　　但据华侨城A2022年三季报显示，尽管该公司前三季度的营收和利润均出现了大幅同比下滑，但截至三季度末时公司仍是盈利状态，2022年第四季度，公司出现了大幅集中亏损。

　　2月9日，深交所对华侨城A下发包含两大问题的关注函，要求该公司说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性，以及计提存货跌价准备及资产减值损失的具体情况等，并直问该公司是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

　　2月15日晚间，华侨城A发布了针对上述关注函的回复公告，表示公司第四季度业绩由盈转亏具有合理性，不存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。

　　2022年4月，原保利集团党委副书记、董事、总经理张振高接任达退休年龄的段先念，成为华侨城集团有限公司党委书记、董事长和华侨城A第八届董事会董事长，2022年业绩是张振高自上任后交出的首份成绩单。有业内人士认为，华侨城A在2022年的高额计提是新任管理层希望一次性处理过去的历史包袱，以便日后轻装上阵。

　　不过从财务角度看，张振高日后的经营任务并不轻松。

　　据华侨城A2022年三季报显示，截至三季度末，该公司的负债合计3468.81亿元，资产负债率为74.45%。同时，截至2022年三季度末，华侨城A经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额分别为-22.68亿元、-15.16亿元和-167.98亿元，三大现金流已全面告负。

　　《投资时报》研究员此前曾就公司近期业绩表现等问题电邮沟通提纲至华侨城A，截至发稿未收到回复。

　　华侨城A自上市以来的股价走势（元）

　　

　　数据来源：Wind

　　预亏超百亿收关注函

　　1月30日，华侨城A发布了2022年度业绩预告，预计公司全年实现归母净利润为-80亿元—-110亿元，上年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%—389.54%；预计全年实现扣非归母净利润-86.5亿元—116.5亿元，上年同期为盈利22.97亿元，同比下降476.58%—607.18%。这是该公司自1997年上市以来的首次亏损。

　　对于亏损原因，华侨城A点出了多项因素：受房地产市场下行影响，公司房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降；公司对部分项目进行降价促销，结转毛利同比下降；考虑部分城市新房销售价格下行，出于审慎客观考虑，计提的存货跌价准备同比增加；公司旅游景区业务受疫情冲击严重，亏损金额加大，同时因持续亏损或更新改造等因素，对部分景区资产进行了计提减值；此外还有转让子公 司产生的投资收益同比减少。不过华侨城A并未解释具体计提了什么资产以及具体的资产价格。

　　据华侨城A2022年三季报显示，该公司前三季度实现292.81亿元，同比减少40.78%；实现归母净利润1.26亿元，同比减少96.31%。尽管营收和利润均出现了大幅同比下滑，但华侨城A截至2022年三季度末时是盈利状态，也即该公司在第四季度出现了大幅集中亏损。

　　2月9日，深交所上市公司管理一部对华侨城A下发包含两大问题的关注函，要求该公司说明业绩由盈转亏且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性，以及计提存货跌价准备及资产减值损失的具体情况等，并直问该公司是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。深交所要求华侨城A在2月16日前作出回复。

　　2月15日晚间，华侨城A发布了针对上述关注函的回复公告，表示公司第四季度业绩由盈转亏具有合理性，不存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。

　　华侨城A称，2022年，受疫情反复、房地产政策调控、居民消费预期减弱等多重因素影响，国内房地产行业供需两侧均出现下行态势。华侨城A2022全年累计实现合同销售金额553亿元，较上年同期下降33%，分季度数据分别为81亿元、191亿元、157亿元和123亿元。

　　尽管公司第二季度数据实现大幅提升，但受制于房地产市场整体形势未有根本性改变，叠加公司项目所在城市销售流速进一步放缓，公司三、四季度的数据分别较二季度峰值下降18%和36%。在预计房地产市场短期压力仍较大的情况下，公司在第四季度对存货进行了全面盘查和评估并计提了资产减值，公司第四季度业绩由盈转亏，具有合理性。

　　同时，华侨城A还在回复公告中分业务透露了计提的具体情况。

　　房地产业务方面，华侨城A表示，公司项目所在主要城市2022年房地产销售额均出现不同程度的下滑，其中昆明、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市出现量价齐跌的情况，公司经过测算计提了80亿元—105亿元的存货跌价准备。同时基于会计谨慎性原则，计提了20亿元—25亿元的长期股权投资。

　　至于旅游业务板块，华侨城A表示计提了5亿元—7亿元的固定资产减值准备，主要由于个别景区的设施部分拆除或更新改造，预计该部分老旧设施的可回收金额低于其账面价值。

　　也就是说，华侨城A2022年合计计提了105亿元—137亿元的各项资产减值损失。

　　华侨城A2022年预亏超百亿

　　

　　数据来源：公司2022年度业绩预告

　　华侨城模式风光不再

　　公开资料显示，华侨城A原名深圳华侨城控股股份有限公司，是由华侨城经济发展总公司（现名华侨城集团有限公司）经重组旗下部分优质旅游及旅游配套资产，用以从事旅游业及相关产业经营的股份有限公司，该公司于1997年9月登陆深交所上市。

　　华侨城A主要经营主题公园、酒店服务、房地产开发等，被认为是文旅地产领域较为成功的典范，曾打造出“欢乐谷”“世界之窗”等知名文旅IP。

　　华侨城A的前“掌舵者”是段先念，他此前曾担任西安市副市长，在任期间成功打造出大雁塔、大唐芙蓉园、大唐不夜城等多家知名景区，并开创了知名的“曲江模式”。2014年3月，段先念出任华侨城集团公司党委副书记及总经理，后在“曲江模式”的基础上创出了“华侨城模式”。

　　所谓“华侨城模式”，简单来讲就是先通过文旅项目低价拿地，待项目成熟后高价出售其中配套的楼盘，并将所得资金再次投入文旅项目的开发。在这种模式下，华侨城的毛利率一度高达50%，2018年—2020年的销售毛利率分别为60.35%、56.58%和49.86%，同期万科A（000002.SZ）的毛利率为37.48%、36.25%和29.25%，以高周转出名的碧桂园（02007.HK）的毛利率分别为27.03%、26.06%和21.80%。

　　在高毛利率的吸引下，“华侨城模式”一度成为众多房企争相效仿的对象，万达、融创（01918.HK）等头部房企都曾重资进入过文旅地产领域。但由于文旅地产自身的前期投入大、资金周转慢的属性，加上此后有关部门加强对房地产行业的调控，以及新冠肺炎疫情的影响，刚需属性不强的文旅项目住宅热度大不如前。

　　2020年，华侨城A实现签约销售额1052亿元，同比增长21.9%，成功跨过千亿门槛，但2021年该公司的销售额就降至825亿元，同比下降21.6%，并在2022年进一步降至553亿元，同比下降33.0%。

　　同时，该公司的毛利率也大幅下降，2021年的毛利率从上年的49.86%直接腰斩降至26.15%，全年虽然实现1025.84亿元的营收，同比增长25.25%，但归母净利润仅实现37.99亿元，同比下降70.05%。

　　新任管理层经营压力仍较大

　　值得注意的是，就在业绩不佳之时，2022年4月，华侨城A公告称，由于段先念已达法定退休年龄，即日起不再担任公司董事长等职务，离任后将不再担任公司任何职务。同年4月底，原保利集团党委副书记、董事、总经理张振高成为华侨城集团有限公司党委书记、董事长和华侨城A第八届董事会董事长。

　　而此次华侨城A2022年的业绩预告是自张振高接任以来该公司交出的首份成绩单，也是该公司自上市以来首次亏损。有业内人士认为，华侨城A在2022年的高额计提是新任管理层希望一次性处理过去的历史包袱，以便日后轻装上阵。

　　据悉，在华侨城A的多次内部会上，张振高均提出要辩证看待房地产市场形势，要结合公司业务实际，全力推动“一体两翼三功能”的新发展模式。其中，“一体”是指房地产开发这一主体业务，而在张振高掌舵华侨城A之前，该公司的对外战略一直是地产+旅游双轮驱动发展。

　　就在发布针对关注函的回复公告之前，2月14日，华侨城A发布了两份投资者关系活动记录表。

　　面对新任领导上任后，地产是否会是未来经营的主线的提问，华侨城A表示，公司将坚定文旅+地产双主业发展，但房地产板块的经营策略可能会有所调整。

　　华侨城A称，公司在2022年全面完成了城市公司组建，全国160多家参控股法人单位整合到22家城市公司进行统一管理，人均在建面积提升约26%。在此基础上，公司全面完成授放权体系建设及流程制度体系调整，推动“总部-事业部-城市公司-项目部”管理体系高效运行。该公司表示，今年将“向市而生”，更加旗帜鲜明地做地产，但对待当前市场依旧会比较谨慎。

　　而谈到2022年业绩亏损的原因，华侨城A表示，公司审慎客观应对市场风险，将未来2—3年去化和产品价格做了预判，对存货进行了充分的计提减值，通过计提减值拨备，公司将进一步轻装上阵，更有利于加快完成“调仓换仓”工作。

　　至于今年的销售目标，华侨城A并未直接给出具体数额，仅表示短期市场调整压力仍在，公司将抢抓市场机遇，动态调整开发实施计划，采取灵活的价格策略，全力冲刺更高的销售目标。

　　不过从财务角度看，张振高日后的经营任务并不轻松。

　　据华侨城A2022年三季报显示，截至三季度末，该公司的负债合计3468.81亿元，资产负债率为74.45%。

　　截至2022年三季度末，在华侨城A的负债总额中，流动负债合计2321.15亿元，占总负债的66.91%。其中，短期借款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债合计298.19亿元，如果再算上297.88亿元的应付票据及应付账款，则该公司短期有息负债额达596.08亿元。而截至三季度末，该公司持有货币资金468.57亿元，不能完全覆盖短期有息负债。

　　此外，截至2022年三季度末，华侨城A经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额分别为-22.68亿元、-15.16亿元和-167.98亿元，三大现金流已全面告负。