投资房产应注意的问题(12)

一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；

二是买方与银行之间的资金借贷关系；

三是银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；

四是开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；

五是买方与银行之间的房屋抵押关系；

六是买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系；

七是当买方不能偿还银行本息时,银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。

按揭制度对三方都有风险。对银行来说,其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售,以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款,都可导致银行在按揭中的风险。对开发商来说,由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣,或者银行不能按时放贷,或者极个别购房者的蓄意违约,都可导致开发商的风险。

由于银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位,而购房者的风险主要表现为：

①开发商取得银行划给购房人贷款后,挪作他用,或卷款潜逃；

②开发商首次涉足房地产,缺乏经验,经营不善或其他原因,导致楼盘烂尾,无限期拖延交房；

③房产商开发程序违法,不能取得房屋产权证；

④开发商在建筑工程中偷工减料,导致房屋质量不合格；

⑤没有销售许可证或产权证提前搞内部认购,导致合同无效；

⑥开发商将土地或房产抵押,购房者事先无法知道,知道后也无法控制,一旦解除不了抵押,或抵押物被执行、拍卖,购房者都无法实现其对房屋的各种权利；

⑦银行违约,不能按期放贷,导致买方与卖方的合同违约,双方解除合同。

目前,购房者对上述风险的防范相关措施极其有限。国外的购房者是通过聘请律师避免出现上述风险的,国内消费者的观念不同,笔者认为消费者可以仔细关注下列问题,尽量降低交易风险。