住建部等六部门合力出手整治长租公寓乱象

发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人……这些租赁市场存在的违法违规问题再次迎来监管部门的重拳整治。

12月25日，住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》）。这是为巩固今年6月以来全国范围内开展的租赁市场乱象专项整治成果，将整治工作制度化、常态化而出台的强监管政策。

值得注意的是，在《意见》提出的一系列措施中，明确要求对“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位，对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

业内人士认为，“高收低出”与租金贷一样，是典型的利用资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆，而缺少风险控制，经营管理失误，结果导致房东、租客严重损失。近两年多家长租公寓机构爆仓，其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等。本次关于租赁金融业务的管控明显可以缩减租金贷的占比，有利于维护租赁市场的稳定发展。

管控“租金贷”，防止形成资金池、加杠杆

《意见》从加强从业主体管理、加强房源信息发布管理、规范租赁住房改造行为、防范住房租赁金融风险、建设住房租赁管理服务平台、建立住房租赁常态化管理机制等方面提出了具体要求。

其中，在防范住房租赁金融风险方面，《意见》对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

在管控租赁金融业务方面，《意见》提出：

1、住房租赁企业开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

2、做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。

3、住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

4、住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式，向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。

在加强租赁企业监管方面，《意见》要求：

1、加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

2、住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

3、对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。

4、涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处；涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。

诸葛找房数据研究中心王小嫱认为，2018年以来，租金贷横行租赁市场，也给租赁市场带来了不好的影响，损害了租户和承租方双方的利益，本次关于租赁金融业务的管控明显可以缩减租金贷的占比，有利于维护租赁市场的稳定发展。

年内已有45家长租公寓爆仓

近年来，我国住房租赁市场快速发展，但问题也逐渐暴露出来。今年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，越来越多的运营机构爆仓。其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等。

所谓“租金贷”业务，是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商，但服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用。表面上租客是按月付租金，实际上每月是向贷款机构还贷。长租公寓行业中大多数企业特别是分散式企业基本都使用“租金贷”。

去年下半年，长租公寓深陷舆论漩涡，特别是“租金贷”被质疑是用租客信用做贷款，利用期限错配资金沉淀用于自身扩张，存在“暴雷”风险，引起了监管部门和金融机构的注意，北京、深圳、杭州、上海等地对住房租赁企业的“租金贷”等融资业务开展了集中专项检查。

今年以来，随着市场转冷、租金下降，此前疯狂拿房扩张的租赁机构面临灾难。8月，成立仅3年的长租公寓运营品牌“乐伽公寓”发布官方公告，确认公司已停止经营，关闭所有业务，并称造成公司业务全线关停的原因是“高进低出”的经营模式及公司内部管理制度缺失等诸多因素。10月，河南悦如公寓、南京君创公寓、杭州“中择房产”相继公告称，因市场环境的变化和经营不善等原因导致资金链断裂。11月和12月，南京友居公寓和上海源涞国际也相继陷入资金困局。

房东东公寓学院创始人全雳指出，“高收低出”与租金贷一样，是典型的利用资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆，而缺少风险控制，经营管理失误，结果导致房东、租客严重损失。

随着进入到租赁淡季，空置率上升，租赁机构的压力更大。近期，多家租赁机构与房东协商降价，不惜赔钱解约。

全雳认为，2019年，中小公寓遇经营危机，没有了资本的支持，民间资金的高成本也阻断了他们的融资渠道。接下来优胜劣汰，只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。2020年起，大量的租赁用地国有房源将开始逐步形成规模，对于住房租赁市场供给将形成不小的冲击，中小公寓企业应提前预警，选择合适的应对策略或者转型。

房东东根据各大媒体及公开信息统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，而在2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。