三季度热点城市调控升级 预计四季度涉房信贷仍将紧张

随着行业集中度不断提高，房地产企业为了进一步促进规模增长，使得整体负债规模持续增加。据业内统计，当前上市房企有息负债规模整体走高，随着债务密集到期，下半年以来房企普遍面临“债务压顶”的局面。

80家房企有息负债规模超6万多亿

9月底，诸葛找房公布的80家上市房企负债情况显示，2019年上半年，房企有息负债规模进一步提升，达到6.61万亿元，与2018年末相比上涨10.45%。其中，恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。整体来看，房企债务普遍密集到期，债务压顶，未来偿债压力大。

据该机构统计，2019年上半年上市房企的有息负债规模榜单中，80家房企有71家负债规模超过100亿元。有息负债规模TOP20房企均超过了1000亿元，总计达到42159.75亿元，占80家上市房企总有息负债的63.73%；而有息负债规模TOP10房企总计达到29587.33亿元，占80家上市房企总有息负债的44.73%。

2019年以来，房地产企业融资进入监管最严厉时期，各房企融资状况分化加剧、房企发债成本攀升等均反映出当前大环境资金紧张的状况，同样也反映出政策对于房地产市场调控的力度。

从榜单来看，排名靠前的大多为规模房企，大型规模房企的融资能力相对较强，同时规模增长和运作需要更多的资金来支撑。但是在市场监管和融资渠道收紧的大环境下，有息负债规模较高的房企偿债压力也不容小觑。

诸葛找房相关分析人士表示，部分龙头房企一边高喊“活下去”，一边迅猛收购拿地，令不少中小房企“既妒且惧”。在此背景下，信誉较好的大型地产企业能够有更多渠道融到更多且相对低成本的资金，为保持现有的规模，继续大力发债，而一些地方性小企业将面临较大融资难度，有息负债规模的增速较低。

从上半年来看，龙头房企有息负债增速普遍较高，中小房企或扩张规模或降负债减杠杆。2019年上半年，销售规模在2000亿元以上的龙头房企有息负债率增速均值为13.62%，1500亿-2000亿元规模房企有息负债率增速均值为13.94%，龙头企业规模较大，偿还能力和抗风险能力较强，而且融资渠道和方式相对小型房企较为广泛和多样，更容易获取资金。

三季度热点城市调控升级

今年三季度，调控政策层面，中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。业内专家指出，这意味着“四限”调控仍将从紧执行，“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变。在此基础上，部分热点城市调控政策再升级，例如大连、洛阳等加码调控。

值得一提的是，近期，监管部门再次强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。与此同时，银保监会在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，针对检查出的违规现象，将从严、从重处罚。