三季度热点城市调控升级 预计四季度涉房信贷仍将紧张

克而瑞地产研究中心相关分析人士指出，今年三季度，由于多个城市商品房销售热度继续减退，7-8月市场维稳，中西部已然成为目前主要的成交支撑。此外，融资收紧背景下房企到位资金增速持续减少，制约新开工面积累计同比增速降至8.9%的年内低点。

另外，2019下半年以来，房企新开工面积和施工面积均呈现出高位回落态势，且增速持续下降至低点。国家统计局公布的数据显示，前8月房屋新开工面积累计增速较1-7月继续下降0.6个百分点至8.9%，除开1-2月外已降至2019年年内低点。从单月来看回落之势更为明显，8月单月施工面积仅1.89亿平方米，同比增速由正转负，下降0.6%。

与此同时，持续从紧的融资环境令房企的拿地收储更加谨慎。今年第三季度，土地成交均价表现为高位回落。例如：7月份土地成交均价为2686元/平方米，截至数据统计日，9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%。

“一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响，另一方面，由于融资环境持续收紧，房企拿地积极性明显降低，底价成交地块比重明显上升，从而使得土地成交均价有所下调。”克而瑞分析人士指出，“整体来看，在第二季度市场热度达到高峰后，第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下，企业拿地理性回归，土拍热度明显下滑。”

预计四季度涉房信贷仍将紧张

8月25日，央行宣布从2019年10月8日起以LPR为商业性个人住房贷款利率的参照标准：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套商业性个人住房贷款利率下限是相应期限LPR加上60个基点。按照9月20日5年期以上LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。

上述克而瑞分析人士认为，在“房住不炒”的大环境下，叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求，赋予各银行加基点的自由裁决权必将受到“房住不炒”的政策约束，不能随性逐利而为，房贷利率恐将易涨难跌。

在该分析人士看来，今年以来，各城市房地产市场波动频繁、分化加剧，一城一行情、一月一行情，尤其是当前楼市、地市成交量明显下滑，部分城市库存风险再次浮出水面，且有加剧趋势；部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光，供不应求矛盾依然突出。“在这样的市场背景下，预计四季度各城市仍将延续一城一策、有收有放的精细化调控，并强化执行。”

克而瑞方面预判，今年四季度，货币资金环境有望进入整体宽松局面。一方面，央行将积极运用普遍降准和定向降准等政策工具，保持银行间市场流动性合理充裕。另一方面，LPR利率中枢有望进一步下移，着力缓解民营以及小微企业融资难、融资贵的困境，助力实体经济平稳健康发展。

“不过，房地产信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。”该机构分析预测，一方面，房企融资收紧常态化，且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧，严控违规资金流入房地产市场；另一方面，居民房贷业务大幅缩量，短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策，那些房价上涨压力大的热点城市，房贷利率上浮比例理应更高。

针对房企的偿债情况，上述诸葛找房分析人士指出，上半年房企面临整体债务压力，多数房企为缓解资金压力，或加快去库存，或减缓规模扩张主动去杠杆降负债。而中小房企要面对的形势更为严峻，据统计，今年以来约有360家房企倒闭，破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。“进入下半年以后，融资环境更为严峻，在行业增速放缓的背景下，房企应该加速推货入市、提高周转并加速回款。”