房企全口径销售额的“猫腻”藏在哪？

2019年1~10月，TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元，同比增幅最高达16.4%。 ]

经历了不尽如人意的“金九银十”之后，房企销售数据在各大排行榜单上看，却继续保持不错态势。从三家主流机构检测数据看，25家房企全口径销售数据均超过千亿。

从权益金额榜单看，则只有16家房企销售数据过千亿。克而瑞分析，2019年1~10月，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元，同比增幅最高达16.4%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为856.8亿元和601.2亿元，门槛增幅分别为3.4%和5.7%。

不过，不少房企的销售金额和实际结算金额差距巨大，它们通过多种方式虚高了全口径销售额。那么，全口径销售数据究竟藏了哪些“猫腻”？哪些企业在这里面出现巨大差额？

营业收入与销售差额巨大

从目前的情况看，绝大多数上市房企在月度公告及财务报告中进行业绩披露的口径均为全口径，即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑是否操盘及实际股权占比。

而权益销售额，是房企按项目持股比例应占的销售金额，不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分。权益销售额能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平。

克而瑞的一份研究报告就指出，上市企业在业绩公告中并不披露项目销售明细，所披露的销售金额、面积均注明未经审核。在数据披露过程中，行业内实则也没有一套规范、统一的审核方式，因此不排除会有部分房企全口径业绩存在注水的可能。

记者梳理财务报表时发现，将一部分房企的财务数据和销售数据对应，差距便出现了。

比如，销售权益金额不到全口径金额60%的正荣地产（06158.HK，下称“正荣”）公告显示，2017年及2018年，正荣营业收入分别为200亿元、264亿元，而这两年的销售金额分别为701亿元、1080亿元。

一般而言，地产公司的销售金额会在1~2年之内结转成为营业收入。据此推测，正荣应该有大量项目未结转。

截至2019年中期，正荣合约负债（即预收账款）462亿元。对房企而言，预收账款即销售未交付的楼盘，即便加上正荣没有结转的项目，营业收入与销售额之间差距也很大。

同样有较大差异的是泰禾集团(5.500, 0.00, 0.00%)（000732.SZ，下称“泰禾”）。根据泰禾公告，2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。不过，泰禾从未主动公告自己的销售数据。同期，各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为：400亿元、1007亿元、1303亿元。

截至2019年前三季度，泰禾预收账款545亿元，即便全部进行结转，也无法达到上述机构统计的数据。

显然，很多看起来动辄几百亿、千亿的公司，实际销售并未有如此之规模。

猫腻藏在哪

全口径销售额的“猫腻”藏在哪？

一方面很多公司利用合作模式，进一步扩大了自己的全口径销售规模。比如一个项目有5个公司合作，那么每个公司都可以把这个项目全部销售的金额确认到自己公司的全口径销售里去，因而让很多公司膨胀。