孟晓苏：‘住房双轨制’和‘租购并举’将构成房地产发展核心

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

“在中央要求建立的房地产发展新模式中，两个关键词就是‘住房双轨制’和‘租购并举’。我认为，这将构成房地产新发展模式的核心。”2022年12月18日，汇力基金董事长孟晓苏在接受时代周报记者专访时谈道。

不久前，在京召开的中央经济工作会议强调，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，同时，支持刚性和改善性住房需求。此外，会议还强调，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

对此，孟晓苏认为，这是对房地产行业发展的重要“定向”，明确了房地产与国民经济发展的关系。“通过完善保障住房体系，让保障群体都能享受到房改政策的优惠，不仅能让全体居民住有所居，而且能让他们走上共同富裕的道路。”

事实上，孟晓苏一直坚持认为，有效实施“住房双轨制”，以及通过REITs（不动产投资信托基金）进行房地产资产证券化，将会对中国房地产行业的深度调整起到至关重要的作用。

在采访过程中被提问到保障房，孟晓苏阐述：“1998年的房改方案明确了我国住房供应体系是‘市场供应商品房、政府提供保障房’，但在推动房改的过程中，保障住房停建两年，还曾一度用“小户型”商品房来代替保障房，导致保障房建设‘旷课十二年’。”

另外，他在2005年就预见了REITs在中国发展的必要性，多年来一直致力于推行REITs。“我国REITs试点从基础建设领域启动，目前已经进入到保障型租赁房领域。未来REITs一定会进入商业地产领域，将会有更为广阔的发展空间。”

专访过程中，孟晓苏提到，2023年是政策转型的一年，如果政策转型到位，楼市就能够恢复和升级。“我对2023年的整体楼市趋向抱有良好的预期。有改善性住房需求且有购买能力的居民，要抓住现在的‘政策底’，该出手时就出手。在满足住房需求的同时，也支持了国家经济发展，并且还能拥有未来增值的预期。”

（图片来源：图虫创意）

恢复信心

在接受时代周报记者接近3个小时的专访中，孟晓苏虽然认真作答，但却频繁提到：“我先给你讲个笑话。”而这个初衷，在于孟晓苏想将一些晦涩的理论及知识，通过简单幽默的语言传递给大众。

如“房地产周期性发展理论”，他称之为“蹦擦擦”理论——我国房地产市场近年已经进入“短周期波动”，基本上是“一年上涨、两年低落”，形成一种类似“三步舞”的节奏。“2006年至今，房地产行业已经出现过五次‘蹦擦擦’。”孟晓苏通过他提出的“蹦擦擦”理论，判断2022年的房地产行业正处于持续低落期第二年。

事实上，为了促进房地产行业回归理性，2022年以来，政府部门出台多项政策进行深度调控，如降低首付比例、放松限购条件、向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金等。值得一提的是，在供给侧方面，11月28日中国证监会出台多条政策，用以缓解房企流动性压力，落实保交楼。

“多条政策下发，意味着政策正在转向，有望改善房地产行业预期，且此举对稳经济将起到积极作用。”孟晓苏对时代周报记者分析，上市和再融资，能够发展直接融资、减少刚性兑付，是我国金融改革的要求和方向。

然而，孟晓苏也指出，现在的金融支持政策都是“非核心政策”，“核心政策”是让房地产市场恢复正常发展，直接启动楼市。在孟晓苏看来，这些利好政策，都是打开“资金可以流向房地产”的通路，但这些不是一蹴而就的，要通过政策的逐步积累，等待楼市信心回归的启爆点。

大力提振信心，在本次中央经济工作会议被反复提及的次数，前所未有。而孟晓苏也不断提出，恢复楼市最重要的就是恢复信心。“香港在1997年到2003年时候，曾经出现过房地产低迷6年的情况，后来有各种提振市场的声音出现，没多久香港楼市的信心就回归了。目前，政府陆续出台各类政策，用了各种政策工具，所以我认为，房地产市场信心通过一段时间，也该恢复正常了。”

至于何时才能真正看到政策的成效，孟晓苏给出的时间是“9个月”，他根据自己多年的从业经验得出，从房地产政策出台到产生实际效果，一般会有9个月的时间。而在路径方面，孟晓苏认为，应该遵循中国楼市的启动规律，即总是从一线城市着手，向二、三线城市辐射和传导。“激活北上广深，就激活了全国。”

“2016年初我国在楼市去库存的思想指导下，楼市购买力迅速回归。”孟晓苏建议，应该有针对性地取消“限购”政策，激活消费端。

时代周报记者观察到，多项政策下发后，房企也在积极行动，其中响应上述中国证监会融资政策的行动最为明显。中指研究院数据显示，自11月以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。其中A股17家进行非公开定增融资，H股8家通过配股融资，碧桂园、雅居乐、建发国际等，已经完成配股融资。

“从现在来看，政策端毫无疑问已在发生重大转变；而房地产市场的重启，则带动整个国民经济恢复启动。”孟晓苏对记者谈到。

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居者有其屋

此次中央经济工作会议强调，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。在孟晓苏看来，这再清楚不过地说明，自己一直坚持的“住房双轨制”是正确的。

事情还要追溯到1998年。那一年的7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这意味着，福利分房制度宣告取消，房地产行业正式迈入了商品化与市场经济阶段。而住房制度改革设计方案也完整设计了我国住房供应体系，即住房双轨制：市场提供商品房、政府供应保障房。

如果按照房改设计方案来看，我国的房地产发展之路应该会按照住房双轨制坚定不移地走下去。但在孟晓苏看来，住房双轨制在后续多年发展中，并没有得到很好的践行。“主要是保障房建设方面，一直没有很好的落实。”

孟晓苏向时代周报记者说道：“在保障房‘旷课’的这些年，房地产行业的发展走了不少弯路。”

“比如说曾经试图用‘小户型’来代替保障房。”孟晓苏又以“龙虾”讲了个笑话：“有人认为，吃不起4斤龙虾，吃1斤还不行吗？但是低收入群体并不想吃龙虾，他们首先需要的是便宜的大葱炒鸡蛋。”

在孟晓苏看来，另外一条弯路，是在实际执行中，政府把建设保障房的责任摊到商品房开发项目里，搞“限地价、竞配建”，从而导致住房保障体系没有真正建立起来。

“我认为，央/国企房地产企业的主要责任是建设保障房。而不能像现在这样涌到商品房市场高价拍地，应当回归保障轨道。”孟晓苏说。

事实上，在我国REITs已经有了良好进展。时代周报记者了解到，2021年6月份，9支公募REITs正式挂牌交易，开启了中国REITs历史的新一页。据中国证监会公布的数据，截至今年11月底，我国批准基础设施REITs产品24只，已在沪深两市上市的22只，市场认可度很高，募集资金超过750亿元。在目前我国“股债双杀”的资本市场上，REITs板块一枝独秀，涨幅远高于其它各个板块。

如今，我国REITs总市值已经达到830亿元，整体上比发行价累计平均上涨22.9%；市场总成交量138.8亿份，平均日均换手率超过2%，流动性高于日本、新加坡等成熟REITs市场。其中，保障房REIT今年已发行4支，包括红土深圳安居REIT（SZ180501）、华夏北京保障房REIT(SH508068)、中金厦门安居REIT(SH508058)和华夏基金华润有巢REIT（SH508077）。

“我选择REITs试点首先从基础设施领域起步，而不是从租赁商品房起步，是为了避免与房地产调控政策相抵牾，事实证明这是一条正确道路。”孟晓苏此时又在呼吁：“中国REITs要进入商业租赁房与商业地产领域”。

而事实上，现在REITs试点已进入到保障性租赁房领域，关于推进商业地产REITs的利好消息也不断传来。12月18日，在各金融监管机构鼓励资金支持房地产的声浪中，中国证监会负责人表示，“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。“这就开启了一扇大门，让中国REITs可以进入到国际REITs根据地——商业房地产。这是REITs资产增值潜力最大的领域，中国REITs由此将与国际REITs彻底接轨。”孟晓苏谈到。

“我对当前REITs在我国的发展状况非常看好。”孟晓苏表示，“下一步应该通过REITs实践，加快落实2008年国务院文件对REITs试点提出的初始要求，即‘开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道’。”

“那是中国发展REITs的初心，我们要不忘初心，回归本源。”孟晓苏说。

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以孟晓苏曾经任职的中房公司为例。中房公司成立于1981年，承担了全国住宅示范小区试点工作的半数任务。孟晓苏2022年发表的主题演讲《房地产周期——信心比黄金更重要》中提到，原本中房集团在全国超过230个城市设有中房企业，每年开发占比约为全国总量的20-22%，建设的房屋都是低价位和保障性住房，在一定程度上，起到了调节和稳定房价的重要作用。

孟晓苏表示，所谓“结构性房价”，即商品房房价和保障房房价加权平均后，所形成的房价。如果保障房供应得足够多，房价就会呈现涨幅不大的的现象，甚至还可能呈现房价下跌的情形，起到平稳房价的作用。

“在房改初期，经济适用房大量入市的时候，曾出现过几个城市房价下跌的现象，这实际上并不是商品房房价下跌，而是房价被保障房给平均了。这样的话，各个收入层级的老百姓都能在市场上找到适合自己的房子，就是一个良好的状态。如果忽视了结构性房价，只一味强调商品房价格要降低，这并不符合有房居民的意愿，而如果商品房价格上涨，又不符合无房待购人群的意愿。所以重视结构性房价，从而重视保障房的比重很有必要。”孟晓苏说到。

可以看到2017年以来，中央和国务院多次强调构建“住房双轨制”体系，要求以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障；要求完善住房市场体系和住房保障体系；一方面要推动保障房建设，另一方面要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等。

时代周报记者了解到，目前，持续推进保障房建设再次被提升至重要位置。政府公开信息显示，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

（图片来源：图虫创意）

盘活存量资产

事实上，在孟晓苏的逻辑架构里，住房双轨制只是房地产行业稳健发展的基础。在夯实基础后，要进一步利用金融手段促使市场升级发展。

“房价高低不是根本性问题。”孟晓苏对时代周报记者分析，“保障房的存在，让市场上的整体房价不会过度升高，特别不会影响到低收入群体的利益。同时，如果使房价上涨能变成更多人的收益，而不是少数炒房者的利益，那么大家看待房价增长的心态也就不同了。”

当年房价不断攀升之所以被老百姓诟病，正是源于“买不起房”“买房导致经济压力大”的呼声越来越高。“房价下跌似乎对于当下买不起房的人是福利，但是对于已经购房的居民群体则是损害，表明他们的家庭财产在缩水。而且这也会打击居民的购房信心，不利于市场正常发展。”在孟晓苏看来，完全可以运用成熟的金融工具，把租赁房屋等资产转为社会资金所持有，形成专业化、机构化的房屋持有主体。它有利于发展租赁房和实现“租售并举”，也有利于人民群众持有资产和增加财产性收入。

REITs就是孟晓苏给出的解决方案。“借由REITs盘活更多优质存量不动产资产，把它变成安全的、可分割的、能够在市场上方便交易的金融产品，让房地产收益与增值的红利，更好地为人民群众所分享，这是‘普惠型的资本福利’。”孟晓苏对记者谈到。

从历史数据来看，海外REITs的长期增值确实很高。“美国的统计数据表明，从1972年到2014年的42年间，REITs的总收益达到142倍”。孟晓苏向时代周报记者说道，“其实这并不稀罕，以北京的翠微小区为例，在1985年售房的时候，当时房价只有460元/平方米。而现在那里的二手房交易价达到8万元/平方米，至今为止37年上涨了172倍。设想若在460元/平方米的时候就为REITs所持有，并在市场上流通，巨大的增值收益就应为投资人享受。”

另外，孟晓苏还谈到，REITs作为结构化的融资工具，在当前房地产企业高杠杆模式难以为继、金融机构资产配置面临挑战之际，可以丰富多层次的资本市场、盘活存量资产。

从2006年开始，孟晓苏就已经开始参与到推动REITs的实践工作中。讲到推行REITs的初衷，孟晓苏表示，REITs的收益比较稳健，通常情况下其底层资产较为安全优质，可以减少爆雷风险。同时，REITs还可以帮助企业通过转让优质资产、发行REITs来调整其负债结构。