孙宏斌搬来“救兵”：上海董家渡项目将引资超120亿元

　　四处奔波寻求支持的融创中国董事会主席孙宏斌，终于迎来了“白衣骑士”的驰援。

　　11月28日，工商信息显示，融创中国将其持有的泛海建设控股有限公司89.7%股权，转让给了中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，持股比例分别为64.7%、25%，融创的持股份额则降到了10.3%。

　　芜湖华融资本创誉投资中心控股股东正是中国华融，我国四大资产管理公司（AMC）之一，肩负着参与出险房企“救治”和重组的重任。

　　这次被转让股权的泛海建设旗下拥有两大“豪宅”项目，上海董家渡项目和北京泛海国际项目1号地块。这两个项目是2019年1月孙宏斌以149亿元总价从泛海控股董事长卢志强手中买下，彼时泛海正身处债务危机。

　　董家渡项目一共分3个地块，融创在完成收购后即在第一块地上开发了豪宅项目“融创外滩壹号院”，并先后于2019年7月、9月两次开盘，售价约12万元/平方米，共收回现金回款约150亿元。这一销售额已覆盖当初接盘的资金总额。

　　现在外滩壹号院的二手房成交价已达到25万元/平方米，尚未开发的两块地成为融创手中最为优质的资产之一。然而，随着“三道红线”到来及调控政策收紧，融创也陷入资金困难，不得不将董家渡项目摆上货架。

　　此前市场上曾多次传出融创将出售上海和北京两个综合体项目以换取资金。今年2月，有知情人士透露，融创正与四大AMC洽谈合作，每家合作规模或达百亿元级。10月又传出消息，融创、中国华融、中信信托等签订框架协议，合作重组上海董家渡项目。直到现在，终于实现。

　　中国房地产报记者从一位知情人士处了解到，这次为融创提供金融援助的远不止中信信托。且在引入中信信托及华融之后，融创仍会是项目操盘方。

　　该知情人士表示，根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对上海董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目整体开发、建设、运营。

　　“本次合作并不是项目出售，是中国华融与融创董家渡项目的股权融资合作。”该知情人士透露，股权设计为信托受益权方式，由华融联合银团、中信信托对项目进行大规模融资，融创还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。

　　“未来该项目退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创所持股权为劣后债权，并在融资全部偿还后回购股权。”该人士称。

　　值得注意的是，信托公司正在房企纾困中扮演越来越多的服务信托的角色，通过信托受益权方式向合格投资者募集资金，并实现困境地产项目与房地产母公司的资产隔离。

　　用益信托分析师帅国让告诉中国房地产报记者，在新的信托业务分类指导下，服务信托已成为监管部门引导信托公司回归本源、转型发展的重点业务方向之一。信托公司以服务信托方式参与企业重整，能实现资产隔离，阻断困境项目母公司风险向项目公司的蔓延，在维护债权人合法权益的同时，助力重整主体早日脱困。

　　此次金融机构对董家渡项目展示出的青睐，也从侧面展示出对融创所持有优质、稀缺资产的认可。一旦董家渡项目真正能盘活，将给融创带来超百亿元现金流。

　　11月29日晚间，融创中国公布了“迟来已久”的2021年业绩预告。公告称，根据公司与核数师讨论及受限于完成审核工作，预计2021年公司拥有人应占净利润较2020年下降约207%，核心净利润较2020年下降约184%。

　　对于2021年度经审核业绩公布时间，融创中国在公告中称，预计将于2022年12月底或之前刊发。这是融创股票要复牌的一个基本要素，也是融创逐渐走出眼下困境的信号。

　　克而瑞数据显示，今年前11个月，融创以1611亿元销售额排在全国第十，是行业10强中少有的民营房企之一。10月8日，融创旗下公司还以1.23亿元竞得西安徐家寨村城改项目用地。规模虽小，但传递的信号也很明显，那就是融创并未“躺平”。

　　据前述知情人士介绍，融创在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，已经获批总数超百亿元的纾困基金；今年1~10月，融创累计交付约14万套房屋。

　　房地产所处大环境也在转好。11月以来，在交易商协会推出“第二支箭”、央行、银保监会披露的“金融十六条”、证监会射出“第三支箭”连番利好催动下，房企融资端接连“开闸”。

　　“第三支箭”明确“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，这对加快出险上市房企重组、化解相关债务都具有重要意义。

　　曙光已来，融创的格局再次打开。