强制转让！中国恒大减持7亿股恒大物业股权

　　中国恒大对恒大物业的持股再遭被动减持，而港股物管板块近期也出现大股东出售潮。

　　港交所披露易显示，中国恒大（03333.HK）于12月14日减持7亿股恒大物业（06666.HK）股份，减持后持股比例由58.18%降至51.71%。文件并未披露交易价格，按照恒大物业停牌前每股2.3港元计算，减持股份市值约16.1亿港元。

　　

　　中国恒大此番属于被动减持。港交所披露持股减少的原因是“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。这意味着这部分恒大物业股份疑因抵押而被强制转让。

　　这并非中国恒大所持有的恒大物业股份首次被强制出售。2021年12月20日，恒大物业还未停牌之前，中国恒大以相同原因减持3亿股恒大物业股份，当时持股比例从60.96%降至58.18%。

　　恒大物业连同中国恒大、恒大汽车自今年3月开始停牌，三家公司至今尚未披露2021年财报。

　　恒大物业此前曾是恒大集团旗下现金流较多的板块，去年以来受恒大债务危机影响，股价持续下跌。2021年10月，恒大物业一半股权几近出售状态，合生创展与中国恒大签订收购协议，拟以200亿港元收购恒大物业已发行股份的50.1%。但因为双方在付款条件上的分歧，该交易最终流产。

　　在中国恒大今年7月公布的债务重组初步框架中，恒大物业再次被放入待出售资产包。

　　恒大物业曾出现存款划扣事件。今年3月，上述三家恒大相关公司同时披露，恒大物业在审核2021年年报过程中发现，公司有约134亿元存款作为公司对外提供的质押保证金，被相关银行强制划扣。随后公布的调查结果显示，这134亿元存款通过第三方划转回中国恒大及其子公司。

　　从管理规模来看，恒大物业仍然处在行业前列。据公告，截至2022年8月31日，恒大物业在管面积约4.8亿平方米，管理项目2541个。其中，2022年度新拓展第三方开发商开发的物业项目255个，合约面积约2400万平方米，在管面积约1600万平方米。

　　值得注意的是，被动减持刚好赶上一波物业股回升。受近期房地产行业利好政策刺激，物管板块估值整体有所回升。同时，多家地产公司或大股东抛出出售旗下物业股的计划，包括碧桂园服务、雅居乐、中国奥园、旭辉控股等。

　　其中部分房企计划出售仍然是为了“回血”。例如旭辉控股表示为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，集团一直积极探索处置境外资产的机会，任何处置旨在为集团创造流动性或实现去杠杆化。中国奥园招标出售奥园健康时也表示，此次招标是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌；而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

　　申港证券分析师表示，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段，但从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产，更易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。