财信研究评1-12月宏观数据：内需发力支撑经济平稳收官

　　文 财信研究院 宏观团队

　　伍超明 胡文艳 李沫

　　

　　投资要点

　　核心观点：

　　四季度GDP同比增长2.9%，好于市场预期，主要原因在于多地疫情快速过峰、政策明显加力，内需恢复超出预期。从边际变化看，12月份供需两端主要指标多数改善。具体看，服务业生产、消费、房地产投资降幅收窄，基建、制造业投资支撑作用增强，工业生产和出口增速继续回落。预计2023年经济将呈现出“内需担主纲、外需有拖累”的复苏格局，全年GDP约增长5.3%左右，呈“N”型走势。

　　摘要：

　　>；>； 工业增加值：工业生产继续走低，但需求恢复支撑增强。12月份规模以上工业增加值同比增长1.3%，较11月继续回落0.9个百分点。工业生产依旧偏弱：一是疫情冲击加大导致要素流动放缓、劳动力供给短期减少，对工业生产活动形成拖累；二是企业盈利能力持续下降，加之工业企业已启动新一轮去库存周期，企业增加生产的意愿不强；三是基数抬升也对工业生产形成一定冲击。但需求侧消费、投资增速边际改善，对工业生产恢复的支撑增强，如12月下游消费品制造业生产增速多数有所改善，工业企业产销率也明显回升。往后看，随着疫情扰动减弱和稳增长政策加力，工业生产回升可期，但出口回落、企业继续去库存等因素仍将制约生产恢复高度。

　　>；>；国内生产总值（GDP）：预计2023年约增长5.3%，呈“N”型走势。一是消费将成为拉动2023年经济增长的主动力，预计社零总额约增长7-11%。二是投资增速或整体平稳。其中，房地产投资增速降幅有望在上半年企稳，预计全年约增长-5%；基建投资增速或仅小幅回落至8%左右，呈前高后低走势；制造业投资增速回落至7%附近，仍具韧性。三是出口对经济贡献由正转负，增速受数量、价格、份额支撑减弱影响，预计同比下降约5%。

　　>；>；消费：低基数、防疫物资需求增加等支撑降幅收窄，预计2023年约增长7-11%。12月份社零同比下降1.8%，降幅较上月收窄4.1百分点。原因有四：一是基数回落对本月社零增速回升形成助力；二是防疫物资需求增加和汽车消费改善，是支撑社零增速回升的重要力量，如本月限额以上中西药品类、汽车类消费增速分别较上月提高31.5和8.8个百分点；三是受益于农民工群体就业改善、居民消费意愿边际修复，限额以下商品零售增速也回升较多；四是受新冠感染率攀升影响，餐饮收入降幅有所扩大。展望2023年，防疫放开、居民收入改善、高储蓄率和低基数效应等四方面的因素将支撑消费成为拉动经济增长的主动力，预计2023年社零约增长7-11%。

　　>；>；投资：基建制造业支撑增强，房地产降幅收窄。12月份固定资产投资环比增速由负转正，显示出投资增长动能明显回升。一是制造业当月增速较上月加快1.2个百分点，稳增长政策支撑上游投资、技改需求支撑部分中游行业是主要原因，但出口和消费需求低迷拖累不容忽视。预计2023年制造业投资增速小幅回落至7%附近。二是基建投资（不含电力）累计增速较前值加快0.5个百分点，各地年末积极推进项目施工是主要原因。预计2023年广义基建投资增速或小幅回落至8%左右，节奏上前高后低。三是2022年房地产市场呈现出需求弱、库存高、供给意愿低、价格降四大特征；在各种稳房地产市场利好政策刺激下，预计2023年房地产销售好于投资，后者增速降幅有望在上半年企稳，全年约增长-5%左右，销售面积增速有望实现5%左右的正增长。

　　>；>；国内政策展望：财政领衔加码，上半年或为发力高峰。货币方面，预计总基调维持稳健偏宽松，上半年降准、降息仍有一定空间，部分结构性货币政策规模有望进一步扩容；预计社会融资规模约增长10.2%，较2022年温和回升。财政方面，预计2023年财政政策将加大力度，赤字率提升至3%左右，中央为加杠杆主力；专项债额度持平在3.65万亿元左右，发行节奏继续前置。政策性金融工具和财政贴息有望成为稳投资的重要抓手。

　　

　　

　　正文

　　一、工业增加值：工业生产继续走低，但需求恢复支撑增强

　　2022年全年规模以上工业增加值同比增长3.6%，较2020-2021年两年平均增速回落2.5个百分点。12月当月规上工业增加值同比增长1.3%，较11月份回落0.9个百分点（见图1）；当月环比增长0.06%，较上月提高0.37个百分点，但仍低于历史均值较多（见图2）。国内工业生产总体依旧偏弱，原因主要有四：一是12月份全国多地迎来疫情感染高峰，导致要素流动放缓、劳动力供给短期减少，对工业生产活动形成拖累。二是企业盈利能力持续下降，加之工业企业已启动新一轮去库存周期，企业增加生产的意愿不强。三是基数抬升对本月生产增速也形成一定拖累，如2020-2021年12月份工业增加值两年平均增速较上月提高0.4个百分点，不利于2022年同期生产增速改善。四是12月份消费、地产投资降幅收窄，固定资产投资增速回升较多，需求侧边际改善对工业生产恢复形成一定支撑，如12月份规模以上工业企业产销率明显回升（见图3）。

　　

　　

　　

　　

　　从三大门类看，制造业是拖累工业生产放缓的主因。12月份制造业增加值同比仅增长0.2%，较上月回落1.8个百分点，低于同期全部规上工业增速1.1个百分点，毫无疑问是拖累工业生产的主因（见图4）。同期采矿业增加值同比增长4.9%，较上月回落约1个百分点，主要受高基数效应的拖累；电力热力燃气及水的生产和供应业增加值同比增长7%，增速较上月大幅提高8.5个百分点，或与基建等投资需求改善、能源保供稳价政策持续显效相关（见图4）。

　　从制造业内部看，原材料与装备制造业生产回落较多，下游消费品生产多数改善。一是受疫情反弹、大宗商品价格回落等因素拖累，上游原材料制造业生产放缓较多，如黑色/有色金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品等工业增加值增速均较上月回落3个百分点以上（见图5）。二是受疫情短期冲击、出口大幅放缓和前期部分刺激政策效果边际弱化等多重因素的影响，中游装备制造业增加值增速也多数回落，其中汽车制造业增加值增速较上月回落10.8个百分点，是主要拖累因素，同期通用/专用设备制造业生产增速也均较上月回落2.5个百分点以上（见图5）。三是受益于消费增速边际回升和基数下降的影响，下游饮料、食品、医药等消费品制造业生产增速均较上月有所回升，但仍处于偏低位置（见图5）。

　　从产业结构看，高技术制造业生产率先回升，产业升级步伐加快。12月份规模以上高技术制造业增加值同比增长2.8%，较上月提高0.8个百分点，高于同期全部制造业2.6个百分点（见图6）；2022年全年高技术制造业增加值增长7.4%，高于全部制造业4.4个百分点，我国产业升级步伐持续加快。此外，从产品产量看，2022年新能源汽车、移动通信基站设备、工业控制计算机及系统产量分别增长97.5%、16.3%、15.0%，低碳智能产品产量持续保持较快增长。

　　

　　

　　二、国内生产总值： 预计2023年增长5.3%左右，呈“N”走势

　　2022年国内GDP同比增长3.0%，低于2020-2021年两年平均增速约2.3个百分点。分季度看，一、二、三、四季度同比分别增长4.8%、0.4%、3.9%、2.9%，各季度经济走势与疫情扰动密切相关。从环比看，四季度国内生产总值与三季度持平，在政策加力的支撑下，国民经济顶住内外部超预期因素的冲击，总体保持稳定。具体来看，2022年经济发展主要呈现以下四大特征：

　　一是我国经济增长已低于潜在增速水平，但仍快于多数主要经济体。受全球经济放缓、疫情散发多发、极端高温天气等多重超预期因素反复冲击的影响，国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，拖累2022年GDP仅增长3%，已低于5%左右的潜在增速水平，仍需政策加力支持恢复。但2022年全球经济金融形势复杂严峻，与其他国际主要经济体相比，我国GDP增长3%仍是一个比较快的增速，如德国预计其2022年GDP约增长1.9%，IMF预计美国、日本2022年GDP增长都不会超过2%，均低于我国增速水平。

　　二是从对经济增长的贡献看，工业和投资的支撑作用明显提升，服务业和消费受疫情拖累较大。如从三次产业看，2022年一、二、三次产业对GDP增速的贡献率分别为9.8%、49.4%和40.7%，分别较2021年提高3.3、提高10.5和降低14个百分点（见图7），工业生产对GDP增速的支撑作用明显增强，而服务业受疫情扰动的影响，对经济增长的贡献率较2019年回落20个百分点以上。从三大需求看，2022年最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口对经济增长的贡献率分别为32.8%、50.1%和17.1%，分别较2021年降低32.6、提高36.4和降低3.8个百分点（见图8），投资对稳增长的支撑作用显著，消费仍是经济恢复的薄弱环节。

　　

　　

　　三是国内创新动能持续领跑，产业升级步伐明显加快。从投资看，2022年高技术制造业、高技术服务业投资分别增长22.2%、12.1%，高于全部投资增速17.1和7个百分点；从生产看，2022年规模以上高技术制造业增加值同比增长7.4%，快于全部规模以上工业3.8个百分点。

　　四是就业基本盘总体稳定，但结构性稳就业压力依旧不容小觑。一方面，2022年全国城镇新增就业1206万人，超额完成1100万人的年初预期目标；12月份全国城镇调查失业率为5.5%，基本完成年初预期目标，国内就业基本盘总体稳定。另一方面，2022年城镇调查失业率月均值较2021年提高0.5个百分点，其中16-24岁人口城镇调查失业率月均值高达17.6%，较2018-2021年均值提高7.4个百分点，加上2023年高校毕业生规模预计仍将超过1150多万人，国内结构性稳就业压力依旧不容小觑。

　　展望2023年，预计经济总体上将呈现出“内需担主纲、外需有拖累”的复苏格局，动力节奏上“一季度基建托底、二季度房地产企稳、下半年消费加速反弹”，预计全年GDP增长5.3%左右，各季度GDP分别增长2.7%、7.3%、4.8%、6.2%，呈“N”型走势（见图9）。一是受益于防疫政策优化、居民收入就业改善、居民储蓄余粮释放和低基数等多重因素的支撑，消费将成为拉动2023年经济增长的主动力，预计社零总额约增长7-11%。二是地产修复，基建制造放缓，投资增速相对平稳。房地产投资增速降幅有望在上半年企稳，预计全年约增长-5%左右；基建投资受项目充足和准财政工具支撑，增速或仅小幅回落至8%左右，呈前高后低走势；制造业投资将继续受经济结构转型和产业链安全支撑，但出口需求下降、盈利走弱和去库存将拖累其增速回落至7%附近。三是出口增速受数量、价格、份额支撑均减弱影响，预计同比下降约5%，对经济贡献由正转负。

　　

　　三、消费：低基数、防疫物资需求增加等支撑降幅收窄

　　（一）汽车、防疫物资需求增加和低基数效应，支撑社零增速降幅收窄

　　2022年社会消费品零售总额（简称社零，下同）为439733亿元，同比下降0.2%，较2020-2021年两年平均增速回落4.2个百分点，低于2019年疫前水平约8.2个百分点。12月当月社零同比下降1.8%，降幅较上月收窄4.1个百分点（见图10）。原因有四：

　　一是基数回落对本月社零增速回升形成助力。如2020-2021年12月份社零两年平均增速，较上月大幅降低1.3个百分点，有利于2022年12月社零增速提高。

　　二是防疫物资需求增加和汽车消费改善，是支撑社零增速回升的重要力量。12月份限额以上商品零售同比下降0.2%，降幅较上月收窄5.5个百分点，是支撑社零改善的主因之一（见图11）。其中，分商品种类看（见图12），受益于购车优惠政策即将到期推动消费需求前置，以及厂商为刺激需求下调终端价格的影响，限额以上汽车商品零售额增速较上月提高8.8个百分点，对社零形成重要支撑（汽车消费占社零的比重约10%）；同时，疫情防控放开后感染率攀升，居民加大药品和食品储备力度，推动本月限额以上中西药品类商品零售额同比增长约40%，较上月提高31.5个百分点，粮油、食品类和饮料类商品零售额增速也均较上月提高6个百分点以上，也均对社零形成助力；此外，受基数回落等因素影响，通讯器材和家电、建材等居住类商品零售增速也较上月有所提高。

　　

　　

　　三是受益于农民工群体就业改善、居民消费意愿边际修复，限额以下商品零售增速也回升较多。如随着防疫政策放开，居民消费信心和消费意愿边际改善，加上农民工为主的外来农业户籍人员调查失业率大幅回落，12月份限额以下商品零售增速降幅较上月收窄5个百分点以上（见图11）。具体看，受益于基建、制造业投资回升和国家加大以工代赈力度，12月份以农民工为主的外来农业户籍人员调查失业率较上月大幅回落0.6个百分点至5.4%，降幅高于全部城镇失业率0.4个百分点，失业率水平已低于全部城镇调查失业率0.1个百分点（见图13），表明农民工就业、收入改善速度或快于整体，对代表中低收入群体的限额以下社零形成支撑。

　　四是受新冠感染率攀升影响，餐饮收入降幅有所扩大。如12月餐饮收入同比下降14.1%，降幅较上月扩大5.7个百分点（见图11），持续对社零增速形成一定拖累。

　　

　　

　　（二）预计2023年年社零约增长7-11%

　　展望2023年，四方面因素将支撑消费成为拉动经济增长的主动力。一是随着疫情防控政策持续优化，加上稳地产、稳信心等政策发力显效，预计2023年国内经济活动恢复可期，居民就业和收入有望相应改善，对居民消费能力形成提振。二是充足的居民储蓄余粮，为消费改善提供重要动力保障，如疫情发生三年来，居民储蓄存款年均增加约12.5万亿元，为疫情前五年年均增幅的1.9倍左右。三是疫情防控政策持续优化，将推动消费场景恢复，并提振居民出行和消费意愿，对消费恢复形成有力支撑。四是极低的基数，也为消费增速反弹提供助力，如2020-2022年社会消费品零售总额三年平均增长2.6%，增速较疫情前2019年回落5.4个百分点，消费修复空间广阔。

　　预计2023年社零约增长7-11%。一方面，预计2023年实际GDP增速目标定为5.0-5.5%左右（详见报告《2023年经济增长目标设定为5.0-5.5%较合适》），同时假定收入价格指数约增长2-2.5%（历史经验显示，名义与实际人均可支配收入增速差与CPI增速较为接近），得到2023年名义居民人均可支配收入约增长7-8%。另一方面，根据海外疫情放松经验，假定2023年我国居民边际消费倾向，分别恢复2020年降幅的5-9成（详见报告《海外防疫优化经验及2023年国内消费展望》）。综合上述两方面的假定，可测算出2023年名义人均消费支出约增长8.1%-11.9%。而根据历史经验，消费恢复阶段名义居民人均消费支出增速平均高于同期名义社会消费品零售总额增速约1个百分点，因此可测算出2023年名义社会消费品零售总额约增长7.1-10.9%。

　　四、投资：基建制造业支撑增强，房地产降幅收窄

　　2022年1-12月份固定资产投资和民间固定资产投资分别同比增长5.1%和0.9%，均较上月放缓0.2个百分点（见图14）；从环比增速看，12月份季调后的固定资产投资环比增速为0.49%，较上月提高1.0个百分点，高于2017-2019年历史同期均值0.07个百分点（见图15），显示出受益于投资端稳增长政策落地见效，固定资产投资动能明显修复，成为稳经济的主要支撑。从当月增速看，12月份固定资产投资增速（根据累计增速倒推）为3.1%，较上月加快2.3个百分点，结构上呈现出“基建、制造业支撑增强，房地产降幅收窄”的同步修复特征（见图16）。

　　

　　

　　从民间和固定资产投资增速差看，2022年1-12月份民间投资累计增速低于固定资产投资增速4.2个百分点，持平于上月（见图14），位于历史高位水平。民间投资与整体投资增速差距持续位于高位区间，主要原因在于民营企业投资意愿面临疫情、预期转弱等因素的较强制约，尤其是房地产市场低迷，限制民营企业投资增速提高，而国有企业更受益于稳增长政策发力。

　　（一）稳增长政策和技改需求支撑12月制造业投资增速回升

　　2022年1-12月份制造业投资同比增长9.1%，较1-11月份放缓0.2个百分点（见图16），高基数是制造业投资累计增速回落的主要原因，如2021年1-12月份制造业投资两年平均增速较前值提高0.6个百分点。但从当月增速看，12月份制造业投资同比增长7.4%，较上月提高1.2个百分点。制造业投资内部呈现出如下特点：一是受稳增长政策落地见效影响，基建和保交楼项目施工加快对部分建材行业形成积极带动；二是制造业设备更新改造投资需求持续释放，对制造业投资形成向上支撑。三是出口和消费需求低迷对制造业投资形成一定拖累。

　　从行业看，稳增长政策和技改需求是制造业投资增速边际回升主因。一是受基建项目年末赶工和保交楼政策落地见效影响，上游原材料制造业投资增速出现回升，如有色金属压延行业投资增速回升较多；二是中游装备制造业表现分化，与设备更新改造相关的通用设备、电气机械等行业投资增速有所回升，但计算机通信设备等出口相关行业投资增速回落；三是受国内消费需求依然低迷影响，食品制造业、农副食品、纺织品制造业等下游消费品制造业投资增速均出现下降（见图17）。

　　

　　

　　高技术制造业投资持续领跑，经济结构继续优化。1-12月高技术制造业投资累计增长22.2%，高于整体制造业投资增速13.1个百分点（见图18），新动能对制造业投资的引领作用持续强化，制造业转型升级步伐进一步加快。

　　展望2023年，预计制造业投资增速小幅回落至7%左右。一是在结构转型与产业链安全的背景下，政策和金融支持将对设备更新改造和高技术投资形成强支撑，预计2023年制造业中长期贷款增速有望延续高增态势；二是高基数和出口需求回落预示着2023年制造业投资增速面临一定的下行压力，如2020-2022年制造业投资三年平均增长6.7%，高于2015-2019年五年平均增速0.7个百分点，连续三年高增将对2023年增速形成压制；三是盈利走弱和去库存预示着2023年制造业投资增速或边际回落，如2022年工业企业利润增速快速下行，预示着2023年制造业企业扩产能力和意愿均将出现回落，不利于制造业投资增速的回升（见图19）。

　　

　　

　　（二）各地积极推进施工，基建投资增速高位运行

　　受年底各地积极推进项目施工影响，1-12月份基础设施建设投资和基础设施建设投资（不含电力）分别同比增长11.5%和9.4%，较1-11月份分别放缓0.1和加快0.5个百分点（见图16），前者高位略降，后者回升较多，表明基建托底作用明显，对固定资产投资的支撑作用较强。

　　展望2023年，在前期项目持续推进，地方提前进行项目储备、准财政工具扩容及其杠杆作用继续发挥效用的共同影响下，基建投资增速有望继续保持高增，但专项债券可用资金大幅下降，基建投资增速或小幅回落，预计2023年广义基建投资增速中枢在8%左右，节奏上前高后低。。

　　一是预计2023年专项债券可用资金大幅下降，但其前置使用、政策性金融工具及配套信贷或支撑基建投资增速前高后低。其一，2022年专项债可用规模合计高达5.35万亿元，包括3.65万亿元新增额度、约1.2万亿元2021年结余资金和5000亿元结存限额，2023年专项债券可用规模大概率降低，对基建投资增速形成一定拖累。其二，截止1月17日，2023年新增专项债券累计发行3034.7亿元，前置发力特征明显（见图20），预计新增专项债券资金的前置发行短期仍对基建投资形成一定的资金保障。其三，据测算，2022年已投放的7399亿元金融工具将继续发挥撬动作用，最多可为2023年基建投资提供约8000亿元的增量资金，加上若经济面临超预期冲击，政策性、开放性仍有可能继续扩容，为基建项目新开工提供一定资金支持。

　　二是2022年开工项目继续推进，加上各地积极推进项目储备，预计2023年基建投资项目有充足保障。一方面，2022年基建新开工项目明显增加，其继续推进建设将为2023年基建投资打下坚实基础。如1-12月份，固定资产投资新开工项目计划总投资同比增长20.2%，较去年同期加快16.9个百分点，创2017年以来同期新高（见图21）。另一方面，2022年末多地集中进行重点项目开工，并积极进行项目储备，预计2023年各地重大项目将呈“早开工”态势，将为2023年全年基建投资提供一定项目保障。

　　

　　

　　三是城投等配套资金来源仍面临严监管约束，将对基建投资回升幅度形成约束。从资金来源看，超五成的基建投资资金来源于自筹资金，自筹资金比重下降是2018年以来基建投资增速持续低迷的主要原因（见图22）。基建投资自筹资金主要包括城投平台债务、PPP、非标融资等资金来源。据统计，1-12月份城投债净融资金额为11207.7亿元，较去年同期回落约12212.5亿元，预计在“坚决遏制增量、化解存量”定调下，2023年城投平台融资环境难以大幅改善，城投平台累计净融资转正的概率不高（见图23）。在城投配套融资缺位的情况下，其他资金来源对基建投资的支撑作用不强，全年基建投资回升幅度或有限。

　　

　　

　　（三）房地产投资有望上半年企稳

　　1、2022年房地产市场特征：需求弱、库存高、供给意愿低、价格降

　　2020年四季度以来，房地产下行周期开启，各项指标明显转差，至今已进入第九个季度，疲弱特征明显。总体看，2022年房地产呈现四大特征：一是需求弱，二是库存高，三是供给意愿低，四是价格降。

　　特征一：需求弱。受疫情对居民就业和收入增长的影响，居民对未来房地产市场的预期偏弱，购房需求和意愿不高。房地产销售面积增速自2021年8月首次由正转负以来，连续五个季度负增长，2022年12月降至-31.5%，累计下降24.3%（见图24）。需求端的疲弱，反映到货币数据上则表现为居民新增中长期贷款同比大幅下降，2022年居民中长期贷款同比少增3.3万亿元（见图25）。

　　特征二：库存高。需求端销售低迷，直接导致待售面积增加，库存高企，房地产市场再次进入去库存阶段。2021年以来，房地产存销比（待售面积与近三个月平均销售面积之比）整体由降转升（见图26），目前库存水平达到4.8倍，仅低于2016年“三去一降一补”启动阶段，创2016年以来的新高，未来房地产市场去库存是主要任务。

　　

　　

　　特征三：供给意愿不足。房地产市场的供给，衡量指标主要有房地产开发企业的土地购置、新开工面积、房屋施工面积和房地产开发投资完成额等。2022年12月上述指标全年同比增速分别为-53.4%、-39.4%、-7.2%、-10.0%，分别较上月变动0.4、-0.5、-0.7、-0.2个百分点（见图24），反映房地产开发企业尤其是占比80%左右的民营企业资金流动性持续减弱、偿债压力加大，拿地意愿和能力降低，加上销售端低迷，整个房地产市场供给意愿不足。值得注意的是，虽然2022年土地购置面积增速腰斩，但拿地的主要是央企和地方国资企业，前三轮拿地金额占比超过八成，民营企业拿地少。

　　特征四：价格降。弱需求下商品房价格下降趋势明显，2022年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数下降2.3%，其中一线、二线、三线城市分别同比增长2.5%、-1.1%、-3.9%（见图27）。对于未来房价走势预期，根据央行2022年第四季度城镇储户问卷调查报告，居民预期“下降”的比例自2021年二季度以来持续走高，由10%提升至2022年四季度的18.5%。

　　2、预计2023年房地产销售好于投资，后者有望在上半年企稳

　　展望2023年，我国房地产市场将继续处于从“增量粗放发展时代”向“存量高质发展时代”的转变期，房地产业也将开启从“高负债、高杠杆、高周转”模式向新发展模式转变，预计投资增速降幅有望在上半年企稳，逐步收窄，但全年投资增速为负的概率偏大。原因如下：

　　一是需求端回暖需要时间，短期销售仍将处于筑底阶段，政策显效后将有所回升，全年增速有望达到5.0%左右。首先从中长期大趋势看，我国房地产市场基本实现供需平衡，住房需求在减弱。如根据国家统计局数据，2020年中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户住房间数为3.2间，平均每户居住面积达到111.18平方米；加上我国城镇化率和经济增速水平边际放缓，住房需求总体趋弱。然后从短期影响因素看，房地产调控政策、疫情防控政策、经济增速、货币信贷、城镇化率均是2023年销售的重要影响变量。根据中央经济工作会议，2023年将着力扩大国内需求，其中要“支持住房改善”消费，“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”，因此预计调控政策总体还会刺激和支持需求的改善。疫情政策的优化，预计感染高峰过后经济增长、收入预期均会出现改善。假定2023年GDP增长5.0-5.5%，M2在9-10%，城镇化率提高约0.8个百分点，全年房地产销售面积增速有望保持在5.0%左右，在低基数效应下实现正增长。

　　二是需求端向供给端的传导有一个过程，预计投资增速降幅上半年企稳，随后回升，全年投资增速在-5%左右。首先是受销售恢复节奏偏慢、库存走高影响，房地产开发企业土地购置意愿不强，加上资金压力较大，土地成交规模较小，预计上半年主要是去库存，新开工规模难有大幅改善，全年增速为0%左右。但在“扎实做好保交楼”“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”政策的推动下，房地产竣工面积有望得到有效改善，对房地产投资形成一定支撑，预计全年房地产投资增速在-5%左右。