李宇嘉：为何楼市需求端纾困的效应下降？

作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

　　本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

　　传统的“金九银十”，楼市“反季节性”下滑。

　　01.

　　9月最近两周，30大城市新房交易环比分别下降27.3%和24.3%，同比去年分别下降38.5%和59.8%。可谓是“旺季惨淡”。往回看8月份，8月份纾困楼市的力度很大，8月22日，央行再次大幅度降了5年期LPR15个基点，各地房贷利率纷纷向底线水平调降。

　　

　　但是，降息对居民购房的刺激有限。8月份，30大城市新房交易环比下降5.2%（7月份环比下降27.4%），同比下降20.7%。1-8月份，全国商品房销售面积同比下滑23%，降幅仅较1-7月减少0.1个百分点。考虑到去年8月份楼市已开始下行的低基数，目前销售并未改善。

　　房贷利率已经降到历史最低了；除少数热点城市以外，二套房首付比例多数降至了4-5成，恢复到2016年之前的状态；除少数城市中心区，热点城市限购基本退出了。即便如此，楼市还是很低迷。可见，不管需求端再怎么刺激，效果也并不大。那么，问题究竟在哪？

　　02.

　　供给端风险冲击，有新动向！

　　目前，楼市风险处置的逻辑已清晰：“保民生、不保项目”“保项目、不保企业”。专项借款或纾困基金，救助的只是资金能平衡或资产大于负债的项目，以确保资金能顺利和全身而退。很简单，救火不能把自己烧着了。对于资金硬缺口的项目，代建公司先完成保交楼，然后秋后算账。

　　怎么个算法？审计介入，谁的责任谁担，开发商、银行要砸锅卖铁，补上违规被挪用的资金，该破产的破产。由此，楼市风险处置开始进入攻坚期，地产风险暴露面将进一步扩大。不这么干不行，去腐生肌，“坏的市场经济必须出清”，否则楼市难稳定，久拖不决且后患无穷。

　　当风险继续释放，地产融资面继续冰冻。

　　

　　于是，销售回款占资金来源的比例，8月份达到52%，第一次超过50%。开发商要自救，只能依赖销售。于是我们看到， 70城新房价格指数环比连续12个月下跌，且8月份跌幅扩大。

　　新房方面，8月份，新房价格环比下跌2.1%，跌幅比7月（-1.7%）扩大0.5个百分点，同比连续5个月下跌。

　　二手房方面，8月70城二手住房价格指数环比下跌0.35%，连续12个月下跌，今年以来月平均下跌0.28%，比新房-0.18%的跌幅要大，二手房市场弱于新房。同比方面，8月份70城二手住房价格指数下跌3.3%，跌幅比7月份扩大了0.3个百分点，已经连续7个月下跌。

　　8月份，70城有50个城市新房价格环比下跌，比7月份增加10个，下跌城市数创下2015年3月以来新高，49个城市新房价格同比下跌，也是2016年以来的新高。8月份，70城有56个城市的二手房价环比下跌，61个城市同比下跌，下跌城市数创2015年8月以来的新高。

　　

　　03.

　　大尺度降价自救，不得不为！

　　此前，担心降价会冲击卖地和预期，各地祭出“限跌令”。现在，要保资金链，不得不允许开发商大尺度降价。9月14日，广州对新项目备案价进行调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%，调整为上浮10%、下浮20%。豪宅盘好卖，可上浮10%，刚需盘不好卖，备案价能降20%。

　　备案以后，销售时还能在备案价基础上，再降10-15%，总的最大降幅可以达到30%-35%。再加上，开发商风险显化，市场对期房的接受度下降，只能降价自救，降价的尺度越来越大。

　　所以我们看到，全国70城新房价格不断下降！

　　近期，还有一个要注意的问题是，即便房贷利率在下降，5年期LPR低至4.30%，首套房利率最低只有4.10%，但其仍显著高于理财收益率。近期，银行不断降低存款利率，5年期定期存款年利率仅为2.7%，市场上凡是高于3%的理财产品都被疯抢，包括大额定期存单。

　　新房还未收楼，就要负担2年左右的高利率贷款，而收楼时又可能出现房价下跌。对潜在买房者来说，买房这个帐算不过来。更重要的是，疫情冲击从“一次性”变为“持续性”，就业集中的线下服务行业（也是刚需和换房需求集中的行业）受到的影响最大，买房预期更弱。

　　

　　我们看到，8月份北京、广州、深圳、青岛、天津、武汉等热点城市，新盘去化率在10%-20%。

　　04.

　　9月14日，苏州对限购政策做出调整，非本地户籍居民在苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）购房，无需提供社保或个税证明；9月15日，青岛发布《青岛动态完善房地产政策》提到，二手住房不再限购。但最新消息是，苏州和青岛“被叫停”了。

　　照理说，楼市下行很明显，各地稳增长的压力大，防疫支出更大，迫切需要楼市能够给政府支出输一点儿血。再说，已经明确了，可以灵活调整、阶段性调整，为啥还要“叫停”呢？

　　一方面，目前房价还高高在上，而需求很疲弱，预期也很差，需求端刺激，效果不会大。

　　政策创造出的新需求，也就是多套房的人再买一套或换一套。此时，如果还要退出限购，甚至苏州这种新一线城市，本来不缺购房需求的中心区，限购也彻底退出了，“房住不炒”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，这些一再强调的顶层设计，怎么能贯彻落实下去呢？

　　另一方面，这也是对近期传言以正视听。很多人说，政策很快就会全面退出了，其实深度想一下，目前楼市的困境，表面上是需求观望，预期不好，但本质上是供需错配，即高房价与低收入无法弥合的鸿沟。房价上涨那几年，赚钱效应下，有杠杆扶持，有6个钱包，供需错配被掩盖。

　　现在，去杠杆叠加疫情常态化，供需错配全面显现。这种情况下，政策全面退出，不仅无助于解决问题，还会让局面积重难返。所以，调控政策不可能全面退出，只能是积极探索新模式，纠偏错配的供需。

　　再说深一点儿，目前各地刺激楼市，不外乎是想着土地财政和税收。

　　经常听到的抱怨是，地卖不出去，工资绩效都发不出来。这说明，财政（宽口径）供养的单位太多、靠土地财政吃饭的人员太多。在这背后，反映的是，土地财政扩张的另一面，其实就是地方政府（宽口径的政府，包含各级管委会、各种平台、事业单位等）不断地扩张。

　　房地产摊大饼扩张，另一面就是新区、开发区大规模发展，市政和道路等基建要相应扩张，土地财政供养的单位和人员也同步扩张。据说，全国各类新区、开发区可以容纳30到40亿人口。过去，土地财政丰厚，掩盖了财政的负担，大家都很滋润。现在，地卖不出去了，傻眼了。

　　所以，很多平台、企业靠借债发工资。

　　

　　这是不正常的，过去也容忍了这种扩张，比如地产每次下行，就松绑调控政策、刺激需求入市。现在，必须要防止尾大不掉造成的债务风险、金融风险，当断则断。这也是为何苏州和青岛松绑限购“被叫停”的原因。这也预示着，说了不炒，就是不炒，不能依赖就一定要戒掉。

　　当然，这是个漫长的过程，政策也有足够的智慧，让风险和泡沫在不知不觉中挥发掉或挤掉。这一过程，也是房地产新模式逐渐开启的过程。记得几年前，很多专家说，中国人就是要买房，长租的习惯培养不起来。但现在，很多年轻人，都选择长租。所以，我们要看大势。

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