万科物业与戴德梁行合资的IPO筹码

除万科每年固定的媒体交流会和马拉松外，越来越忙的郁亮几乎很少出席公开活动。

12月12日，在深圳大本营，郁亮出现为万科物业站台，同行的还有万科物业集团首席执行官朱保全。

活动现场，万科物业宣布与戴德梁行联合成立一家新公司——万物戴德梁行资产服务有限公司，在大中华区整合商业物业及设施管理服务。

这是继去年7月万科物业宣布以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东后，双方合作的进一步动态。

戴德梁行方面表示，新公司由双方股东注入资产包构成，聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理。

新公司管理层也分别来自双方团队，其中，首席执行官由原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任，首席财务官由原万科物业政企商业服务事业部管理合伙人莫凡担任。

此外，新公司是董事会持股，董事会由双方都派人。股权比例上，则是万科更大一些。

尽管郁亮罕有地出席了活动，但现场他并未发言，而由朱保全应对一众媒体。

朱保全将双方的合作形容为大中华区商业物业资产服务领域的一次重量级、里程碑式的整合，并认为新的航母将会诞生，“双方的合作不仅是业务整合，更是优势资源的联盟。这个公司今天有多大不重要，双方基因注入后，在中国会诞生新的航母。”

显然，对于成立了29年并一直以住宅管理为主的万科物业来说，和戴德梁行的合作意味着对其商办业务缺陷的弥补。

而外界更关注的是，在物业公司上市成风口时，这家全年营收规模位于行业第一的物业公司何时才会启动上市?

对此，朱保全的回答依旧讳莫如深，“这当然要看郁总的。”

商办缺陷

事实上，万科物业并非没有上市的目标，去年底郁亮就曾提出，“万科物业到千亿级之前，不上市”。

这是一颗想要做物业股龙头的野心，然而万科物业的实力能否配得上郁亮的野心?

在商办业态上的不足显然给予了万科物业否定的答案。

从管理规模和营收表现来看，成立于1990年的万科物业一直都是行业的“领头羊”。

数据显示，万科物业2018年的营业收入达到98亿元，同比增长33%;2019年上半年，万科物业服务收入达52.83亿元，同比增长27.1%，远远领先所有已上市的物业公司。

但是，过于依赖万科集团和单一的业务结构，万科物业也不免显得有些偏科。

截至2018年12月底，万科物业已布局中国83个大中城市，合同项目共计2844个，其中住宅项目2209个，商企项目635个，合同面积突破5.3亿平方米。

有资深物业业内人士对观点地产新媒体表示，“万科原来只做自己的业务，直到2015年才开始全面市场化，因此难免遇到一些问题。”

上述人士举例称，原来万科物业只做万科的项目，这类楼盘品质相对较好，但社会上的楼盘就千差万别，所以万科业务进入市场后也碰到一些困难和问题，从温室中走出来肯定要面对风雨，怎幺度过风雨也是他们未来需要思考的。

与此同时，为了培育除住宅业务外新的经济增长点，2018年10月，万科物业整合了商企物业的管理资源和专业能力，推出了“万物商企”子品牌，并提出“住宅商企，两翼齐飞”战略。

然而，由于写字楼和住宅管理的商业逻辑不同，缺乏商业基因的万科想要做好商办项目的资管服务并不容易。

朱保全对此也毫不讳言，“即便是万物商企发展得很好，但外界对万科物业的品牌认知还是停留在住宅。我个人也还是更熟悉住宅，所以才跟别人合作商企。”

与此同时，在做写字楼物业管理时，由于没有配套资产服务，万科物业也一直没有涉及租赁、大宗交易等业务。

“所以当我们为这类客户服务的时候，他们往往问我们能不能提供租赁和大宗交易，这个过程蛮尴尬的。”朱保全如是说。

为此，万科物业选择与拥有相关产品线和人才团队的戴德梁行合作。

资料显示，新公司万物戴德梁行资产服务有限公司在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖80多个城市，管理物业项目超1000个，员工人数超过2万人。

对于新公司资产包的构成，朱保全现场回应称，“资产包就是双方原来服务的客户，以企业办公和写字楼为主。”他同时强调，双方是以这个合资公司为主体，不会再各自拓展这个业务。

至于新公司资产包的规模，朱保全的并未直接回答，“这个在一点一点往里面装。希望未来万科物业商企和住宅业务比例可以做到1：1，并形成赛马机制。”

上市筹码

尽管郁亮曾强调要让万科物业与资本市场保持距离，但回顾万科物业过去几年的发展，从全面市场化开始，做大规模就一直是其追逐的目标。

另一方面，在万科提出要“稳固基本盘，修枝剪叶”后，却没有修剪掉物业业务，也说明物业仍是万科重要的基本盘。

据观点地产新媒体了解，2015年，万科物业开始走向市场化，并于当年接管377个非万科开发的住宅项目，合同管理面积达2.1亿平方米。

2016年到2018年，万科物业分别收购了16家、7家和3家地方型物业公司，扩大其管理面积、增加营收的同时也提升了管理成本。

而随着收购规模的减少，近两年万科物业营收的增幅也逐渐缩小。

数据显示，2019年上半年，万科物业服务收入52.83亿元，同比增长27.1%，涨幅较2016-2018年回落幅度较大。

因此，与戴德梁行合作开展商企业务也成为万科物业扩大在管规模的重要渠道。

据朱保全透露，“目前双方的合作还是以大中华区为主。而国际化更多是一种连接，比如外资公司想进中国，或者中资企业想出海，我们可以介绍到他们那边。”

至于能都推动万科物业成为千亿市值公司，朱保全并未正面回应，“保利物业好像马上要上市，看保利的表现。”

虽然新公司成立为万科物业带来了不少利好，但双方的合作也曾经历一番坎坷。

一方面，由于双方中资与外资的身份，尤其万科是混合所有制企业，新公司的成立并不容易。

据朱保全透露，所谓“书同文，车同轨”，双方是经历了18个月的谈判才最终达成合作，“我们是包干制，他们是酬金制，双方计算合同的价格很难，在发展的要求上也不太一样。”

此外，有物业公司高层则对观点地产新媒体称，“外资的模式决定了戴德梁行并不会将所有业务都给万科，而且国内的商办企业越来越成熟，外资在国内已经在退步，个人认为这对万科物业上市的推动意义不大。”

另外，从营收构成上，增值服务性的占比和绝对值收入较少，也反映出万科物业目前仍是一家传统模式的物业公司。

要达到郁亮的要求，万科物业仍需要面对更多市场的挑战和磨合。