新力控股IPO闯关成功 融资成本有望再下降

11月15日上午9点30分，新力控股(02103.HK 下称“新力”)在香港联合交易所正式敲钟上市，董事长张园林率领新力控股一众管理层现身交易所。至此，新力成为登陆港股的最年轻的一只内房股，也是第一家上市的赣系房企。

此次新力全球发售的股份数目共5.294亿股，其中90%用于国际配售，10%用于香港配售，以每股3.3至4.25港元招股，最终定价在3.98港元每股，共计募资约19.64亿港元，仅次于7月份挂牌的中梁控股，一定程度上也体现了资本市场的认可。

“筹集的资金约60%用作现有项目开发建设；约30%用作偿还项目发展部分现有计息借款；约10%用作一般营运资金”，新力公开资料显示。

当然，与早几天港股上市的天保集团(01427.HK)一样，新力上市首日也出现破发。上市当天，新力开报3.98港元/股，截至收盘报价3.95港元/股，股价微跌0.75%。对此，财经评论员严跃进认为跟行情有关系，房地产市场整体处于降温，整个资本市场表现也不好。

注意到，11月15日早盘恒指高开低走，截至当天收盘港股一周已经暴跌4.79%，其中香港本地地产股暴跌，包括太古地产(01972.HK)和九龙仓(00004.HK)跌幅超10%。

此外，值得一提的是，与新力同一天在港交所敲钟上市的中国鹏飞(03348.HK)当天下跌24.68%。相比之下，同为新股上市的新力在抵御市场风险方面表现颇为平稳。

区域深耕业绩增长强劲

公开资料显示，新力于2010年在江西南昌成立，前身为江西新力置业。当年，新力在南昌红谷滩CBD北侧拿下一块风水宝地，这也是新力的第一个项目“新力帝泊湾”。 此后，新力迅速布局南昌各大热点区域。

2017年，新力走出江西将总部迁往上海开启全国布局，并迅速拓展至长三角、粤港澳大湾区及中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的城市。

区域深耕的战略让新力迎来了近三年复合年增长率136%的发展。克尔瑞数据显示，2016年至2018年，新力的销售额分别为161.3亿、428.1亿和887.3亿。

据亿翰智库《2019年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，截止2019年10月，新力的销售额为867.7亿元，已逼近去年全年销售额。此外，销售均价也由2016年的9331元/平方米上涨为17399.2元/平方米，产品的溢价能力不断提升。

与此同时，2016年至2018年，新力控股的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元，复合年增长率达94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%。

业绩和规模的增长与充足的土地储备分不开。数据显示，截至2019年7月31日，新力拥有110个处于不同开发阶段的项目，覆盖全国11个省份27座城市，合计拥有土地储备达1500万平方米，足于保证未来2-3年的销售。

其中，江西省仍是新力控股目前的重仓区，该地区应占土储占公司总土储约49.39%，其次大湾区占约23.33%，华中及华西核心城市及其他地区占17.17%，其余10.11%位于长三角地区。值得提及的是，截至2018年末，新力的拿地成本为1129元。

新力方面表示，将继续采用灵活的方式选择并拿到用于未来开发的土地，以维持企业的持续增长。其中，包括土地招标、收购地块项目公司的股权，以及与其他物业开发商成立合营公司等方式控制土地成本。

除此之外，新力控股还发展商业和综合物业，自2013年在南昌市开始发展首个物业项目—南昌新力中心以来，不断扩充业务范围，截止2019年7月31日，拥有7个在建商业物业，总建筑面积为26.8万平方米，都将持续为新力控股的规模添砖增瓦。

融资成本有望再下降

规模增长、土储扩张的同时，新力控股也在有意识地加强成本和负债的管控，尤其是积极采用多元化融资手段以降低融资成本。

招股书数据显示，2016年至2018年，新力控股一年内到期的负债分别为30.0亿元、92.5亿元及92.2亿元，可以看到的是，短期负债近两年较为稳定，甚至2018年略有下降，且速动比率三年过程中始终保持在1.1至1.2倍左右。

从长期负债来看，新力2016年至2018年长期债务分别为34.4亿元、73.4亿元和128.8亿元，其中2018年的增幅约为73.4%，较2017年的116%有较大程度的下降。此外，2018年新力控股的有息负债率为11.9%，相较于2017年的19%，下降了8个百分点。

与大部分未上市的房企一样，依赖较多的借款和较多的信托融资，新力过去几年平均融资成本都超过9%，成为融资成本较高的主流房企之一。

对此，财务管理中心副总经理林育成表示，公司已采取很多措施，争取多元化的融资手段，加大银行融资的比例，减少信托类比例。后续，根据公司资本结构优化，有信心融资成本可以得到进一步的下降。

此外，有业内人士表示，随着房企打通海外融资市场，包括美元债、小的公募债和ABS等，会在一定程度上减少对信托的依赖，同时降低融资成本。“房企借上市破题融资，降低负债率、优化财务结构等效果也是显而易见的”，21世纪经济报道援引一位上市房企管理人士观点认为。

也就是说，成功登陆资本市场，无疑为新力打开了新的融资大门，将在控负债和降低融资成本方面取得进一步的成效。

需要提及的是，据媒体报道，就在上市前一天，原华南城(01668.HK)首席财务官许进业就任新力控股香港CFO，新力给到许进业的抬头是新力地产首席财务官兼公司秘书，分管新力地产集团境外资本市场管理等工作。

据媒体报道，许进业拥有18年财务管理经验，于审计、会计、财务尽职调查和投资管理等方面拥有丰富经验，曾先后在四大国际会计事务所、华南城、禹洲地产等履职。