新城控股业绩腰斩谋变：转型大资管，2023销售或继续承压

　　2022年前三季度，新城控股的经营业绩仍然不容乐观。与此同时，继2021年后，新城控股再次宣布调整组织架构。经过调整反思，新城控股能否跨越险滩？

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　　架构调整侧重大资管，股价反而下跌

　　12月12日，据悉，新城控股（601155.SH）对集团及各事业部总部进行组织升级。其中，集团总部定位为战略总部、投资总部、风控总部。此外，地产开发事业部负责全品类地产开发、代建；商业管理事业部负责全品类商业管理，强化商业深度运营相关职能。

　　不过，资本市场上，投资者对此番调整似乎并不买账。自12月12日至12月30日，股价反而下跌了13.94%。

　　据悉，新城控股正在大力推进资管能力建设，运用成熟的物业开发及商业管理经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险。此次组织架构调整，也将更好支持大资管战略落地。

　　当下组织架构调整的原因何在？IPG中国区首席经济学家柏文喜对《港湾商业观察》表示，新城控股之前以开发型业务和运营行业务并重来实现双轮驱动式发展，经过几年来的快速发展积累了较大规模的自持和运营性资产，而近年来的开发型业务受市场调整因素的影响而增长乏力，使得运营型业务日显重要。

　　“而向大资管方向转型，既是新城控股自身持有型和运营型资产规模不断提升之下的转型需要，也是在当今开发型业务可持续增长压力不断加大之下提升公示业绩和资产运营效率的必然选择，对于稳定和改善新城控股的现金流、营收、业绩的重要性是不言而喻的。”

　　2020年以来，新城控股就多番调整组织构架。2020年初，新城控股将10个区域公司和15个城市公司合并为19个区域公司，随后又新设立康养事业中心，由此组织架构调整为住宅开发事业部、商业开发事业部、商业管理事业部、康养事业中心等。

　　2021年，新城控股对住宅开发和商业开发事业部组织架构的升级迭代。先由住宅开发19区合并为14区，商业开发由3区裂变为4区。随后，住宅开发原14个大区与商业开发原四大区域全面整合为10个大区。

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　　营收、净利润下滑近半，全年销售不乐观

　　此次调整背后，是新城控股仍然表现不佳的业绩情况。财报显示，新城控股在2022年前三季度的营收为617.54亿元，同比减少43.41%；归母净利润33.49亿元，同比减少43.08%，营收和净利润仍然双双延续着中报的负增长局面。

　　11月，新城控股实现合同销售额约65.31亿元，同比下降67.44%；销售面积约71.64万平方米，同比下降66.42%。2022年前11个月，新城控股累计实现合同销售额约1094.81亿元，同比下降48.59%；销售面积约1117.01万平方米，同比下降46.72%。

　　早前的11月22日，标普已将新城发展（01030.HK）和其子公司新城控股的长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”。同时将新城控股的未偿还高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B+”。

　　标普指出，对新城发展的负面展望反映了该公司的销售和流动性在未来12个月可能继续恶化的风险，且其杠杆率将继续上升。对新城发展的负面展望反映出该公司的流动性缓冲可能进一步收窄的风险。这可能是因为未来12个月的销售额下降和现金损耗的情况超出标普预期。

　　在销售额和利润率不断下降的情况下，新城发展的杠杆率也可能上升。然而，标普预计该公司将拥有稳定的租金收入，并从其商业物业获得融资支持，以部分缓解上述风险，并在2022年剩余时间和2023年解决债务集中到期问题。

　　由于销售疲软和现金枯竭，新城发展的流动性缓冲进一步收窄，因此标普下调其评级。标普预计2022年剩余时间的销售将进一步疲软，全年合同销售总额将达到1190亿至1210亿元人民币，与2021年相比下降47%至49%。

　　标普认为，由于新城发展在较低线城市的敞口、萎缩的可销售资源和土储，2023年该公司的销售可能会保持疲软。与此同时，为偿还债务，在2022年第三季度新城发展消耗了约100亿元人民币的现金，进一步加大了其流动性缓冲的压力。基于上述因素，标普已将对该公司流动性的评估从“充足”调整为“稍有不足”。

　　截至2022年9月30日，银行和其他非银行金融机构融资分别占公司总债务的57%和7%左右。鉴于国内房地产行业持续疲软，信托公司可能会要求新城发展提前偿还债务。随后新城发展将需要利用内部资源有序地削减债务。新城控股在2022年第三季度使用了新的运营资金贷款，该公司的有息债务或减少了60亿元人民币。

　　不过，近期多项利好政策下，公司的再融资风险得到明显缓解。12月12日，新城控股成功发行了规模20亿、票面利率为4.3%的2022年第三期中期票据。

　　与此同时，标普也称，新城发展的无产权负担商业物业投资组合可为其提供资金支持。该公司在2022年第三季度提取运营资金贷款方面创造了良好的记录。在此期间，该公司提取了约30亿元人民币。

　　新城发展仍有超过50个吾悦广场购物中心，未质押价值为400-500亿元人民币，截至2022年9月30日其总债务约为840亿元人民币。这一比率是受评房企中最高的之一。标普估计上述物业至少可以提供150亿元人民币的额外融资。该公司还于2022年9月发行了10亿元人民币的中期票据，质押了旗下部分吾悦广场商场。

　　缓解了企业短期内的资金压力，新城发展及新城控股未来的关键或是将解决如何提升销售额的问题。